4万/平的楼盘备案价10万/平 为你起底背后的猫腻

近期全国迎来楼市整顿，广州也“收敛”了不少。这次，在其他海报、宣传单消失的情况下，展示板上的备案价格引起了买家注意。

备案价格引人注目

在广钢新城，plus小妹在某楼盘看到一份备案价格表，涵盖栋号、房号、总售价、优惠、销售状态（已售和未售）等。销售强调，已售是以网签为准。

一对夫妻站在展示牌下，不满地说到：“听闻深圳查处楼盘虚假销售的新闻，才知道这是行业普遍问题。几百万的房子随随便便就10万10万加价，也太忽悠人了。”排名前列次留意到备案价格的夫妻俩，不由得仔细琢磨起来。

销售透露，规定一年内不超过备案价目表中的较高备案价7万/平。不过中原地产项目部总经理黄韬纠正，应该是每套房子不超过它对应的备案价，并非所有户型的较高备案价。

备案价格有什么指导意义呢？

备案价格，即预售价格。最早可追溯到2011年发改委发布的《商品房销售明码标价规定》，规定商品房施行“一房一价”，开发商应公布房号、单价、总价等房源信息。备案价是较高限价，涨价须重新申报，否则无法签约。明码标价，旨在防止开发商坐地起价。

初衷是好的，但从市场角度却备受争议。因商品房一般随行就市。什么样的预售价格是合理的？如何评估本身就很复杂，既要考虑成本、市场价，还要根据市场走向考虑涨价空间。而备案价格缺乏监管、评估与核实，容易存在随意报价的情况。

很多房企在排名前列次备案时就把价格报高了很多。

其一：报高价格，再通过折扣控制房价，预留涨价空间。

其二：报得高了，等市场涨价了，就省去了重新报备的麻烦。

比如天河某4万/平均价的楼盘，很多户的备案价格是10万/平。plus小妹咨询了广州市房屋交易监管中心，工作人员解释，该盘备案均价4.1万，较高价15万/平，较低价3.2万/平。至于评估标准是什么，监管中心回应，他们只负责备案留底。

这个旨在规范定价的政策实际执行然并卵。原本应是明码标价的价目表，最后演变成一个走流程的数字而已。

买家去到销售现场，可能或多或少留意到了备案价格，但最终发现它与实际售价相差太多，毫无参考价值，久而久之无人问津。

作为调控手段  开发商见招拆招

后来备案价格更多的是作为短期调控手段。比如广州2013年的限价，规定房企需进行预售价格申报，并接受国土房管局的价格指导。不接受的不发预售证；超过申报价销售的不能网签。

为了规避限价，房企将毛坯房款与装修款分开，创造了“双合同”。网签均价看上去平稳，实则掩埋了楼市真相。等到2014年市场下行，政府提高了项目的预售价格，后来限价低调松绑。

在本轮调控中，有些城市就启动限价，细化规定弥补漏洞。

其一：减少备案价和售价的差距，挤压虚抬价格的空间，比如东莞规定实际成交价格不得比备案价格下浮超过15%、惠州规定实际成交价的下浮幅度不得超过10%；

其二：限制重新备案的时间、涨价幅度，防止频繁涨价。比如合肥规定首次备案后半年不能上调，再申报上调幅度不得超过1%。

实际价格表一般仅在开盘时公开

备案价格失去参考意义，而实际价格公示表也存在不透明成分。详细的价目表一般在开盘时公开，出现在销控表或者销售手中的价目表里，一般会写有效期，且都是仅开盘当天有效。

开盘后楼盘进入自然销售，一般很少公开，其房价多是在买家有意向后，才由对接销售提供给买家看，并计算价格；也有部分楼盘将其张贴出来，但公示要素不足，仅限于销售总价、房屋面积等几项信息。

据了解，不少楼盘在原价的基础上实施多次累计折扣。据9月份买下萝岗某盘的何女士透露，折扣比较复杂。“开盘当天签认购书时，在原价基础上享受99折；在认购后准时签购房合同，比如7天内签约再给个99折；一个月付清首付再给个97折，最后按照累计折扣计算总价。”

每套实际成交价公开？广州暂无明文规定

在2011年关于商品房明码标价的文件中，有规定：对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

而广州暂无明文规定。除非开发商主动公开每一户房价，不然买家就只能从阳光家缘上查询已售网签均价。广州市房屋交易监管中心回复，已成交的每套房子的房价，开发商并无义务向买家透露。

留个心眼！售价超过备案价 没法做网签

一般情况下，开发商不会超过备案价销售。不过2014年遇上限价时，就有买家因楼盘售价超过备案价格，最终无法网签。

10月18日，广州四部委出台政策，明确“商品房销售不明码标价的，如不执行‘一房一价’标价，在标价外加价，收取未标明的费用”为违规行为。

整顿风暴下最近销售中心的公示更加规范透明。不过展示在现场的备案价格更多的只是形式。而真实的房价，有时仍不免扑朔迷离。