10月广州楼市部分区域无新货 供求缺口达280万平

日前,合富辉煌发布报告称,10月广州楼市约有4.5万套可售新货,其中,中心区的占比将低于两成(18%);外围区域仍是供货重心,占八成货量(82%)。目前,广州多个外围主力板块一手房货量不足。

全市可售新货约4.5万套

这个10月,广州楼市约有4.5万套可售新货。其中,中心五区拥有最多可售新货的是广钢新城所在的荔湾区,外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城;花都区供应则是万达文旅城占“大头”(单个项目可售新货达2000套)。

广州中心区可售新货约8200套,其中广钢板块新货量达3000套,这无疑将成为10月一大市场热点。广州传统老城区(指越秀、海珠、原荔湾)仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套,此外荣延府、中源御品两个新项目有少量供货。广钢新城是距离传统老城区最近且货量最充足的货源地,预计将承接大量来自中心城区的置业需求。

外围区域主力板块预计进入10月后仍将继续缺货。新货补给少,总量不足的区域有科学城东(黄埔)、知识城(黄埔)、广州新城(番禺)以及明珠湾区(南沙),尤其位置较好的热销盘货量稀缺。新货虽多、但预计供不应求的区域有:长岭居(黄埔)、新塘中心(增城)、教育城(增城)以及南沙中心(南沙)板块,预计10月将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上,但货量较多集中在非品牌项目。

缺中小户型、结构性缺货的区域是:华南板块(番禺)、市桥板块(番禺)。预计10月中小户型补给仍主要集中在祈福新邨单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。

今年楼市供求缺口280万㎡

2016年以来广州楼市成交保持高热度,3~8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万㎡左右的高位水平。1~8月,广州商品住宅累计成交870万㎡,同比增长30%;同期全市商品住宅新增供应面积仅590万㎡,供需缺口达280万㎡。全市商品住宅库存持续下降,存量面积由今年初的1405万㎡降至9月初的1197万㎡,消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行,8月全市均价为17600元/㎡,同比涨幅为15%。

据悉,广州中心五区货量稀缺,今年1~8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万㎡和28万㎡,供应与成交的比例大体为1:3。其中,越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高;荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让,新货补给较多;广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。

广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中,黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求,库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右;南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块(包括番禺的广州新城;黄埔的长岭居、科学城东、知识城;增城的新塘中心、教育城等多个板块),消化周期均在6个月以下,呈现明显的“供不应求”特征。

除上述区域外,番禺的华南板块和市桥板块,100㎡以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100㎡以下户型存量面积仅占总存量的26%,且高度集中在祈福新邨等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限,“合心水”的刚需产品“一货难求”。

赶集网报告显示,在近两月市场的带动下,越来越多买家入市,部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升,最多提升20%,比如千灯湖板块、珠江新城部分楼盘。预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而,广州楼市在进入10月乃至四季度之后,“供求关系”将主导未来市场变化。

专家视点

方圆地产首席市场分析师邓浩志:这个十一黄金周楼市供需两旺

今年十一假期可能是近几年来最火的一个楼市黄金周。一是成交量可能非常大,十一前本就是供应高峰,而目前广州市场已经有点恐慌性购房的意思,买房的人十分积极主动,供需两旺。二是成交价继续攀升,首先从“金九”广州各大楼盘开盘情况看,几乎清一色的大卖,不少楼盘已经立马选择涨价;其次,高价地效应已经在让市场产生了恐慌心理,不少买家加速入场;再有就是广州今年1~8月房价上涨一直都比较平缓,而北上深乃至苏州、南京、杭州等二线城市的涨幅都大大超过广州,所以进入9月份之后广州有点跟进补涨的意思。

安居客市场研究部负责人:部分投资客进入广州拉升成交量

广州9月份上半场的市场销售数据,好于8月份上半场数据。广州楼市的投资性价比较高,现在很多投资客不敢在上海、深圳等城市购房,因为这两地楼市均价比较高,因此,部分购房资金开始进入广州市场。这会助推广州市场交易持续活跃。另外,近期外省各地楼市政策多变,这促使广州部分购房者加快网签。这个金九银十,广州楼市成色会比较足。

广州链家研究院院长周峰:二手楼市热点集中在四个区

今年9月至今,广州二手住宅买卖成交快速放大。经广州链家促成的交易宗数比8月同期增加49%,整个9月有望比8月增加三成。国庆假期头三天,通常是市民出游或看一手房的时间段,二手的看房频率会有所下降。从10月5日起,二手市场的看房量和成交量会恢复到正常水平,热点仍旧集中在白云、海珠、番禺、天河四个区域,非广州籍的首次置业者占特别多数,预计90~100平方米的物业成交较多,二手楼价维持在2.5万元/平方米左右,比9月同期上升1.2%,比去年同期上升18%。

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