二线城市限购限贷 楼市调控能否走出老套路？

据报道,北上广深外,目前厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市相继开始实行不同程度的限购或限贷举措。分析人士认为,因城施策大方向下,房价增幅过快的城市,未来都有可能出台各类版本的限贷限购做法。

北上广深的限购限贷措施最近几年一直存在。一度取消限购放松限贷的部分二线城市最近又恢复限购,限贷政策也有所收紧,而这些措施背后是部分二线城市房价高歌猛进。比如,截至7月,厦门、南京、合肥三个城市的房价较去年同期分别上涨39.6%、34.9%和34%。

上一个房价下调周期来临后,为了刺激消费和投资以消化楼市库存,除北上广深外,其他城市纷纷取消限购,甚至有人断言,限购政策将彻底退出历史舞台。现在看来,限购措施在当初只是临时退场,下一步加入限购队伍的二线城市可能会越来越多。

有关负责人曾明确表示,限购政策行政色彩浓厚,是不得已而采取的办法。而舆论对限购的评价是,这是一种临时性“救火”措施。的确,在房价上涨周期,限购有抑制投资投机“控房价”之效。不过,在“发挥市场在资源配置中的决定性作用”的背景下,行政调控越少越好。

行政调控的好处是,效率比较高,政策比较灵活。但也有不少弊端,如政策比较随意,预期不够明确,容易扭曲市场供需关系,也容易留下某些漏洞滋生不公。因此,比较理想的调控是,让法制和市场在楼市调控中扮演“主角”,让行政调控扮演“配角”,这样一来,调控的稳定性、灵活性都能得到兼顾。

部分二线城市又回到限购限贷老套路,表面上看是“因城施策”,但实际上也是“不得已而为之”。从法制角度来说,房地产税法仍在立法过程中,对投资投机不能发挥应有的遏制作用,只能由限购政策代替。另外,土地管理法与城市房地产管理法不完善以及住宅保障法缺位,也造成法制调控不理想。

从市场角度来说,表面上看是供需关系决定房价,但实际上,已经不完全是供需关系决定房价,因为在高房价背后,还有楼市货币过多的影子、老百姓投资乏门的焦虑、财政依赖卖地的现实。所以,在多重因素影响下,楼市自身已经很难发挥应有的调节作用,市场之手其实被市场之外的各种因素所左右。

随着法律法规和市场机制的健全,今后总的趋势是,法制与市场调控楼市的空间会越来越大,行政调控的空间会越来越小。但鉴于土地垄断供应体制不容易改变,税收工具与货币工具也不可能完全脱离行政,所以,指望行政调控完全退出楼市不太现实,只能是希望行政调控回归合理范围。