解读：黄埔区新地王未来能卖到多少呢？

【搜狐焦点广州讯】28家房企参与竞价，238轮竞拍，溢价26亿，经过两个多小时，最终由中冶置业以36.8亿的高价拿下了这块近期备受市场关注的长岭居地块CPPQ-A2-1(也称苗圃地块），也毫无疑问地成为了黄埔区新晋单价地王，楼面价格为2,7274元/平，把原来的黄埔地王远远甩在后头！地块竞拍详情请点击阅读文章《中冶36.8亿拿下黄埔地王 面粉比面包贵2倍》。

据悉，此前黄埔区的地王是保利地产拿下的黄埔蟹山路的地块，楼面单价是1.7万/平，也就是现在的保利学府里项目。

目前长岭居的项目价格基本上都在1.3-1.5万之间，按照这样的价格，此次地块的成交价格已经是在售项目楼面价格的两倍了。

面粉比面包贵一倍，太疯狂了吗？

对于这种面粉贵过面包的拍地行为，已经屡见不鲜了，但是高出这么多的，此次溢价率高达240.96%，还真是不多见。这样的溢价合理吗？

方圆地产首席分析师邓浩志认为：该地拍出的价格，不仅刷新了黄埔区地王纪录，更是直接逼近全市地王纪录。按照这个地价，高出目前周边在售项目价格的一倍，“其疯狂程度远远超过两周前的芳村广州地王”。

而合富辉煌集团首席市场分析师黎文江则表示，开发商拿了地，必然已经有所评估，今年广州推出的土地确实比较少，好的土地就更加少，长岭居这种优质地块推出来就很被看好。“现在拍出这么高的价格，只能说存在就是合理”。

打造豪宅，未来项目亏不亏？

基于长岭居的居住优势以及地块的位置，业界专家都认为该地块应当发展高端住宅项目，比如豪宅等，就算如此，就能保证项目不亏吗？

暨南大学管理学院教授胡刚认为，“该地块自然环境优越，适合建造设计高档住宅产品，建成后，我个人认为卖到5-6万没有问题”。

其理由主要包括以下两个方面：

1、长岭居的地块位置不错，仍处于价格洼地，房价仍有较大的上涨空间。

2、产业结构决定收入，从而影响房价，在城市的发展中，科技创新产业是诱发房地产市场上涨的诱因。旧金山硅谷，北京中关村，乃至深圳的房价高涨都是和科技产业布局相关。而长岭居刚好毗邻广州科学城，未来将会有高新技术人才入住。目前长岭居紧邻广州科学城，科学城又是广州产业转型的关键，还是广深对接的排名前列站，一旦科学城渐成规模，房价潜力不可限量。

黎文江认为如果打造高端住宅产品，项目入市卖4万块应该没有问题。

但是邓浩志却认为“新地王肯定亏本！”

从周边项目来看，目前长岭居一手住宅价格在1.4万-1.6万之间，实际网签价格在1.3-1.4万左右，按照最近地价比在售房价高10%的规律，业内判断项目楼面价会在1.6万/平附近，所以地王是肯定的，但最终的这个价格还是超过了我们的想象，如果这个项目两年内上市根本没盈利可能。

邓浩志强调，“今天这个价格实在高得难以理解”，周边在售项目可能涨两年都未必赶上地价。在他看来，“在广州这波地王潮下，土地市场泡沫十分严重！”

他认为“最近许多房企都失去了理性，尤其主业不是做地产的，外来不熟悉市场的，还有钱没地花的央企。”

如何看待下一次地块拍卖？

广州下一次拍卖的地块应该也是长岭居的另外一个地块，可点击阅读《广州黄埔区长岭居又挂出一宅地 哪块才是地王？》了解下次拍卖的地块详情。

9月10日在网上竞拍，两个地外距离相近，同在同一个区域内，前后拍卖时间相隔仅有半个月，那么对于下一次要拍的地块，会刷新纪录，诞生一个新地王吗？

邓浩志分析道：按目前趋势，今天的黄埔地王并不是个案，未来广州土地市场一定继续疯狂，全国主要城市土地市场泡沫越来越严重，管理层应该采取适当措施避免问题扩散及恶化，地方政府也不能只顾高价卖地拿钱，也要防范土地市场泡沫可能对经济各个环节所买下的隐患。

而黎文江则认为接下来要拍的“地块容积率更低，更加适合开发高端产品，受到今天拍卖的地块影响，尽管位置没有这块好，但是价格应该也差不多，毕竟这次28家房企竞争，拿不到这块地的开发商就会把目标转向另一块。”

值得注意的是，苗圃地块公告中有规定：自土地移交之日起计，3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，6个月内动工（打桩）建设，动工后36个月内必须全部竣工并投入使用。