盘点广州近年10宗贵价地：全部未收回土地成本

本周二，荔湾区岭海街12号AF010734地块公开出让，通过竞配套环节后，最终被雅居乐以21.7亿元、配建27450平方米安置房夺得，折合楼面地价3.52万元/平方米。借机“蹭热点”的商家都高叫：“未来楼价要卖6万元/平方米，买房要趁早！”然而，这个“新地王”项目未来真能卖这个价吗？

地价太高 有竞拍者大呼“不知道怎么做”

此块地的用地面积只有2.2万平方米，总建筑面积约8.9万平方米，在二线江景位置。中原地产研究部认为，若与广钢、广纸等地块相比，虽然都处中心区，但并没有特别优势。合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江则认为，这里将是广佛大都市圈的中央核心地带，从这方面看，它配得起这个价。

开拍前，商家们的报价已到了政府规定的封顶价，折合楼面地价2.44万元/平方米，未拍就已经是荔湾“新地王”了。

本土房企一位负责人告诉羊城晚报记者：“由于还要配建房，我们的预算是到2.5万元/平方米就要停，若价格过高，日后的压力会很大。”没想到的是，最终成交价达到了3.52万元/平方米，以至于其连声说：“太疯狂了，以后不知怎么做。放几年是肯定要的。”中原地产项目部总经理黄韬也说，此次竞价有点疯狂和不理智，“此地价比同区域广钢新城的在售均价还高，算上配建面积，日后的操作难度会非常大。”

缺乏做豪宅先天条件 日后能卖6万元/平方米？

日后真的能卖6万元/平方米吗？一位不愿透露姓名的业内人士算了一笔账：除了地价，还有建安、报建费和税费等支出，如果售价在5万-6万元/平方米，税费加营销费就要8000元-1万元/平方米，加上各种建安成本和分摊费用，届时卖5.5万元/平方米都没什么利润。他认为，目前项目周边的环境较差，规模也比较小，并不具备做豪宅的先天条件。

肖文晓认为，售价要由供求关系决定，其所在板块竞争激烈，而且与中心区其他板块一样存在竞争关系，买家的选择很多，“新地王”定价不能随心所欲，售价制定绝非“成本+利润”那么简单。合富房地产研究院院长龙斌直言，“地王”历来都存在风险，两年后项目能否卖到4.5万-5万元/平方米还不确定。

一位香港上市房企广州负责人对记者坦言：“这种现象是：拿不了地，哭三天；拿了地，哭三年。”足见此次拿地要面临的挑战。黎文江对“新地王”的建议是：“等几年后再出售。”

变数一直存在。正如这两三年在广州出现的贵价地一样，为此，本刊记者对部分风头曾经狠劲的贵价地作了调查，发现我们挑选的颇具代表性的10宗贵价地全部都未收回土地成本。未回本原因大致有二：一是当年地价太高，商家根本不敢动；二是至今卖不出预期价，资金回笼比较慢。

“新地王”一出，为同行带来成交高峰 封盘？得个讲！

广钢新城各楼盘受“新地王”带动，成交速度加快

“新地王”一出，商家们几乎异口同声嚷嚷：“未来‘地王’要冲击6万元/平方米大关，买房要趁早！封盘、涨价！”各种蹭热点的宣传海报，在短短两小时就刷爆朋友圈。不仅“地王”所在的荔湾区楼盘，就连从化、增城乃至佛山市的楼盘都在大做涨价文章。从记者跟踪情况看，不少楼盘的成交速度确实加快了，而且还真的有楼盘涨价，但嚷嚷着要封盘的，并没有真的封。

恐慌性成交，有楼盘卖掉大批货

“新地王”在16日中午拍出，各楼盘“封盘，第二天涨价”海报就陆续出现，当天晚上不少买家在销售人员的紧call之下，以“省钱”为理由，市内多个楼盘出现了销售高潮。据广钢新城中海花湾壹号介绍，他们当晚共成交住宅、公寓40套，销售金额达2亿元，而在周三当天上午，还有8套住宅和3套公寓成交，至记者交稿时，楼盘负责人告诉记者：“还有好多买家在等刷卡交定金。”即是说，该楼盘在一天一夜的时间里就卖出常规销售时一个月的成交量。同在广钢新城的博雅1898，据称周二晚上卖楼卖到凌晨两点，共成交16套单位，“一夜就卖出了淡季一周的成交量。”金融街融穗华府也报称一晚上卖了1.2亿元。

有楼盘涨价，有楼盘观望

在众多号称要涨价的楼盘中，到目前为止还没有进一步行动。确定要涨价的，是少数。曾经“地王”珠光御景壹号 ，本周三开始每平方米提价2000元，提价前折后均价为6.5万元/平方米，以在售两三百平方米的户型计算，提价之后每套单位要多付四五十万元。而最靠近“地王”的新盘华发荔湾荟，虽然7个月前已获预售资格，但至今未推售，眼下终于等到“地王”东风，对于价格，该盘表示会比新世界凯粤湾要高1000元/平方米，而且还是毛坯价。

记者了解到，对于涨价，也有操盘手表示出谨慎的一面，某大国企广州老总对羊城晚报记者坦言：“我们也担心涨价后买家买不起。”中海花湾壹号近期的销售比较活跃，不过，其负责人告诉记者，现在还在等总部消息，最终是否涨价、涨多少还没确定。开盘两小时就销售12亿元的珠江金茂府 ，在宣传海报中也说了要涨价，但至记者交稿时楼盘负责人还说：“要先观察观察，再定也不迟。”

同样持谨慎态度的楼盘，还包括当天在海报里嚷嚷着要封盘的。本周三下午，广钢新城一楼盘营销人士告诉记者：“还没封盘，不敢封啦，那是违规的。”

1越秀·星汇御府：离回本还差16%

威水史：楼面地价15324元/平方米

位于珠江新城“地王”的项目——越秀·星汇御府是在2009年6月9日，经过50轮争夺，由城建集团（后改为“越秀地产”）以3.45亿元夺得，折合楼面地价15324元/平方米。拍地时，周边一手楼售价约为1.5万元/平方米，与楼面地价相当，有专家预判这个项目日后的售价是2.5万-3万元/平方米。实际上，该楼盘如今正卖近6万元/平方米，比预期足足卖贵了一倍多。

回本指数：已回本84%

根据阳光家缘统计数据，2009年的珠江新城“地王”项目——越秀·星汇御府，从2014年正式开卖至今只网签了13套住宅，卖得不好？可不能这么说，因为人家卖的都是大房子，且项目本身也只有42套单位。别看卖的套数不算多，实际这13套房子的成交面积已经达到5771平方米，算起来，已卖出2.9亿元，当年此地块的地价是3.45亿元，算下来，土地成本已回款84%。而且，房子都是毛坯报价，若是大家都选择8000元/平方米的装修套餐，又可以多收0.46亿元，若是算上装修款，越秀·星汇御府离收回地价款只差3%了。

销售状况：余货只有20多套

若是算上装修套餐，越秀·星汇御府的单价接近6万元/平方米，就如今珠江新城的楼价而言，不算最贵，只不过是户型较大、购买门槛较高。而且，现在珠江新城在售一手住宅项目并不多，所以，对于有经济实力的买家来说，这个项目还是值得关注的。现在，项目余下的货量只有20多套，在接下来的国庆档期，除非政策上有重大的变动，否则开发商不会有什么大规模的促销行动。

买家建议：产品还不错，门槛有点高

当然，两年网签13套房子，这个项目不能说是卖得特别好，不过，这样的销售状况也是情理之中。因为其面积最小的单位也有335平方米，面积较大的是663平方米，算上5万元以上的单价和装修，最小的房子也要2000万元以上。

越秀·星汇御府没有一线江景，但可望珠江公园，有一半单位的景观都不错。其户型和室内设计是卖点，几乎每套单位都是带多个阳台，由于阳台只算一半建筑面积，于是就产生了很多无需付钱的使用面积，且观景视野也更加宽阔。同时，这里每套住宅都配备了四个停车位，五梯两户设计，这可算是珠江新城此部分配套最豪的项目了。

威水史：楼面地价17564元/平方米

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保利学府里：离回本还差30.53%

位于黄埔的保利学府里，地块前身是广州阀门厂，在2014年1月底，保利以16.6585亿元和配建9600平方米拆迁安置房拿下该地块。资料显示，广州阀门厂是原黄埔区临港商务区范围内排名前列宗纳入政府储备的旧厂改造项目，拍地当天吸引包括保利、中海、佳兆业、招商等十家开发商报价争抢，最后保利以高达17564元/平方米的楼面地价夺得该地块，成为原黄埔区新的单价“地王”，在当时是典型的面粉贵过面包地价。其开盘时的售价是同板块较高，但依然是“亏本价”。

回本指数：已回本69%

目前，保利学府里的售价已经接近当初目标价格，已售出11.5719亿元，若以支出地价16.6585亿元计算，已收回地价成本69%。从小盘慢跑策略看，项目还有过半货量未出，回本压力应该不大。

销售状况：涨幅达到30%

和很多拖拖拉拉不肯入市的“地王”项目相比，保利学府里走的是完全不同路线。不到一年时间，也就是在当年的12月就进入销售环节，开盘网签均价为2.3万元/平方米，目前已升至近3万元/平方米，逼近拍地时市场的预期售价。

在楼价还上不去的市场中，楼盘急速去货的欲望不高。截至8月13日止，保利学府仅售出481套，去化率接近50%。有业内人士分析，对于一个货量并不大的楼盘来说，保利学府里的策略是奇货可居，慢慢去货，拉升楼价。从目前情况看，其涨价动力非常足，目前销售均价已近3万元/平方米，涨幅达到30%，成为同板块升价幅度较大的楼盘。

买家建议：刚需买家可留意

目前，其所在板块在售一手楼盘非常少，市场比较缺货。而该盘交通及环境非常好，正对面是BRT珠江村站，离地铁5号线大沙地站不行也不过五分钟，因此吸引众多来自天河的白领在此置业，对于天河区买家来说，这样的楼价不算高。除此之外，板块居住氛围浓厚，周边都是成熟社区，教育配套也让人满意，出门便是省级重点中小学：港湾小学、市一二三中学、八十六中学；还有三甲医院中大附属医院、港湾医院。

目前楼盘在售产品统统都是小户型，设计紧凑，有八九十平方米的三房、七十多平方米的两房单位，总价两百万元上下，而这类产品是目前市场上较受欢迎的，因此，该盘自从入市以来销售热度一直很高。

按规划，未来，保利学府里的楼价还有上涨空间。记者了解到，距离保利学府里不远，保利总建筑面积达110万平方米的巨无霸鱼珠综合体项目准备在今年年底、明年年初入市。这个项目将云集公园、浮岛景观、住宅、写字楼等集于一身。同时还是5号线、13号线双地铁上盖物业，而且还会斥重金打造连通地铁的地下通道及社区内的步行系统。

对于这样一个包括住宅、公寓、写字楼、商场的大型综合体，未来的开发周期会比较长，而保利学府里可谓是其“前期先锋”，价格也会借此得以拉升，因此，有意购房者可以考虑入手。

3碧桂园海湾1号：离回本还差40%

虽然定价较高，碧桂园海湾1号开盘时还是吸引了众多买家到场

威水史：楼面价6312元/平方米

南沙碧桂园海湾1号地块于去年7月31日拿下，是南沙湾区最后一块宅地，土地拍卖现场吸引10家大房企前往举牌，最终碧桂园以11.05亿元、溢价57%拍得，折合楼面价6312元/平方米，刷新了南沙“地王”纪录。

回本指数：已回本60%

截至目8月13日止，该盘网签412套，总金额约6.55亿元，离地价支出的11.05亿元有4.5亿元、约40%的距离就可回本。

销售状况：开盘报收10亿元

2015年7月底拿地，2016年6月中旬开售，又是一个可以体现碧桂园速度的楼盘。也就是说，碧桂园海湾1号储客的时间不太长。

同样，开售时的推货量也体现了碧桂园风格：一次推出近千套单位。因为推货量大、到场的人多，因此开发商将开盘地点移到了南沙科技馆，据称当天到场市民过万人，楼盘售价在1.6万-1.9万元/平方米之间，当天报收10亿元。

数据显示，楼盘目前网签套数412套，网签面积39427平方米，均价16635元/平方米。无论网签套数还是网签面积，从6月18日至8月13日，碧桂园海湾1号在全市销售排行榜中都位列第四，排名前列是增城的绿湖国际城，第二是番禺的祈福缤纷汇，第三是黄埔的万科山景城（套数和面积一致）。

在首批单位推售后，碧桂园海湾1号还加推少量八九十平方米单位。相比开盘，现在的去货速度当然有所放缓。

买家建议：价格略高

碧桂园海湾1号开盘当天，除了广州本地买家，还有不少来自珠三角的买家，据称其中约三成为深圳买家，他们通过符合广州限购规定的办法买到了房子。对于目前大部分买家来说，买南沙楼盘自然是看好南沙前景。特别是一些人在看过了深圳前海的房价涨幅之后，对同样是自贸区的南沙楼市前景有更多期待。很多带有投资心态的买家在一个看好的区域选房时，通常都会选择购买标杆性楼盘，作为南沙“地王”，碧桂园海湾1号当然具有标杆作用。

碧桂园海湾1号的均价不低，在南沙今年有成交的楼盘中，其销售均价排第三，这和碧桂园楼盘以往的定价策略不太一样。

这样的价格能达到这样的销售业绩，除了看好南沙，当然还和楼盘本身的综合素质有关，毕竟南沙在售楼盘那么多，价格比海湾1号低的比较多。一方面，海湾1号位于南沙华师附小旁，优质教育资源对买家有吸引力；另一方面，楼盘产品有特色，N+1设计，八九十平方米有三房，对很多买家来说同样有吸引力。

碧桂园海湾1号总货量约1700套，首次开盘已推出近千套单位，后面又持续小批量推货，因此，黄金周期间就算市场很好，楼盘也不会再有爆发性的推货行动。

他们，离回本还很远

特别调查

贵价地 何时回本

1华发中央公园： 计划一年收回土地成本

威水史：楼面地价2.16万元/平方米

该地块于2014年2月份以折合楼面地价2.16万元/平方米被华发夺得，并成为当年荔湾“地王”。因“世道不好”，晒了一年多地皮。2015年4月份，公示规划方案通过，将建9栋38层高层住宅、两栋安置房。现场可见，部分楼宇已经建至地面20层左右，售楼部也基本成形。

回本指数：有“新地王”助力，计划一年回本

华发相关负责人介绍，项目较快会在今年年底亮相，售价如何？“现在又有‘新地王’拍出，珠江金茂府开盘价超过4万元/平方米，而且成交业绩不错，对于4万元这个价位及板块的前景我们现在越来越有信心。”

明年年初该盘如果以4万元/平方米开售，照金茂府近期的销售速度，预计华发一年可以收回土地成本。（陈玉霞）

2南洲路“地王”： 离回本还差100%

广纸新城有发展商另一个项目

威水史：楼面地价36361元/平方米

广州如今最贵的住宅用地在哪里？不在珠江新城，而是在海珠区南洲路。2013年5月23日，越秀地产以24.6亿元总价、36361元/平方米的楼面地价拍得（含4.2万平方米配建面积成本），成为广州新的单价“地王”。三年多后，此地价至今无人超越。不过，这个名声在外的项目，现在还未开售。

回本指数：拍地三年多，楼盘未开卖

“到现在还没看到这个项目有什么大动作。”有附近的居民说。

当然，说这个项目完全没动其实不太严谨。2014年7月，就曾传出这个项目的规划方案在广州市规划局网站公示：地块将建两幢41层高保障房及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅，相关规划已获批。两年过去了，这一项目今年究竟能否面市？有知情人士说，估计“有点悬”。

为什么迟迟不开盘？有业界人士认为是价钱问题。早在拍地之初，就有行家给这个项目“批”了一个预期售价：“如果售价低于5万元/平方米就会亏本。”从目前情况看，要卖5万元/平方米以上略有难度。

一是因为这一价格基本与珠江新城看齐，但从周边配套设施看，目前还远不能和珠江新城相比。而且同板块在售的一手楼盘楼价虽然已从当年的2.8万-3.1万元/平方米升至如今的3.4万-4.5万元/平方米（涨了大约50%），但要一下子将楼价提升到5万元/平方米以上，的确有点悬。

买家建议：好东西值得等待

南洲路“地王”项目今年国庆也未必能推出。不过，从越秀地产的传统看，这个项目或许值得期待，特别是对喜欢海珠区豪宅的买家而言。“做豪宅，需要慢慢磨，细节很重要。”越秀地产一豪宅盘操盘手说。

越秀地产在珠江新城的另一个豪装项目，也是等了五年多才出售。加上目前海珠区是越秀地产的布局重心，其另一个更大的项目——越秀·星汇海珠湾将在今年年底上市，或许，发展商不希望有太大的内部竞争。喜欢南洲路“地王”的买家只能再等一等，这也符合越秀地产一贯的办事作风。 （文/图梁栋贤）

3时代柏林： 尚未开始回收土地成本

威水史：楼面地价1.6万元/平方米

市桥“地王”至今一分钱未开始回本？各位看官莫着急，这地块去年11月24日才拍出，哪有这么快开卖。当时时代地产拍下的地价不低，他们以24.7亿元的较高限制地价及配建3600平方米保障房竞得，折合楼面地价高达1.6万元/平方米，比附近一些在售一手住宅还要略贵一些，有专家预言，其保成本售价每平方米预计要3万元左右。

回本指数：即将开售，回本在望

不过，在这个楼盘，时代地产贯彻了其一向的快节奏，现在被命名为时代柏林，8月13日，销售中心已经开放，首批产品也有望在本月发售。

由于尚未发售，从目前情况看，作为市桥“地王”，这个项目受关注的程度也比较高。作为可能是市桥板块目前较高档的其中一个楼盘，大家的期望也比较高。

由于该项目周边有10万平方米的公园和100万平方米的商业配套，时代柏林在规划及设计社区园林功能上，均向高级公园物业看齐。整个项目由十栋30层左右楼高的塔楼组成，点式布局，标准层为两梯四户设计。以保证全部户型都有南向采光，同时，大户型还能看到南区公园及小区中心园林景观。

而户型设计方面也有不少亮点。时代柏林首批推出的五款型，分别是约86平方米、约99平方米和约113平方米的三房两厅，还有126-129平方米、142-144平方米的四房两卫产品。空间设计均出自名家之手，贯彻了时代地产一向的高使用率原则，装修用料也多采用高标准的进口建材。楼盘国际级私家会所及销售中心则由“室内设计奥斯卡”——安德鲁马丁奖获得者余霖设计。

买家建议：板块缺货，首批购买可能有着数

除了产品有特色外，由于其所在的市桥南板块目前几乎没有其他一手住宅项目在售，楼盘关注度骤增。另外，以时代地产一向的低开高走定价策略，排名前列批产品预计有一定惊喜，而且户型不大，总价也较低。因此喜欢这个区域的买家可以持续关注。

4广州中航城：离回本还差87%

位于增城的广州中航城地块于2015年9月拍得，楼面地价4887元/平方米，创朱村楼面地价新高，这也是中航里城进驻广州的排名前列项目。 回本指数：已回本13%

楼盘在8月初开盘，截至8月13日，网签189套、总金额约为2.6亿元，离支付地价的19.3亿元还差16.7亿元，已回本13%，离完全收回地价还差87%。因为楼盘刚开售，因此要收回土地成本还有较大距离。

销售现状：开盘报收6亿元

7月中旬，广州中航城样板房对外开放。从楼盘现场尚未完工的园林看，开发商开放的准备还不是很充分。不过，开放半个月左右，楼盘就对外推售排名前列批单位，储客时间较短，可见开发商对市场的信心较足。

广州中航城首推3、4、5栋共312套94-126平方米全南向复式三、四房单位，94平方米三房复式单位折后总价约125万元/套起，108平方米、110平方米复式150-155万元/套起。开发商方面表示，开盘1小时所推货量就卖完，收金6亿元。在样板房开放时，楼盘方面表示首推单位会达到600套，从最终推货量看，开发商也没有乐观到昏头。

从8月1日到8月13日，楼盘的网签套数为189套、约2万平方米、总金额约2.6亿元、均价13390元/平方米。同时间内，其网签套数、面积均位列增城及全市第二，而首位是绿湖国际城。

买家建议：复式产品有看头

13390元/平方米的售价，在增城朱村板块是比较高的。数据显示，同样是8月份，朱村板块的碧桂园城市花园的网签均价为12740元/平方米、中国铁建国际花园是12413元/平方米、西福蓝湾则刚刚过万、广铝荔富湖畔还不到“9字头”。价格上，广州中航城没有优势，反而是劣势。劣势之下，楼盘还有不错的成交业绩，原因主要来自产品方面，楼盘自称为全南向的“神复式”。从现场看，这种只有5.8米层高的复式产品在广州楼市并不特别，复式洋房做到6米层高的产品则比较常见的。

不过，始终是复式，是朱村板块出现的新产品，于年轻买家，这类型产品还是有一定的吸引力。广州中航城比区域内其他楼盘卖得贵，主要原因是复式产品，并且有赠送面积，据称四房复式的实用率达到115%。复式+使用率高，这些都是年轻买家所看重的。有看过现场复式的陈小姐表示，这样的复式住起来不是很方便，120多平方米四房，感觉空间没有平层大，所以最终没有下手。

楼盘在8月份没有将计划中的600套单位全部推出，估计是为黄金周前后“憋大招”。据了解，其计划在9月份推出1、2、6、7栋洋房，具体户型、均价待定。从此前推售的三栋300多套的销情判断，这次推售的四栋楼宇，总量会有400多套。

5佳兆业天御：离回本还差75%

威水史：楼面价22510元/平方米

位于白云区的佳兆业天御地块是2013年5月佳兆业以较高保密地价、1.96万/平方米配建面积夺得，去掉配建面积的楼面价为22510元/平方米。 回本指数：已回本25%

楼盘在今年二季度正式开售，截至8月13日，楼盘网签44套、总金额约1.98亿元，离地价支付的7.99亿元还有6.01亿元才回本。已收回25%，离完全回本还差75%。不过，楼盘还有配建的保障房，距离回本实际还有更大的距离。

销售现状：开盘首推“去化”九成

佳兆业天御的开盘时间出现多次变动，直至今年4月底，楼盘才低调开盘，对特级客户开设认购专场。据介绍，楼盘开盘的去化达九成。不过，首推单位只有40套。佳兆业天御整个项目规模不大，只有280套住宅，主力户型是90-120多平方米复式产品。现场销售人员表示，楼盘定位要和珠江新城豪宅看齐，因此其开盘价也达到每平方米四万多元。因为货量少、定位高，每次推货都较少，开发商也不会过于追求销售速度。

数据显示，目前（4月1日-8月13日）楼盘网签套数是44套、面积4766平方米，在同一时间，其网签套数、面积均落后于同一板块的越秀星汇云城和恒大御府。价格方面，佳兆业天御的网签价是41574元/平方米，越秀星汇云城和恒大御府分别是29151元/平方米、40057元/平方米。

买家建议：复式产品受欢迎

虽然是白云区的楼盘，但佳兆业天御其实离天河很近。楼盘毗邻已开通地铁3号线梅花园站，经过燕塘站可达广州东站，和天河北商务区的林和西站只有两站距离，和珠江新城商务区只有4站。离天河商务区近，在很多人的眼里其实就是位置好，因为很多有钱人都会在商务区上班。

除了距离近，产品也是佳兆业天御的竞争优势。在佳兆业城市广场推出复式产品后，可以说佳兆业已较好地掌握了广州复式产品买家的心理，并在产品上加以改进。他们保留了90多平方米带主人套间四房、6米层高这些特点，并在一些细节设计上更加讲究，突出产品的舒适度，利用过渡楼梯的设计，把楼梯隐藏于电视墙后，配合夹层，打造出与佳兆业城市广场略有不同的独特复式设计。

在广州，确实喜欢平层的买家占比较大，但也有部分买家是复式产品的粉丝。佳兆业天御解决了复式产品因为层高不够比较压抑的问题，加上有较多的赠送面积，对复式产品粉丝颇具吸引力。最近魏小姐买了佳兆业天御A栋低楼层的一套房子，总价接近400万元。问及为什么选择佳兆业天御，魏小姐说，主要是喜欢，加上计划要生二孩，房间一定要多，这个要求楼盘也能满足。对于单价4万多元，魏小姐觉得可以接受。而某上市房企的营销负责人认为，佳兆业天御的价格太贵，就在离楼盘不远的远洋天骄，价格不过三万多元，除非真的很爱复式，要不然这个价格广州还有很多选择。

楼盘有关负责人表示，在黄金周这么重要的销售节点，楼盘肯定会推出新货。因为货量极少的缘故，每次推出的货量都会较小，户型也不会有什么特别变化。 （张秀钦）

6中海花湾壹号： 离回本还差一半

威水史：楼面地价1.8万多元/平方米

位于广钢新城的中海花湾壹号所在地块，虽不是当年“地王”，但楼面地价也要1.8万多元/平方米。土地拍卖结束后，业内专家纷纷预测发展商要卖4万元/平方米才有钱赚。 回本指数：已回本50%

时至今日，该楼盘在售住宅网签均价仍是3.1万元/平方米，统计数据显示，其销售总额不到50亿元，与其支付的96.98亿元地价相比，土地成本还差一半未收回。

销售状况：“新地王”一出，销售马上变快

中海花湾壹号在今年7月底推售央邸新品，继续热销，商家报称4.5亿元，均价3.4万元/平方米左右。荔湾雅居乐“新地王”拍出当晚及第二天，其出货速度加快，一天报收近2亿元。至8月13日止，已有1215套住宅签约，公寓则有334套、网签均价是2.7万元/平方米。

买家建议：“早买早着”

目前，该盘是荔湾区的销售冠军，性价比较高，是中海花湾壹号畅销的主要原因。地价接近2万元/平方米，但板块内的竞争激烈，因此开盘价不敢叫得太高：均价3.1万元/平方米，较低2.8万多元/平方米，较高没超过3.7万元/平方米。3月中，推出全新B7栋“楼王”，户型和位置都比此前推出的产品好，销售均价为3.2万元/平方米；7月底，再推升级版新品，售价3.4万元/平方米左右。在很多业内人士看来，3万元/平方米左右的售价，商家算是在亏本卖楼，按中海一贯以来低开高走的营销路线，可能越早购买越实惠，正所谓“早买早着”（粤语）。按照眼下珠江金茂府4万元/平方米预估售价，以及在荔湾“新地王”的带动下，中海花湾壹号还有继续走高的空间。据透露，近期他们会有进一步升价的动作。

黄金周前后，该盘还会继续推售央邸组团，主力产品是92-96平方米的“2+1”户型及124平方米“3+1”户型，实用率比首期高，有83%-84%，若算上赠送空间，使用率达94%。另外，室内配置会升级，比如，增加了阳台储物柜等。此外，LOFT公寓持续推售，单位面积46-50平方米，层高4.5米。（陈玉霞）

7恒大御府： 还差一半就回本

越秀地产如今的关注重点是海珠区另一更大的项目越秀·星汇海珠湾 梁栋贤 摄

恒大御府140平方米户型的次卧房也有大飘窗

威水史：楼面地价近2.5万元/平方米

位于白云区的地块恒大御府于2013年6月18日，恒大击退万科、中海、招商、中铁等巨头，以23.09亿元及5.24万平方米保障房配建竞得，若剔除配建面积，折合楼面地价近2.5万元/平方米。获得该地块后，也让近年以征战二、三线城市为主的恒大地产重回广州中心区住宅市场。

回本指数：已回本50%

2014年12月开售，显示，截至8月13日，签约单位284套，总销售金额约12亿元，离当时买地支付的25亿元还差一半就回本。

销售状况：卖4万元/平方米，区域最贵

恒大御府是白云区近两年少有的新增供应项目，开盘价3.8万元/平方米。今年签约157套单位，位居白云区销售套数排行榜第五名。销量虽然不怎么样，但签约均价却达到4万元/平方米，比2015年3.7万元/平方米销售均价高一成，是该区前五名楼盘中楼价卖得最贵，销量排头位的御金沙，楼价仅为2.6万元/平方米。

项目的定位较高，设计也比较讲究，基本是16-18层楼高、南北朝向建筑，较大楼距达百米，有60-180多平方米的一房至四房单位可选，此跨度在市区楼盘中比较少见，按“恒大9A”标准交楼。

买家建议：刚需买家可关注

目前该盘主推70平方米两房，4.1万元/平方米起，刚需买家可关注；145平方米大三房，折后价约4.6万元/平方米；180平方米四房，均价4.9万元/平方米。

吴先生是楼盘的排名前列批买家，因为想换房，找个环境好一些的大户型，当时恒大御府旁边的云山熹景二手楼价都要3万元/平方米了，那为何不加多一点点钱买套全新一手房？而且恒大的交楼装修标准也不错。白领周小姐原本想买69平方米的小单位，后来回到天河买了套二手房，原因是：“恒大御府周边的环境一般，自己不太喜欢。”