芳村房价能否破四万？就看下周这个地王了！

【搜狐焦点广州讯】下半年广州土地市场排名前列个地王归属将于下周二揭晓,岭海街地块区位及生活配套不及广钢的情况下引来18家房企争夺,未起拍已预定荔湾地王,这匹黑马是靠啥逆袭广钢地王的?

荔湾区岭海街12号AF010734地块即将于8月16日公开出让,但目前竞价已达较高报价217338万元(封顶价),折合楼面地价24375元/平,未开拍已成区域单价地王, 8月16日将直接进入竞配套环节。据报道,广州几乎全部实力房企都已报名参与,到底这地块有何魅力能促使多家实力房企下决心抢地?

地段:同为荔湾 起拍价超广钢地王

此次挂牌的荔湾区岭海街12号AF010734地块,原是广东华大物流公司的仓储用地,与广钢新城均属于旧改地块,广钢新城此前拍出的地块中单价较高地块为华发中央公园所在地块,当时以23546元/平方米的楼面价,先进荔湾新单价地王。而岭海街地块在竞价阶段地价已反超广钢地王,成为新的荔湾地王。

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该地块位于芳村西部石围塘片区,北临珠江,与如意坊和大坦沙隔江相望;南近芳村大道中路;西临塞坝涌口。附近有荔湾区人民政府、芳村茶叶产业园。

从区位来看,地块确属中心区无疑。地块外部道路通达,沿主干道芳村大道,可快速移动到芳村东、佛山、荔湾、白云等各区域;周边商服配套虽不高端,但也非常成熟,各类商店应有尽有;居住氛围十分浓厚,一手楼盘有华发荔湾荟、新世界凯粵湾,二手楼盘更多,沿芳村大道中两旁,分布十多个住宅小区。

但是,综合近两年广州出让的中心区旧改地来总体分析,华大物流这宗旧改地,与同处芳村的广钢旧改地、海珠的广纸旧改地等相比,在区位上并不能占据特别优势。但其实际地价,却高过很多。

地块周边:有江景 仅少数户型能看到

华大物流地块,还有一个众所周知的优势,便是北向临江,可以开发江景资源。

首先,即便地块最北部边缘,与江边的直线距离近300米,位置相对远,只能算二线江景。

其次,北部可望江的地块红线,仅约130米长,未来若建设成楼盘,或只能覆盖4-6栋楼座的北向单位。而地块又限高80米,较高只能建约25层高的栋座;同时,由于地块临近珠江和塞坝涌,因此一线建筑高度被严格控制。根据地块规划条件,要求其建筑群应有高低错落的天际线,且相差不少于10米。这意味着,未来地块能够看到江景的建筑体,大概只有4-6栋18-25层高的北向单位,总体而言,能够享受江景资源的住宅单位是少数。

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再次,地块北部现状是物流园,虽然目前仍在营业中,但根据《2016广州经营性用地供地蓝皮书》中的用地规划显示,未来该物流园地块同样将做居住用地开发,届时新建起的高楼,可能会阻碍地块楼盘的江景视野。

规划:三地铁物业 将成广佛枢纽

华大物流地块的外部交通非常优越,距离地铁11号线石围塘站仅500米。而石围塘站,并不仅仅是一个普通的地铁站,而是在广州、佛山、甚至整个广东省的交通规划体系中,都占据重要位置。

具体牛逼在于,既有去往佛山的佛山地铁5号线,也有去南沙的广州地铁22号线,而且广州地铁11号线也会经过石围塘站联通荔湾、白云、越秀、天河、海珠五区。

据8月7日发布的11号线“如意坊-燕岗”区段启动招标告示显示,石围塘站还是广佛江珠城轨的接驳站。未来,广佛江珠城轨将借石围塘站,与广州地铁11号线串联。

另外,石围塘站还是有轨电车“广钢线”的一个站。根据规划,广钢线是广州政府计划建设的两条有轨电车线路之一,东起东沙,横贯广钢新城。

自带城轨、有轨电车及三条地铁,通过有轨电车可轻松联通芳村东西部,地铁则能串联广州其他几个中心城区及南沙、广州南站等新兴区域。以及佛山地铁5号线及广佛江珠城轨承接来自佛山、江门珠海客流。

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随着如此给力的交通规划逐步落地,可以预见,未来华大物流地块所在的石围塘站周边区域,将是一个人流、物流强力聚集的地方,相信未来片区的商贸业发展会很有潜力。而华大物流地块未来在建楼盘,相信会随着石围塘的交通发展、人流的聚集,其投资价值终有一天会得以体现。

预测:数年后才有望回本

华大物流地块目前的报价,在广州全市近两年出让的其他中心区旧改地中相对偏高。预计数年后房价才能达到地块“保本价”。

目前华大物流地块虽处芳村中心,但地块四至没有现成道路,全部均是规划路,而且全部没有开通。其中地块西边,规划为如意坊放射线预留的过江隧道。

另一方面,地块北边和东边,为物流园,现状还在运营;地块南边,为城中村大窝村,目前居住大量居民。北、东、南三面不是旧厂、就是旧村,若要建设规划路,必须先收储或征地,预计建设速度也不会特别快。

虽然从规划看,区域升值潜力大,但丰满的理想与骨感的现实反差还是很大的。地块目前周边配套较为落后,需待几年后规划建好才有机会先进荔湾“楼王”。因此,虽然华大物流地块内部已经平整并达到开工条件,但为配合周边规划道路的收储和建设工作,预计不会快速开发。

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目前地块周边较新的电梯楼,例如逸彩庭园、恒荔湾畔,荔江美筑,成交均价在2.2-2.8元/平方米左右,楼龄较久的楼梯楼物业,例如成交活跃的桥东小区、蓬莱花园等等,成交均价在1.2-1.6万元平方米。

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中原地产研究部分析,按目前广州房价上涨速度,4-5年后,片区一手住宅均价可能达3.6-4.8万/平。而在一线城市,尤其是市中心区域,地价占房价的比例一般达六成,因此,华大物流地块的合适地价,可能在21600-28800元/平之间。