买房送花园？小心是绿化用地

近日，王先生看中增城一套一楼单位，开发商说可以赠送一个面积不小的入户花园，让房子有点别墅的感觉，王先生很心动，结果却听说一些业主得知赠送的花园是属于所有业主共有的绿化用地，不算私家花园后，正准备去维权。购买这样的物业究竟有没有风险，开发商赠送绿化用地是合法的吗？对此，业内人士表示，根据相关规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。消费者在作出购买决定前较好向规划部门查询所赠部分是否属于小区共用部位。

共用部分被赠：

一楼绿地顶层露台最多

将一楼绿地赠送给购买的业主并非个案，实际上，“买一楼送花园”、“买顶层送花园露台”等宣传很多买房人都见过。同样的户型面积，多了一个大花园和露台，让人觉得性价比高，有不少单位还因此比其他楼层单位售价更高，但由此产生矛盾和纠纷的也不少。有的一楼业主将花园围闭改造，甚至种菜养鸡，引起其他业主不满投诉要求恢复原状；有的顶楼业主在露台种花种菜不许其他业主使用，引发矛盾……很多城市的楼盘都有类似的矛盾纠纷爆出，一楼和顶楼常常成为业主维权的重灾区。

律师：

全体业主同意赠送才有效

开发商赠送露台、私家花园等承诺确实让人心动，客观上也成了顶楼、一楼的一大卖点，但并非所有类似的承诺都是合法有效的。广东君厚律师事务所的卢律师表示，此类赠送属于无权处分，也就是说赠送了不属于自己的东西，除非全体业主予以追认，受赠人并不能取得相应的权利。值得注意的是，如果只是口头赠送，未写进合同，也没有其他证据，那么多付出代价的业主只能自食其果了。

如何甄别露台花园赠送合法性？

发展商究竟能否将花园、露台等部位赠送给业主呢？卢律师表示，这要看具体情况。即使面对发展商在购房合同中有赠送约定的，购房人也要严格甄别。

2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

《物权法》规定：住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等，均属于业主共有，任何个人不得随意占用或改变其用途。

不可赠送：所谓的私家花园如果是属于公共绿地，且规划部门也出具了相应的说明并且证实，那么，按物权法规定，这些绿地归小区所有的业主共有。如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更其用途，甚至将其使用权给予部分业主“专用”。也就是说，对这些公共绿地，开发商无权将其卖给消费者，并在合同中予以约定。这样的合同条款是无效的，对此进行的宣传也属于虚假宣传。

可以赠送：在实际操作中，有些情况发展商是可以将露台或花园赠送给部分业主的。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。露台、绿地花园要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：排名前列、规划上专属于特定房屋。这里的“规划”，指经过规划行政主管部门批准的规划，以及包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等；第二、物理上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，即只有通过该房屋才能到达；第三、销售合同有约定。也即开发商与购房人签订合同时，已经明确约定出售的部分包括露台、绿地花园。符合上述三方面条件的情况下，开发商有权将顶层露台销售或赠送给某个特定业主。有些一楼的业主，花园也会以单价销售的形式出现在购房合同上，而在房产证上这个花园的面积则是以“余地××平方米”的形式出现的，余地只有使用权没有产权，拆迁、征地时是没有补偿的。

不慎“购买”了共用部分如何维权？

要对发展商的赠送是否合法作出判断，最简单的办法就是查询规划看看赠送部分是否属于小区共用部分，一般可通过项目的建设规划批准文件认定或咨询规划部门来确定。业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外，还要要求开发商出示向有关部门报建的规划设计。

如果是小区公共部分，作为开发商无权把这栋楼的公用面积单独赠送给某一业主，不管是口头或是书面上答应的赠送都是无效的，后期业主在使用过程中容易因其他业主投诉等发生矛盾，并不能随心所欲地使用花园。因不熟悉相关规定已经购买了此类房产，并因此比其他业主多支付了成本的，可收集相关宣传、承诺证据来维护自己的权益，这种情况下业主可以选择退房，由开发商承担相应的损失，可以要求开发商对这种欺诈销售行为进行赔偿。

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