广州
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2016年下半年,在楼市的版图中,地铁盘仍是非常重要的品类。据不完全统计,广州有20多个地铁盘将开或推售新货,它们布局在已经开通的地铁口或已有规划、尚未开通的地铁沿线,向市场兜售便捷与前景。
至今为止,广州已建成九条地铁线,11条在建,合计共有301公里的建设规模正在推进。这比广州过去19年开通线路总里程的266公里还要多。其中,6号线二期和7号线一期计划在2016年建成,其余八条也大多计划在2017年、2018年建成。这意味着未来3年左右,广州地铁的总里程要翻一倍之多,满眼尽是地铁盘,沿着地铁置业肯定会成为未来更重要的置业路线。
正是如此,本期,我们以白领最为聚集的“体育西-珠江新城”为起点、放射状延伸六条地铁线,并截取“20分钟-45分钟车程”,测评地铁沿线的挤爆站客流状况、楼价及入市难度。
借此测评,置业人群在一定的时间轴里,可以综合挤爆程度、时间成本、楼价成本,做出自己的抉择。
6号线：“奥特曼”拯救洲民 要平只能一路向西
在金沙洲,地铁6号线是最被寄予厚望的。由于车辆外形酷似动漫人物奥特曼,开通之初,“洲民”均视为“奥特曼”来拯救自己出入该片区。该地铁12分钟就能把乘客送到文化公园,37分钟能从浔峰岗接驳到珠江新城,方便又迅速。羊城晚报记者看到,浔峰岗站外有大型停车场,开车到地铁站停好车,搭地铁入市区,已成为“洲民”出入金沙洲的优选方式。比起挤爆人的地铁3号线,6号线已不算是广州地铁的挤爆线路。早高峰在始发站浔峰岗人满为患,行至横沙站,约需等三四趟车才能挤上去。不过,到了坦尾,便有很多乘客被5号线分流。
按统计,目前金沙洲板块属佛山行政区域的几个大型楼盘的居住人口在10万人以上,如果将该数据一并计入,那么,这里实际居住人口将远远超30万。地铁之所以不那么挤,是因为6号线的走向没法完全分流金沙洲的惯性出行需求。目前,这里的房地产开发销售已近尾声,星汇金沙仅剩尾盘,御金沙和深业·江悦湾还有较多供应量,价格在2.6万-2.9万元/平方米之间。如要购买较为便宜的物业,则要一路向西,往金沙洲西边的佛山地界挺进,但靠近地铁出入口的楼盘售价不菲,如靠近浔峰岗的金名都,目前楼价基本要2万元/平方米。
广佛线：沿线楼盘多,全线挤爆几率高
广佛线上现在人气最爆的是西朗站,由于沿线房地产项目很多,且规模大,随着它们推售、收楼、入住,相信该线路多个站点未来的客流量都会激增。如中海花湾壹号,未来就有7000户居民。所幸的是,广钢新城的业主还可以通过鹤洞路站及公交分流。
从西朗站步行几分钟就是现在楼市大热板块广钢新城,这里已聚集中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、北大资源博雅1898、保利葛洲坝海德公馆、珠江金茂湾等项目。上周末,珠江金茂湾开放样板房,牵动同板块的竞争对手也有动作。这里的产品主攻刚需和改善型群体,随着各大品牌商家齐齐发力,广钢新城的成交量正稳步上升,楼价也平稳向上。目前该板块整体的销售均价是3万-3.3万元/平方米,6月底开盘的保利葛洲坝海德公馆,阳光家缘显示其签约均价为3.4万元/平方米,开盘当天部分大户型售价突破4万元/平方米大关,新近亮相的珠江金茂湾,预计整体售价更高。
金融高新区站也是近期新货比较集中的板块,目前客流量还不太爆,但随着越来越多广州买家在千灯湖置业,该站点的客流量也会逐渐增加。而这里也聚集了多个在售项目的品牌商家,如国铁建国际公馆、滨江一号、万科金域中央等,还有全新盘奥园1号、当代万国府MOMA、招商置地中心等。产品丰富,从八九十平方米的刚需产品到两三百平方米的别墅都有,还有不少公寓新品。目前这里的主流售价是1.5万-2万元/平方米。
3号线北延线：挤爆程度堪称一绝,沿线楼价丰俭由人
3号线北沿线的挤爆程度堪称一绝。假如是早高峰,在同和站开始,就基本不可能上车。因此,地铁公司会在同和开出数趟直达大石站的列车,以缓解乘车压力。羊城晚报记者体验观察到,早高峰8点,在同和站已开始潮水式放闸管制,需排队15分钟方可入站;入站后,看见有9趟挤爆的列车呼啸而过(无法挤上车),最后总算等来一辆同和开出的空车,开至珠江新城仅需18分钟。
该线路为什么这么挤?主要有几个原因:它是连结天河区最便捷的交通渠道,在白云龙归,有广州较大的保障房、经适房社区,居住大量人口,龙归、人和这两个站早高峰会非常挤。楼市比较发达的同和-嘉禾望岗段,嘉禾望岗是与2号线交汇的换乘站,交通方便,而同和是刚需购房者可重点考虑路段,价格比较实惠;嘉禾望岗则有“新世界系”岭南新世界、新世界嘉云府以及华发四季等高大上楼盘,价格相对较高。
5号线：一手价是知识城、科学城两倍
5号线虽然是广州最繁忙的地铁线,但是从文冲到鱼珠这一段坐地铁并不难,如果只坐这一段,很难想象5号线也有人挤人的现象。记者周一早上8:26到达文冲站,当时已开启高峰客流管制,入站口排起约十米长的队伍,对于习惯排队的上班族来说,这样长度只能说是小case。8:36,记者进入月台,那里的人较多,作为始发站,上车基本无压力,一般都可以找得到座位。经过大沙东、鱼珠站,每次上车只有几个到十个人,找座位不容易,但车厢比较松动。地铁5号线沿线有较多公交车线路,文冲站有5条,大沙东有20条,鱼珠有2条。其中,43路、261、459、517路等途经天河商务区。
黄埔是广州一手楼市重镇,其成交和供应都非常活跃。中原研究部数据显示,今年上半年其一手住宅批准预售面积约60万平方米,在全市位列第三,成交更是位列全市排名前列。不过,黄埔的供应和成交大部分位于知识城、科学城,在地铁5号线经过的原黄埔区,较出名的在售楼盘只有鱼珠站附近的保利学府里及离文冲站两站公交距离的万科黄埔仓。前者为70-100多平方米中小户型;后者为20-25平方米的极小公寓、51平方米、66平方米LOFT。大沙东站旁大盘中鼎君和名城,一期住宅已售完,近期将推出40平方米左右的商务公寓;周边的东城华庭住宅也销售完毕。因此,想在地铁5号线的文冲、大沙东、鱼珠这些站点买一手住宅,选择非常少。至于售价,万科黄埔仓约2万元/平方米,保利学府里约3.1万元/平方米,后者的价格和天河东圃、车陂一手楼盘相差无几,是科学城、知识城大部分楼盘的两倍。
就算是二手楼,这三个站点周边的选择也不多,素质相对较好的有悦时代花园、万科城市花园、万科金色悦府,售价也在2万元/平方米以上。
3号线南段：200万起可进驻 7号线难给汉溪长隆“降压”
汉溪长隆站附近的楼盘有不少,不过在15分钟步行距离在售的一手盘不多,主要有保利·红馆、保利大都汇及奥园城市天地。保利·红馆离地铁站的直线距离约600米,售价2.6万-3万元/平方米,主力户型为70-96平方米两房、三房,其中,77平方米可做成三房两厅带主套,总价200万元起。保利大都汇和奥园城市天地都是综合体项目,目前都主推商铺,公寓产品不多。
市桥地铁站附近以二手楼为主,也有少量一手住宅在售,距离较近有温馨里,该盘离地铁站的直线距离约800米,毛坯单价1.7万元/平方米左右,目前在售114-141平方米顶层中空复式,毛坯房总价200万元/套起。
由于附近有锦绣香江、南国奥园等楼盘,加上华南板块、钟村等地的楼盘会通过巴士接驳地铁,所以这个站承接了大量来自上述板块的客流。未来,地铁旁边的保利·红馆、保利大都汇及奥园城市天地都将有不少住宅或公寓进入交楼期,招商金山谷、祈福新邨也还有不少在售和即将交楼的一手楼,因此,该站点会达到四星以上的“爆灯”程度。
今年年底,地铁7号线将投入使用,有专家说,这将会降低3号线的压力,但对于汉溪长隆站则未必,因为未来这里是7号线与3号线的换乘站,相信客流量只增不减。
4号线：“舒服的”4号线 未来会面对“逼爆”
大学城南站目前在售的一手楼盘主要有大学小筑和越秀·御珑苑,大学小筑主推185-215平方米三房、四房单位,均价3.7万元/平方米;今年10月份会推出一批270-280平方米四房单位。而越秀·御珑苑在售主要是306、310平方米三房单位,毛坯均价约3.2万元/平方米,部分特价单位2.6万元/平方米起。这两个楼盘离地铁站都在一公里以内。由于楼价不菲,加上产品户型设计较大,想在附近买一手楼上车成本较高,起码要700万元以上。
海傍地铁站附近的一手在售住宅项目主要是广州亚运城,它紧挨海傍站,楼盘规模超级大,目前在售的天誉四期离地铁站至少要走十分钟,主推88-98平方米两房、193平方米四房单位,毛坯均价1.2万-1.3万元/平方米,带装修均价1.3万-1.4万元/平方米。也就是说,在这里买一套一手楼大概要花110万元。如果想以稍低成本入住该板块,可选择稍远一点的亚运源筑,该楼盘离地铁站约一公里距离,目前主推一期、二期尾货复式公寓单位,户型主要为55平方米两房,带装修均价7200元/平方米,公寓的使用年限为32年。
据悉,大学城南站未来不会有新增的住宅供应量,现有的住宅项目已是“少有”。海傍站周边则很不相同,庞然大物——广州亚运城目前仅开发了不到一半的用地面积,后续还有大量住宅供应,加上其周边还有大量土地,未来一段时间新增大量住宅的可能性非常大。
现在的4号线的客流量可以用“舒服”二字来形容,但随着南沙开发进程的推进,当地的常住人口预计会越来越多,加上该线路还会往南延伸,因此以后来往市区的客流量将逐步加大。而大学城南未来是4号线与7号线的换乘站,客流量的增量应当会多于4号线各站点的平均数。
而海傍站的客流增量将更可能达到“逼爆”程度,这除了因为该站旁边还有很多开发可用地以外,未来地铁3号线会向南延伸至海傍站,8号线也将从万胜围延长至海傍,并在此设置始发站,所以,这个站点未来说不定会达到现在珠江新城的客流量。
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