【搜狐焦点广州讯】买房是一门学问,一不小心就会入坑。比如,你可能稍不留神就买到土地使用年限严重缩水的房子。
住宅土地使用年限为什么会缩水呢?
住宅土地使用年限为70年。拿地后开发商一般在2、3年内开工,所以年限一般就是60多年,属正常情况。而开发商因项目建设周期长、囤地、资金链断裂、规划变更等原因推迟工期,导致年限蒸发10年以上的,就属于严重缩水了。
如何查看和计算房子的土地使用年限呢?
一般而言,假如项目年限严重缩水,开发商自然不会主动告知,所以购房者较好自行了解。
一手房查询
1、主动要求开发商出示“五证”,其中便包括《国有土地使用证》。
2、在阳光家缘查看预售证入口:输入预售证编号和验证码,即可查看项目信息。项目信息入口:输入项目名称和验证码,即可查看。
国土证一栏即有拿地时间。
二手房查询
1、查询房东的房产证。请房东出示房产证查看,房产证上有土地出让时间;
2、阳光家缘,方法同一手。
土地使用年限计算方法:土地使用年限=70年-(截止目前时间-开发商拿地时间)
土地使用年限严重缩水会带来哪些问题?
1、买同样的房子花更多的钱。以100平房子为例,按1.5万/平均价计算,总价为150万。假设入住时实际年限剩下45年,平均每年所摊房款约为3.33万;而以65年年限计,平均每年约2.3万。相比45年,业主少住了20年,每年却要多掏1万元房款。
2、房价很大部分都是地价,购房者只是承包了几十年的土地使用权。物权法规定,住宅使用期满自动续期。不过如何操作还没有具体条文。假如要续费,则意味着年限严重缩水的房子要提前十几年续费。“真的是很吃亏的。”方圆地产首席市场分析师邓浩志称。
3、年限太低影响转手时的房屋估值和买家的贷款年限。“10年楼龄的房子肯定比20年的值钱。年限太短,卖给别人不值钱。“邓浩志分析。另外,二手房年限太低,会影响贷款年限。
土地使用年限严重缩水的在售项目大盘点
如今楼市快速运作,开发商需快速回笼资金,严重缩水的并不多见。目前市场上年限缩水严重的楼盘,大多是在90年代拿地。
区域 | 项目 | 缩水年限(年) | 拿地时间(年) | 均价(元/平) |
番禺 | 丽水蓝天 | 18 | 1998 | 24000 |
如英居 | 24 | 1992 | 24000 | |
正太广场 | 21 | 1995 | 19000 | |
星尚 | 28 | 1988 | 15000 | |
海珠 | 珠江佳滨苑 | 17 | 1999 | 35000 |
增城 | 合生湖山国际 | 24 | 1992 | 13000 |
惠百氏广场 | 23 | 1993 | 13000 | |
亚太银座二期 | 21 | 1995 | 14000 | |
越秀 | 东风广场 | 19 | 1997 | 68000 |
南沙 | 南沙翡翠公馆 | 23 | 1993 | 12000 |
紫茗花园 | 23 | 1993 | 8500 |
(遗漏之处,欢迎补充)
然而,有些盘年限蒸发10多年、20多年,照样卖得很火。
使用年限大缩水,购房者为何愿意买单?
案例1:土地使用年限折寿超20年 房价半年涨近千元/平
代表楼盘:如英居
如英居去年5月底开盘,后来在8月跟11月再度开盘。今年5月底收官之作开盘,可谓马不停蹄。如英居土地年限从1992年计起,截止今年年限已蒸发超24年。不过如英居依然凭借丽江花园的内部配套+地铁便利+江景开阔的优势,自去年开盘至今累计成交拿下番禺成交第三名。
而且,价格不仅高于番禺均价(1.6万/平),而且分分钟看涨。今年网签均价相比去年上涨了近1000元/平。够任性,也是因为有购房者买单,涨价底气自然也高了。
数据来源:搜狐焦点数据中心
案例2:年限缩水超20年 房价低于周边楼盘
代表楼盘:南沙紫茗花园
南沙紫茗花园位于今洲商业街,离今洲广场也仅有几个车站的距离,地段和配套并不逊色于周边楼盘,然而价格却处在低位。对此,售楼人员曾回应:隔壁楼盘星河盛世是补了地价差的,而紫茗花园没有补地价差,所以价格比隔壁便宜2-3千元/平。
项目 | 价格(元/平) |
广晟圣淘沙 | 13000 |
星河盛世 | 13500 |
南沙金湾 | 12000 |
中央郡 | 11000 |
紫茗花园 | 8500 |
数据来源:搜狐焦点楼盘库
案例3:年限缩水怕什么 省级学位足以秒杀一切
代表楼盘:东风广场
东风广场1997年拿地,如今期限已经蒸发19年。不过作为越秀区核心地段为数不多的在售楼盘,不仅坐享地段优势,又有优质学位资源。2014年收官时叫价6万/平,如今新房均价也已飙升至6.8万/平。而二手房,家长更是抢破头。
年限缩水,买与不卖的各种理由
1、黄小姐:当然是越长越好,不接受年限40年、30年的,我觉得我能再活60多年。
2、梁先生:自住,主要看地段和配套。而投资,一般买2年就能转手,还没有哪个楼盘是2年后就到期的。
3、吴小姐:买二手房,有50年的基本接受。要是只有30年,那就另说。
4、胡先生:没必要想那么久的事情,只要房子够结实就行了。不过也有底线,我较低能接受50年咯。
拿地早成本低 开发商赚翻了
之前温州爆出市民房屋土地使用年限到期,要缴纳房价的1/3-1/2来续期的新闻时,曾引发热议。全国人民开始检查起自己的房屋土地使用年限。
由于各种原因,土地推迟10多年再动工,而周边房价却已悄然上涨。比如从2003年到2016年,13年时间广州房价暴涨3倍。
当年拿地成本较低(90年代广州地价才几百块),如今开发商盈利空间大大增长,而减少的几十年地价却得由购房者买单。开发商理应在房价上做出一定让步,但市场上很少有新盘因年限严重缩水而让利。
邓浩志认为,这些盘之所以能够热卖,是因为房地产市场实在太火爆了。“价格稍微有点优惠,这些人就冲进去。大家不知道未来是如何的,只好看市场行情。当然其中不乏不知情的人。”
是呀,房价年年涨。还能指望房价下跌吗?心存奢想,或许今年还有机会买个厕所,明年就连厕所也买不起。不过买房毕竟是耗费百万的大事,小狐盘点广州这些土地使用年限大缩水的房子,也是希望给购房者一个提醒。买与不买,不过是根据市场行情和自身情况,做出最相宜的选择。