别被广州均价骗了！其实热盘已经涨到你买不起

【搜狐焦点广州讯】上半年广州的房价几乎只有北上深等其他几个一线城市的一半不到，房价追赶京沪深无望，反而被杭州反超，甚至与东莞等周边城市看齐，让广州有点“丢面子”。但上半年房价真的不温不火吗？

据阳光家缘数据显示，2016年上半年广州量价齐升，均价从去年同期的14576元/平涨到15434元/平，微涨5.9%;而成交55478套，暴涨30%，创下连续4月成交过万的历史记录。

市区房价涨了多少?有的已涨近四成！

房价涨5.9%，咋看之下好像没涨多少，但官方的数据嘛，可信度你懂的。合富辉煌发布的《2016年上半年广州房地产市场总结》报告显示，广州市核心地段珠江新城、天河北、原东山等区域，或叠加江景资源的项目从2015年下半年率先上涨，至今一年的累计涨幅已达到30%-40%。

市区核心地段楼盘价格变动情况(来源:合富辉煌)

即使是市区内非核心地段如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等项目，受核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右;高地价项目推新价格不菲，上半年仍有5%左右的升幅。

市区非核心地段楼盘价格变动情况(来源:合富辉煌)

市区房价不声不响涨了那么多?！为何在网签数据上没体现?那是因为高价项目成交套数远远不及广钢、奥体等板块热盘，由于这些高地价项目价格升幅较小且数量较多，导致市区房价“被平均”，造成房价微涨的假象。

城区真实房价多少?由于黄埔成交仍以原萝岗地区为主，原黄埔区内项目成交较少，在此不妨以中心区其他五区(天河、荔湾、越秀、海珠、白云)的成交均价为例分析，据合富辉煌统计，五区均价约34102元/平方米，同比上升13%。并且这五区由于新增货源不足，已呈现出供不应求的态势。

郊区房价稳只是假象 刚需盘早已悄然涨价

首先我们都知道“市区有病，郊区有药”，为什么这样说呢，因为排名前列，市区教育资源紧张;第二，市区房价比郊区高太多;第三，未来路面交通是瘫痪的。这些都是市区的病状，而病根就在于土地资源有限。既然土地有限，那就通过轨道交通建设，将部分刚需导流到价格“洼地”的近郊置业安居。

刚需去到郊区都爱买啥户型?据合富辉煌数据显示，今年上半年，刚需产品成交火爆。体现在外围六区120平方米以下的产品成交占比明显上升。

置业热点板块个盘价格变动情况(来源:合富辉煌)

这导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以及增城新塘中心板块120平方米以下产品库存大幅下降，有些区域库存下降超过四成。

各板块库存变化情况(来源:合富辉煌)

刚需产品卖得火热之余，主打刚需户型的项目还悄然涨价了。

外围区域面积段结构变化情况(来源:合富辉煌)

成交量大增也导致广州全市的库存普降，目前的平均去化周期已经低于10个月。其中，增城、黄埔的去化周期仅6个月左右，而中心区方面由于货量少，存量也不多。白云区金沙洲由于开发高峰已过，供应明显萎缩，越秀区供应稀缺，海珠区上半年更是无新增供应。

新货供应减少，供需矛盾将会进一步加剧。进入下半年的广州楼市依然维持了平稳上涨势头。7月11日-7月17日，广州全市的住宅网签均价约16705元/平方米，环比上涨3.7%。合富辉煌表示，随着下半年大量的新盘新货推出，广州楼市热闹的景象仍将持续。也就是说，想等下半年降房价再买?免了。

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