广州
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中心区公寓畅销,使得公寓市场成交的含金量更高。统计数据显示,今年5月份广州一手公寓成交套数前10名的楼盘,有6个位于中心区。
对于此轮公寓成交火爆,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示并不意外。“去年广州一手公寓成交达2.68万套、145万平方米;2014年则只有1.77万套、106万平方米。预计今年公寓成交量仍会增加,商用公寓不限购、不限贷的优势,仍将吸引众多投资者购买。6月初,国务院出台允许商业用房改为租赁住房的若干意见,有助改变商业地产高库存的现状,让长租公寓变成受益者,对公寓市场是利好。”
广州房价点评网首席分析师肖文晓也认为,楼市整体成交都比较热,公寓成交自然也不会差。营改增的税收政策、商业用房改租赁住房等政策有一定作用,但不明显,投资者入市关键还是看回报率。
统计数据显示,今年以来,除了2月份一手公寓成交量只有1194套以外,其余月份的成交量均超过2000套;3月份更高达3329套,是去年至今的第二高量。今年5月,广州一手公寓成交量为2634套,环比减少12.5%,肖文晓认为,这并非因为住宅成交激增而分流了公寓成交,根本原因在于一手公寓新增供应量持续下降,5月一手公寓新增供应量为零。
今年以来,广州一手公寓月均成交量超过2400套,持续旺销;同时,新增供应量却持续减少,促使一手公寓库存量不断下降。统计数据显示,今年1月,广州一手公寓库存面积约为119万平方米、库存套数约为2.29万套;随后连续四个月下降,5月库存面积降至约99万平方米、库存套数降至约1.8万套。今年1月,广州一手公寓整体去化周期约为10个月;5月,去化周期降至约8个月。从个别区域来看,花都区去化周期最短,为3个月;荔湾区去化周期最长,达27个月;从化没有公寓供应。
重点区域公寓行情分析
荔湾:去化周期最长,达27个月
截至5月底,荔湾区一手公寓库存量约为11万平方米,在全市各区中并不是最多的,黄埔、番禺、南沙三区的库存量都比荔湾区多。不过,由于荔湾区公寓成交速度较慢,故去货周期最长,达27个月。5月,荔湾区一手公寓成交113套,环比增加11%;成交均价约为2.5万元/平方米,环比上涨12%。
荔湾区在售公寓项目主要有四个:中海花湾壹号、珠光御景壹号、邦华星际广场和远大芳华都汇。全区公寓的成交量,主要依靠中海花湾壹号和珠光御景壹号两个项目,两盘成交量占比达75%。肖文晓认为,虽然两大项目是荔湾区公寓的成交主力,但因售价不低,成交速度较慢,“毕竟,一两百万元的投资,买家需要认真考虑回报率”。据了解,中海花湾壹号公寓售价约为2.8万元/平方米,多数单位总价为130多万元;珠光御景壹号公寓售价为3.9万-4.6万元/平方米,多数单位总价超过220万元。两者都是4.5米层高的LOFT产品,都将引入知名酒店管理公司进行打理,均带装修发售。
花都:去化周期只有3个月
花都区一手公寓的库存量比越秀、天河等区都多,但去化周期却只有3个月,主要原因是花都区今年前五个月月均成交量较大。5月,花都区一手公寓成交144套,环比大跌74%;成交均价约为1.2万元/平方米,环比大涨47%。其中,广物星港国际成交96套,签约均价达1.3万元/平方米,拉升了全区均价。
由于有广州万达文化旅游城这个“巨无霸”项目,其推货和成交对花都区整体成交起很大的拉动作用,随着该盘公寓可售货量不断减少(未售仅剩2000多平方米),花都区一手公寓库存量也随之大减。目前,花都区一手公寓供应量较大的是广物星港国际,未售货量还有接近4万平方米;另外,雅居乐汇通公寓、碧桂园空港国际等项目,也各有过万平方米的未售货量,两盘公寓售价约为1万元/平方米。
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