广州
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凭借一座高级的超级乐园,位于花都的广州万达文化旅游城上半年(截至6月22日)共网签1707套单位,成为十大畅销楼盘之首。楼盘去年全年包括住宅和公寓单位一共卖了7037套单位,数量也十分惊人。今年上半年,项目分别在3月份和5月份推出了小面积公寓式住宅单位和A2地块住宅单位两期新货,小面积的商业公寓无新货推出,但也凭借两期单位取得半年全市销售冠军。
就整个花都区而言,由于相对缺乏亮点,在售楼盘多、供货量大,楼盘成交都趋于平稳,因此广州万达文化旅游城显得鹤立鸡群。广州万达文化旅游城将是一座包括亚洲较大室内真冰滑雪场等无敌游乐设施及休闲、文化购物为一体的项目已经人尽皆知。不过,再怎么样的超级项目,还是要卖住宅的。今年上半年项目也是获得周边新的住宅地块连片开发。楼盘的售价也可以说真真正正是实现了“三级跳”。从住宅单位首期推出的均价9000多元/平方米,到今年3月份第二期小户型住宅单位推出的1.3万元/平方米,到第三期住宅A2地块5月21日开卖时已达到12800-16500元/平方米。
如果说正在建设的高级乐园是一个巨大的噱头,那么作为一个住宅楼盘本身,楼盘还是不断为自己增值。首先就产品而言,楼盘户型有不少都有高赠送率,从最小的75平方米的两房单位到较大140平方米的四房,都有“N+1”的赠送面积空间,有的赠送空间可以直接作为一个房间使用,有的则是扩容所在房间的面积,使房间的面积更大。其次就楼盘的地段而言,虽然广州市区的买家会觉得楼盘相对偏远,不过其实楼盘正位于花都区新中轴线的东边,距离花都区府广场板块也就十分钟车程左右。由于楼盘依傍大型文化旅游项目,因此相信未来规划中地铁八号线北延段等轨道交通也将设有站点。另外,楼盘附近还有近期招生报名火爆的民校黄冈中学广州实验学校,同时楼盘也跟华南师范大学签订了战略合作协议,未来其配套小学可能也有名校进驻。
南沙滨海花园
去年4月份广东自贸区挂牌之后,南沙的各种建设都在加快进行。除了吸引企业落户的优惠政策外,众多交通、市政配套甚至教育配套的尽快建设,无疑都为南沙区住宅楼盘的销售注入更强的动力。在南沙区,近几年销售大热的楼盘中,几乎一直见到一个身影,那就是南沙滨海花园。楼盘今年六个月的时间网签了1419套单位,均价12643元/平方米。
楼盘目前主推的一期洋房单位是滨海御城,不过另外滨海珺城、滨海悦城也还有尾货单位在售。楼盘也是去年全市住宅单位套数的销售冠军。从楼盘的网签均价看,不到1.3万元/平方米的价格相对南沙同样是地铁上盖,正在建设中的南沙客运港站附近楼盘要实惠不少。南沙客运港站附近在售楼盘均价已经达到了1.5万-1.6万元/平方米,甚至有楼盘称较高已经冲到2万元/平方米。滨海御城在售的单位户型面积70-140平方米,两房至四房。从楼盘在售的户型中挑一个较具代表性的小三房单位看:楼盘94平方米的三房单位设计有入户花园,厅出阳台,三个房间是经典的“品”字形结构,均方正实用。不过该小三房户型就没有主人套房。可以说楼盘地段的优势大过产品本身。楼盘紧邻地铁四号线金洲站,步行几分钟即可到达地铁站,所在地段也是目前南沙最核心、最繁华的商圈。另外,由于整个楼盘开发已经有十多年,小区内配套成熟,一应俱全。
上半年广州的十大畅销楼盘几乎都被花都、南沙、增城和黄埔这四个区域囊括,只有一个例外。荔湾区楼盘珠光御景壹号作为少有一个老城区项目进榜,不过有点遗憾的是,该楼盘网签的近1300套单位,大部分却不是公开发售的商品房,而是楼盘所在地块原广铁职工的回迁安置房单位。
珠光御景壹号目前在售的为大平层的洋房单位,面积247—476平方米的四房、五房,均价达到5万元/平方米,带8000元/平方米豪华装修。另外,楼盘同时在售的还有46-97平方米的loft小复式公寓,为商业性质,带装修的均价也高达4.5万元/平方米。楼盘位于荔湾黄沙大道原广铁南站,除了地处老城成熟地段外,一线无敌江景是楼盘较大的卖点之一。也正是因为稀缺的江景资源,因此楼盘的户型设计都以大的舒适单位为主,抛弃了门槛更低的中小户型。同时楼盘的商业部分则做成小复式的公寓单位,高达4.5万元/平方米的售价目前也几乎是市内商业公寓单位之最了。
只要分析一下成交数据,镜头定格在合景誉山国际这个楼盘上的肯定是价格。楼盘今年3-5月份在阳光家缘网站上的签约均价为8924元/平方米。虽然价格也接近9000元/平方米,但可以说在目前的增城楼盘中,“8字头”配套大盘,真是很难再找出几个。
楼盘位于增城新新公路中段,由于楼盘所在的位置距离市区相对较远,因此楼盘也以更加亲民的价格出现。楼盘目前在售的单位为面积65-88平方米的两房、三房单位。即使楼盘的单价不高,产品户型不仅以中小户型的两房、三房为主,在同类户型中,面积段也偏小。一套小两房单位总价控制在60万元以内,门槛在现今的广州已经算是足够低了。
作为开发多年的成熟大盘,楼盘拥有社区大型商业配套、国际会展中心、1.8公里风情商业街、独栋冠名5A甲级写字楼群、国际化酒店式公寓以及山体公园等国际化配套,并配套有大型超市和大型豪华主题会所等生活配套资源。除了楼盘自身拥有80平方米的山体公园外,项目附近还有3万亩南香山森林公园、千亩市政公园和千亩余家庄水库。随着广州轨道交通的建设,未来楼盘附近将有地铁13号线、21号线和6号线的站点,可通过接驳到达。
依靠相对较低的楼价和作为广州不限购的行政区域,增城近几年来一直是广州楼市成交最火爆的区域之一。近期,广州东部交通枢纽建设利好,更是为增城楼市加上一把火。目前增城区在售的刚需洋房楼盘随便就能数出十几个来。不过,目前而言最能吸引广州市区客置业的区域无疑还是广园东的增城新塘,而在新塘,广州人最熟悉的莫过于碧桂园凤凰城。
楼盘4月30日推出新一期单位星悦二期,而星悦一期单位推出的时间都已经是去年的12月份了。可以说,楼盘在今年的5月份之前,是相对缺货的。不过,即使是4月底新货才开盘,开卖一个月成交情况就已经非常不错。本周末项目将推出星悦二期新品,涵盖75-265平方米精装修两至六房,户型选择丰富,其中97平方米和110平方米为南向,120平方米和140平方米为南北对流,均价14500元/平方米。凤凰城可以说就是增城楼市发展的一个缩影。项目自2002年开盘至今,总销售额达500亿元,多年蝉联广州销售冠军。项目至今已有别墅达9000户,业主人数已达15万人。尽管受增城多年限价政策制约,项目售价也由2010年约6500元/平方米连续涨至今年3月底的1.4万元/平方米。
开发长达15年,凤凰城的配套越来越完善。社区内拥有面积相当于4个广州天河城的商业中心,共分7大商业街。同时楼盘还具备一站式教育体系。此外,社区还为业主打造了文化交流平台,设有企业家俱乐部等40个业主社团。而最令人称道的则是社区内自设交通中心——社区楼巴每天发车超300班,15分钟/班次,还有庞大的苑区内免费接驳交通系统。
未来位于增城新塘的广州东部交通枢纽中心将是一个两条地铁线路、一条轻轨、一条高铁以及广深铁路五轨道交会交通枢纽。同时也会矗立起一座260米高的地标建筑——凯达尔枢纽国际广场。交通的巨大变化将为广州东部楼市带来足够的升值空间和潜力。
楼盘位于黄埔区长岭居板块,虽然该板块是目前黄埔萝岗配套相对欠缺楼价也相对较低的板块,但因为楼盘有人无我有的户型产品,因此能从萝岗众多刚需楼盘中脱颖而出。
楼盘目前在售的65-91平方米高层洋房单位,不过3-5月份的成交贡献则主要依靠的是建筑面积70-84平方米,实用面积则达到150-190平方米的情景洋房。最后两栋情景洋房单位4月29日开卖,目前已经全部售罄。说到情景洋房,万科是该款产品的开山鼻祖。该款产品万科于2002年前后推出,最近一期产品是白云区的万科四季花城(2004年所建)。何为情景洋房,说白了就是相对别墅而言,别墅是有天有地,而情景洋房则是多层的洋房,每一套单位也是类似别墅的三层设计,但是你只能选择有上层的单位,或者有地下层的单位。
楼盘分为花园情景叠墅和星空情景叠墅,花园情景叠墅位于负一层至2层,而星空情景叠墅位于3至5层,每户都是3层单位。花园情景叠墅位于楼栋的负一层至2层,共3层。每一户家门口都有自己的花园。一楼则是客餐厅、厨房、卧室等,一楼的卧室可供家里的老人居住,避免了老人爬楼梯的麻烦。二楼则是布局了儿童房和主人套房。
值得一提的是,该儿童房是专为二孩设计的,一个房间摆放了两张儿童床,且不显拥挤。另外还值得一提的是负一层,布局有客厅、房间(带卫浴及收纳间),房间可作为客房所用。关键是通过负一层可直接下行至车库,主人停好车后可直接沿楼梯上行就到家了,在下雨天的情况下,尤其方便。星空情景叠墅位于楼栋的3至5层,较大的特色则当属大露台,上行到三楼,便是大露台,可做休闲娱乐用处。
比起南沙区的洋房成交大户南沙滨海花园来,叠翠峰算是新贵,其热销的原因不外乎两个,一个是南沙核心的地段,一个高实用率的户型。
楼盘位于南沙凤凰大道与丰泽西路交会处,蕉门地铁站B出口附近,在售的户型为68-100平方米两房至四房。北向单位均价12500-13000元/平方米,南向单位均价13500-15000元/平方米。楼盘同样为目前南沙为数不多地铁直达的楼盘。项目紧邻区政府,区域内80%高端城市配套都汇聚于此。南沙新图书馆、美术馆、博物馆、国家档案局、规划展览馆、城建档案馆、地方志馆、房地产档案馆、少年宫、华师附二中、儿童公园、省妇幼南沙分院、广州外国语学校、南沙中心医院等。楼盘最小的三房户型87平方米,双阳台设计,三个房间都大飘窗台,除了主人房没有独立洗手间外,其他的应该有可以说都有,是一款非常实用紧凑的户型。
广州绿地城也是一个依靠规划利好热销的楼盘。楼盘位于黄埔中新知识城九龙大道,距离中心城区并不近。不过依托新加坡与广东省合作建设第三代新型综合性园区——中新广州知识城,楼盘的楼价也从去年年中开盘的8000多元/平方米跃升至1.1万—1.2万元/平方米。中新知识城规划占地面积约123平方公里,目前累计引进各类项目152个,投资总额约430亿元。楼盘是一座集产业、健康养生、住宅、shopping mall于一体的大城。同时,项目未来为地铁14号线支线旺村站上盖物业,社区内即设有出入口。另外,楼盘附近也有高速路、快速路、城际轨道等干道环绕。就产品而言,楼盘约85平方米的小三房单位,客厅和餐厅双面采光,可以做到通风对流。同时单位还带一个小入户花园,可以作为入户的缓冲和收纳之用。三个卧室的设计也都非常紧凑,均带有大飘窗,并可以安排下正常尺寸的床和衣柜等。
为使楼盘环境更加宜人,楼盘还斥巨资引入凤凰湖水系,打造的私家河道,形成“玉带环绕”的水景生态景观。
依靠着新到的交通规划,今年上半年,增城区热销的楼盘不少。绿湖国际城所在的板块虽然不是增城的中心板块,但项目附近规划有地铁16号线石滩站,并且与石滩站一站距离的增城火车站,通过升级改造,将成为“广州新东站”。而就现阶段的线网规划,全新规划建设的广汕铁路以及京九客专支线,均会通行本枢纽铁路站点。其中广汕铁路为国家重点工程,投资超过500亿,预计2020年左右建成通车,广州境内站点为:增城站、仙村站、新塘站、吉山站、奥体中心站、石牌站、广州东站、广州站。也就是说从绿湖国际城出发,经增城站,4站可以到达天河奥体中心。与此同时,地铁16号线与地铁21号线在增城广场站交会,未来通过转乘21号线,也可较快捷达到天河。
据了解,绿湖国际城仅5月单月成交已达300余套。楼盘在售二期“尚学苑”9栋、13栋,户型为80-122平方米,售价6688元/平方米起,两房约55万元/套,三房约80万元/套,并带精装交付。此外,楼盘配套有10000平方米的国际康体中心和20万平方米的商业街。楼盘附近还有10公里长的增江河段增江和3000亩挂绿湖,生态环境优美。
楼盘位于开创大道与开源大道两大城市主干道的交会处,项目总开发面积达112万平方米,总户数达7000套,是科学城规模较大的配套大盘。楼盘3月份推出山景楼王“锦峰”组团,户型面积也是比较舒适的119-170平方米,目前已经是准现楼发售,均价为14500元/平方米。
楼盘自身拥有完整的教育配套,其中省一级幼儿园黄埔东区幼儿园去年9月份开学,而与中海誉城毗邻的60班公立中小学玉泉学校已封顶竣工,今年9月开学。对于楼价承受能力不高的刚需买家来说,一个品牌开发商的大规模配套小区,还有比较完善的教育配套,选择时候自然会有所倾向。此外,项目拥有罕见的8万平方米原生态私享山体公园,总体规划逾20万平方米超大园林。社区内配2万平方米风情商业街,华润万家超市已开业,公交总站开通,直达地铁6号线香雪站和萝岗万达广场。
上半年十大畅销楼盘(1月1日-6月22日)
排名 楼盘 区域 套数 均价(元/m2)
1 广州万达文化旅游城 花都 1707 12193
2 南沙滨海花园 南沙 1419 12643
3 珠光御景壹号 荔湾 1298 12085
4 合景誉山国际 增城 1049 8938
5 碧桂园凤凰城 增城 959 14328
6 万科山景城 黄埔 921 19871
7 叠翠峰 南沙 853 12079
8 广州绿地城 黄埔 794 10183
9 绿湖国际城 增城 783 6944
10 中海誉城 黄埔 769 15688
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