去佛山买楼？广佛有些规则差异会让你很不爽

当广州人冲着“平”字涌去佛山置业时,有没有了解过两地交易细节的差异?

佛山解除限购以来,到佛山置业的广州人越来越多。据佛山禅城区统计,今年非户籍购房比例达73%,其中大部分为广州客。而南海一带的楼盘,据项目人士透露,广州客比例已达70%~90%。买佛山楼,广州人最看重的因素是“平”,目前佛山的平均楼价仅相当于广州的1/3。不过,说到买房,价格只是其中一个考量因素,其他如所需税费、二手交易流程等也是必须考虑的因素。大家涌去佛山置业时,有没有了解过广佛之间的置业差异呢?

在广州,买一手房都是等出房产证时才交契税,而佛山自去年5月出台新规,契税必须在签订购房合同的当天交,交契税的时间比广州提前很多。此外,二手房业主拥有非少有的物业,按法律应交税费,广州业主交个税可以按据实征收(二手房增值额20%)或是核定征收(按二手房评估价1%)两种方式“二选一”,但佛山却只能据实征收,必须按二手房增值额20%来交个税,故此佛山二手房交易至今“阴阳”合同盛行,买卖双方都需留神。佛山的这些楼市规则都让广州买家有点不爽,可见买便宜房也并非真的捡到大便宜。

交契税时间不同:

买佛山一手房 签约当天就要交税

袁小姐去年11月买了南海金融高新区的一手房,今年1月网签,网签后就立即被要求交契税,并非像广州待出证时才交契税。袁小姐在广州买过几次一手房,每次都是在收楼后办证时才交契税。有的开发商会要求在签约的时候全额交契税或是交一半,但都是由开发商代收,最终契税的缴纳都是要等到出房产证。

袁小姐1月份交契税,当时佛山的契税标准还分“非普通住宅”和“普通住宅”两种,容积率低于1.0、建筑面积大于或等于144平方米、价格高于“豪宅线”的,均须按照豪宅标准缴纳契税。袁小姐虽然买的是90平方米的房屋,由于金融高新区楼价当时已接近1.5万元/m2,超过1.38万元/m2的豪宅线,只能按3%缴纳了契税。

今年2月底,国家出台契税新政,佛山于2月25日起执行新政,契税的“豪宅线”正式被取消。袁小姐哀叹,如果按照广州交契税的时间,她就可以按1.5%来交契税了。

链家满堂红区域营业经理朱艺书告诉记者,他的一个朋友3月份刚买了宏鼎景裕豪园的单位,建筑面积不过90平方米,只交了1%的契税,比以往要交1.5%甚至3%契税省了一大笔。

据记者查询资料得知,佛山自去年5月份起发布契税新规,明确凡在佛山行政区域内转移土地、房屋权属的,契税纳税人,都应按照规定缴纳契税,并强调契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同(或具有合同性质的凭证)的当天。

二手交易个税标准不同:

佛山收增值额20% “阴阳”合同仍流行

李小姐今年3月购买桂城一套二手房,业主证满两年,但物业非少有。她的交易过程颇为周折,本来约好了4月中旬一起递件,但是业主忘记把房贷利息等资料打印出来,结果又耽误了好几天。协助李小姐完成交易的中介告诉记者,佛山二手房交易的个税是按照买卖差价20%来征收,由于业主实收,个税也由买家来承担,因此买家都希望可以拿足够多的发票来抵扣增值额。

一位熟悉佛山二手房交易的地产人士告诉记者,佛山二手房个税与广州不一样,广州可以“二选一”,增值额大的交易选择按评估价1%来交个税,佛山则必须严格按二手房买卖差价的20%来交个税。他举例说,中海金沙湾2008年单价六七千元的一手房,如今二手房价较高卖到1.9万元/m2,如果按二手房买卖差价来计算,增值额高达1.2万元/m2,也就是说每平方米要交个税2400元,100平方米的房屋光个税就要24万元。

由于佛山目前还没有实行二手房网签,二手房交易“阴阳”合同盛行。过户使用的是低价的合同,给银行的则是真实作价的合同。

本文开头提到的李小姐在桂城买的二手房,就是采用了“阴阳”合同——真实交易价为102万元,业主手里的发票是66万元,本次交易评估价是73万元,故此,业主只需支付7万元增值所带来的个税,加上房贷利息、中介费、装修费等扣除,业主一共交了4000元的个税。但如果按照102万元的交易价来计算,增值额为36万元,个税高达7.2万元。

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