取消预售改现楼销售 这九宗罪是否就不再发生？

【搜狐焦点广州讯】5月3日，深圳国规委发布公告展开商品房现售制试点。第二天，就有房地产开发企业的某项目公司曝出“私刻公章办理预售许可证”的丑闻，再次将预售制的存废问题推至风口浪尖。

事件跌宕起伏，想必看客们都清楚得不得了。据悉，顶“罪”开盘的项目，已实现了6个亿的销售额，起码，地价款是已经收回了。成绩骄人，却来得不是那么光明。项目所在的南宁五象新区规建局已经明确公告：已将该房企列入我局黑名单，停办该公司在我局的一切审批手续——这才是真正的“大麻烦”，甚至可能波及给那6亿销售额贡献了定金和首付款的购房者。

实际上，未有预售证即开盘“抢跑”，或未有预售证即以理财产品代替定金规避风险的做法，已经是房地产行业明面暗地里的“潜规则”。开发商多年来踩在预售制的边界红线上，战战兢兢也要不惜一搏。

预售证为什么能让他们铤而走险？

预售证源于预售制的推广。首先我们要了解什么是商品房预售制，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

中国商品房预售制始于1994年。建设部1994年11月出台《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号），并根据2001年8月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次修正。

从诞生的那一天起，预售制就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此也成为房地产开发企业重要的融资渠道。根据国家统计局数据，全国房企开发到位资金125203亿元，其中自筹资金49038亿元，只占39%；而仅定金和预收款一项，32520亿元，就占26%。由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。

当中国城镇住房改革初起步，房地产业面临资金严重不足、银行贷款额度有限之时，预售制在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，并拉动了城市经济的发展，也促进了中国楼市飞速发展，经历了遍地黄金的先进辉煌时代。“如果没有预售制，房地产业不知要落后多少年。”据《每日经济新闻》援引某上市房企董秘的话表示。

问题也随之而来。在预售制度下，开发商仅用很少的自筹资金就可启动项目，看不见的风险几乎全部转嫁到购房者身上，成为开发商种种原罪诞生的沃土：重复预售、“抢跑预售”、再抵押骗贷、延期交房、货不对板、烂尾房、“楼脆脆”……在预售制刚推出两年的2011年，就有律师事务所数据显示，在北京和上海，超过80%的房产纠纷均源于预售制。

“商品房预售过程中潜藏着很大的风险。”消费者协会的有关人士曾总结过预售制的“九宗罪”：质量风险、面积计量风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、欺诈风险、合同无效风险、延期交房风险。

“预售制迟早要出问题的，可是……”早在十多年前，就不止一位主管部门的负责人这样说过，但他们总是欲言又止。

预售制当废当立？

这似乎是一个经久不衰的话题，在更早时候的各级、各地“两会”上，曾激烈争论过预售制的存废问题。最激烈的是2009年，民革中央在全国两会递交了关于“取消预售商品房制度”的提案，认为房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，建议取消。

4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府共同推 进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。文章称，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

值得玩味的是，身处此次话题漩涡中心的广西南宁，曾经是全国排名前列个提出率先试点取消商品房预售制的城市。这一次深圳展开试点，会重蹈十六年前南宁的覆辙，不了了之，还是中央动了真格？

纵观这些年对预售制的存废问题，主管部门的声音是两极的，支持者认为时机已经成熟，反对者认为取消会影响市场供应；业界的观点也是两极的，支持者认为有助于提高房屋质量、降低购房风险，反对者认为现房销售会助推房价；房地产商自然是“一边倒”地反对，因为取消预售制，资金链压力至少增加一倍，资金周转将会受到严重影响；购房者的观点则几乎是一致地赞成，现买现住，不再只凭一纸合同就赌上半生积蓄。

预售制取消会出现什么局面？

对于诸多正处在加速扩张期、现金消耗量巨大的房企而言，无疑是最重的当头一击。市场也会受到影响。

根据国家统计局数据，2015年全国房地产开发企业施工面积73.5693亿平方米，新开工面积15.4454亿平方米，而竣工面积仅10.0039亿平方米。如果取消了商品房预售制，那么同期推出市场的房子将会大大减少。

有观点就认为，当库存量短期内保持稳定，有效供应减少，供需失衡将催生房价上涨。但更多的业内分析指向，预售制的取消，并不会直接导致房价上涨。

“是否有必要预售，是由供求状况决定的。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在《房地产预售是一项伟大的发明》一文里曾表示。“购房者可以买现房，但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到，在这样供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段，同时帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系，另外，预售也可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。”

《新京报》5月4日编发的评论也表达了相似的观点：在预售制下，买卖双方都同时承担收益和风险。购房者以预判较低的价格锁定房产，等房屋真正到手，升值部分足以抵消预付成本；开发商提前“低价卖房”，却能先获得资金。房价暴涨，开发商会认为卖得太便宜，吃了大亏；房价暴跌，买房者觉得不划算，选择毁约。交房后发现瑕疵，开发商资金链断裂、跑路，这些情形如果发生，可以付诸司法。

“而如果取消预售制，开发商获取贷款、获得土地、开发建设的能力会大大降低。很多中小房产商会被逐出市场。房地产业的资金减少，供给受限，涨价也就成为必然。这个模式并不会轻易消灭，只不过是把原本公开透明的市场逼到地下，购房者冒的风险更大。”

不过，董藩也指出，预售制仍有“完善的余地”。“改进预售合同，使其内容象发达国家预售合同那样细致，提高对违约开发商的惩罚力度，并监管预售资金的使用，这应当成为下一步的工作重点。”

著名房产律师秦兵也曾建议，内地的预售制需学习如何做好监管，如规定开发商必须先向银行或以其他的方式担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售期房，并规定业主支付期房的款项必须存入第三方的托管账户，第三方作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，才能把款项付给发展商用以支付建筑费等等。

业内另一方的观点则认为，预售制和现楼制并不是造成房价上涨的直接原因。“取消预售制，房企现金流净支出增加，肯定会提高开发成本，但决定楼价的不一定是成本，还有政策。”广州知名房地产专家韩世同表示，政府控制供地节奏才是真正影响市面上供应的原因。“要从根本上改变住房紧张的状况，需要从制度入手，税制、土地财政、货币制度、住房分配等等，但目前经济下行自顾不暇，政府就不得不救市，维持经济增长，但是，通过房地产来拉动投资和经济增长是饮鸩止渴。”

“预售制发展至今，已经相当成熟和完善，房屋在预售过程中产生的问题，实际上是部分开发商自身操守以及监管部门审查疏忽问题，并不是预售制本身的问题。”韩世同认为，如今标杆房企自有资金已经比较充足，融资能力也相当强大，预售制这项原意在于扶持房企的优惠政策到了寿终正寝的时候。房地产交易市场应该适当偏向于弱势的购房者一方，让老百姓付钱就能住进房子。

“诚然，取消预售制会触动许多利益集团，困难丛生，现楼销售也会对开发商提出更高的要求，房地产开发企业将会进入新一轮洗牌，优胜劣汰后，房地产领域会由更加有实力的开发商来操作，产品的品质也会更加规范。”

“深圳展开取消预售制试点，是有样板意义的。”上述人士继续表示，倘若每次推地都提出这样的要求，就可以逐步让整个市场过渡到现楼制，这将避免一纸公文“一刀切”造成的市场混乱。

结语：预售制是把双刃剑，在目前看来，因人性和利益驱使而造成的问题已经比早些年暴露得更彻底，踩着预售制红线而引发的罪恶，是时候结束了。但因其建立的基石是中国城市经济的未来发展，涉及利益主体众多，取消难度之大，也令全面取消的进度一拖再拖。深圳这座房价飙升较快的城市勇于试点取消预售，将为该制度退出历史舞台先行试错，或为推进中国楼市交易双方市场的健康发展积攒一些，呃，很可能是有益的经验。

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