多区新房即将卖到缺货 个别板块或涨8%以上

经过三、四月份连续两个月网签量过万套,广州楼市在狂奔两个月后,终于成功“甩脂”,将去化周期从1月底的近20个月缩短到5月初仅有14个月。如果从“阳光家缘”截至5月2日“每日商品房住宅销售信息”中的“可售套数”看,目前全市仅有72432套可售,按最近每月破万套的消化速度计算,可售套数其实只够市场消化7个多月。据了解,“可售”是指纳入预售的项目中可供销售(签约)的单元以及已确权可供销售(签约)的项目;“未售”则是指市场中尚未售出的新建商品房,包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。

尽管广州去库存速度大大提高,但由于货量分布不均,部分区域的楼价仍然偏低,导致全市出现了独特的“量涨价稳”态势,这也符合广州楼市的特性。今年4月全市均价为15833元/m2,与1月份均价15311元/m2相比,涨幅不过3%。但一些原本项目众多、价格适中的“刚需”板块,正面临因缺货而涨价的可能。像黄埔区的库存量只够市场消化7个月左右,在售主力楼盘近四个月来普遍有3%~4%的涨幅,个别板块由于在售楼盘数量减少而涨幅达到8%以上。

深入分析各个区域,记者发现广州楼市呈现以下三大新特点——

一是楼价涨不涨,不看大区而看板块。比如荔湾大部分库存集中在广钢新城,因此广钢新城在售楼盘这几个月的涨幅较高也只有2%,还有楼盘甚至略为下跌。但荔湾滘口板块由于在售楼盘不多,新世界·凯粤湾近四个月反而有超过3%的上涨。

二是区域库存大,不等于楼盘不涨价。比如花都,尽管区域库存去化周期达18个月左右,但广州万达文化旅游城项目仍涨幅惊人,超过两成。

三是突围“主要看气质”。内功深厚的项目还是可以有足够自信让客户买单。比如番禺区在同样库存量充足的情况下,有的楼盘涨幅超过5%,有的楼盘跌价超过6%。对于很多买家来说,开发商到底花了多少心思在项目很容易看出来,总价贵5万~10万元或者不是问题,房子好才是最关键的。

编者按:

本专题里的“去化周期”计算方法,是以各区“累计未售单位数”÷“4月份网签套数”,得出所需消化的月份。(数据来源:阳光家缘)

天河:去化周期约32个月

库存其实不多但去货慢

作为豪宅集中的区域,天河整体楼价基数较高,因此即使楼盘价格上涨,整体涨幅也会显得不高。目前,天河区未售货量为10864套,比去年年底的未售数量增长近千套,若以今年4月平均月成交333套来计算,去库存周期32个月左右,在全市各区里算最长的。

分析天河楼市库存可发现,其实1万多套的未售货量并不算多,甚至比很多区的库存量都少,但由于天河每月成交套数都仅有两三百套,使得去化周期拉长。据了解,目前天河的两个库存“大户”都位于广氮板块,分别是阳华国花苑和天健上城,未售货量分别达到1800多套和630多套。从目前行情来看,天河各板块已经全线向“3字头”迈进,“2字头”产品已经越来越少了。全新崛起的牛奶厂板块中,龙湖首开·天宸原著目前成交均价在3.5万元/m2,预计新推出的华润天合、金地天河公馆大致也会参考这一价格定价。而东圃全新大盘兰亭盛荟和远洋天骄,售价也会在“3字头”左右。已上市一段时间的楼盘如九洲海誉、宝翠园、天荟公馆,价格涨幅明显,天荟公馆升幅近20%。

海珠:去化周期约10个月

有楼盘单价涨1000元

市区盘不愁卖,开发商也在慢慢卖,生怕卖便宜了。海珠4月份卖了206套,库存4230套,不过这个数字水分较大。因为各种原因而暂停销售的海珠湖景峰有250多套属于未售货量,此外城启天鹅湾、大学印象也有一二百套未售。如果按挤出水分后算,海珠区库存大约在2000多套左右,按目前的正常销售速度,10个月已可卖完。

从楼价走势看,海珠区东部的项目涨价动力较大,如领江一号和江山国际,因靠近天河或位于琶洲商圈之内,3个月内涨了1000元/m2。而位于西部海珠老城区的佳滨苑和富基广场也只是单价小幅涨了几百元。今年广纸片区陆续有项目面世,从吹风价来看,开发商打算用低价吸引广钢新城的客户群。

花都:去化周期约18个月

万达旅游城领涨21% 

位居楼市库存榜前列的花都近来出现量价齐升的势头,4月份全区销售1370套,按5月1日统计花都区未售库存25750套,预计18个月左右可以消化完毕。

拉动销售量的一个关键因素是价格上涨,购房者见房价有所上涨就快速出手。花都除了广州万达文化旅游城外,其余住宅盘都是主打“刚需”置业,购房者多为在花都工作的新广州人或是在白云或天河上班的白领。他们承受不起广州中心城区“3万+”的价格,在均价万元的花都可轻松置业。花都最亮眼的住宅盘广州万达文化旅游城,1月份均价不过万元,4月份均价接近1.2万元/m2,涨幅达21.9%,这当中有投资因素的推动。其余“刚需”盘的涨幅均不到10%,尚算温和。

越秀:去化周期约12个月

好地段靓盘涨价仍买少见少

越秀区已连续多个月成为广州楼价较高区域,4月份均价为44927元/m2,比今年1月份又有近5%的涨幅。越秀区楼盘由于单价较高,买家群体不算太多,4月份网签套数也不过158套。截至5月2日,越秀区累计未售套数为1912套,按4月份网签套数计算,还够市场消化12个月。

北京路商圈的江畔雅苑今年涨幅较大,涨价幅度达一成,其余主力在售楼盘如淘金家园则有8%的涨幅;综合环境理想的东山一品,早已卖到5万元/m2,目前价格与年初持平。

值得留意的是,越秀区也不是所有楼盘都具备地段好学位好的优势,还有大量早年的尾货,这些楼盘由于设计规划较旧,很多已成为“箩底橙”。

荔湾:去化周期约12个月

中心区供应大户 楼价很稳定

荔湾区目前已成为中心城区较大的供应区,包括广钢新城、滘口、大坦沙等主要片区,截至5月2日,荔湾的库存量按4月份的网签量近1000套计算,仍可供消化12个月。因为供应量充足,以及广佛交界处还有大量佛山盘虎视眈眈,荔湾区在售楼盘价格普遍保持稳定,新开楼盘也未敢高开。甚至有楼盘因为4月份消化尾货,价格还略降。

预计荔湾在今年第二季度楼价仍会保持稳定,广钢新城新开盘定价预计在3.1万~3.2万元/m2之间。

白云:去化周期约12个月

广州大道北新豪宅片区露雏形

白云区近段时间一方面库存量仍然很充沛,截至5月2日,累计未售套数还有超过5000套,而4月份白云区的网签量仅为352套,按这个去化速度,白云区剩余货量至少还够市场消化一年,所以白云楼盘今年以来的涨势也颇为平稳。

然而,白云区目前也存在产品分布严重不均的状态。以白云大道和金沙洲两个板块来看,主力楼盘只有凯云新世界、御金沙以及珠江岭南公馆。不过,广州大道北沿线近期开始崛起,拥有恒大御府、佳兆业·天御、越秀·星汇云城、金湖·翡翠山等高端项目,对天河客户形成一定吸引力。但白云盘需要留意的是,目前中高端项目的主要竞争对手是天河牛奶厂板块和天河客运站一带的新盘,如果来自天河的买家可以在天河买到比白云区更便宜、更近的产品,那为何还要去白云区买房呢?

黄埔:去化周期7个月

“刚需”价去货快

截至5月1日,黄埔区还有14471套未售货量,按照4月份网签量1945套计算,剩余库存仅够消化7个月左右。从板块来看,老黄埔货量很少,科学城板块、长岭居板块正成为成交主力,中新知识城也正在奋力追赶。从销售情况来看,叠墅、复式这种有亮点的户型很可能成为“爆款”。

科学城的指标盘中海誉城有346套未售,4月份销售了148套;另一个指标盘则是处于区府旁地铁口的新福港·鼎峰,未售556套,4月份只销售了18套。这充分说明,在这个“刚需”板块,地段重要,但价格更能撬动市场。中海誉城、万科金色梦想等畅销盘,已将科学城楼盘的价格锁定在16000元/m2的档次。长岭居板块的指标盘非保利越秀岭南林语莫属,5月份库存只有202套,4月份销售112套,其均价已超过15000元/m2。新盘实地·常春藤4月30日以11000元/m2的均价开售,一天销售八成左右,可见低价的吸引力。

从化:去化周期21个月

有盘库存两千套

从化楼市一向拥有比较独立的行情,因为离主城区距离太远,所以很多“刚需”客不得不舍弃。截至5月1日,从化未售套数共11198套,以4月份533套的销量来计算,消化库存需要21个月。从库存构成来看,珠光·御景山水城、珠光·山水御园、景业荔都、珠光·流溪御景等几大楼盘排名前列,其中珠光·御景山水城未售套数达2186套,后续货量较大。从化楼价一直处于价格洼地,但4月份都有一定的涨幅,有的涨幅还不小。

番禺:去化周期22个月

库存压力仍很大

截至5月1日,番禺区累计未售套数为1.858万套,4月份网签均价为17999元/m2。而在今年1月末,番禺累计未售套数为2.082万套,网签均价为17134元/m2。以此匡算,在过去的三个月时间内,番禺区共消化了2240套住宅,市场表现依然较为平稳。若按照4月份网签套数的845套匡算,预计番禺消化库存约需要22个月,这无疑表明番禺的库存压力依然相当大。其中,货量超过600套的楼盘就包括亚运城、招商金山谷、东湖洲花园、星河湾半岛等大盘。

番禺4月的整体均价则较1月上涨了865元/m2,涨幅为5%。从典型个盘的价格走势不难发现,曾经一度价格相当稳定的亚运城价格已开始上涨,涨幅达5.4%,大于区域的整体涨幅。不过,区内也有个盘价格持下跌的态势,如正太广场和东湖洲花园,两盘跌幅分别为4.7%及6.9%。

南沙:去化周期11个月

只小涨了1.7%

截至5月1日,南沙区累计未售套数为1.74万套,4月网签均价为11292元/m2;而在今年1月末,南沙累计未售套数为2.029万套,网签均价为11098元/m2。以此匡算,在过去的三个月时间内,南沙区共消化了2890套住宅,较番禺多出约三成,市场兴旺程度可见一斑。按照4月份网签套数1548套匡算,预计消化库存需要11个月的时间。

南沙楼价的涨幅却明显低于番禺,只有1.7%。从典型个盘的价格走势不难发现,个盘价格走势相当分化,像成交大户南沙滨海花园,价格涨了6.3%;曾经的低价盘中盈一海里,单价更是涨了过千元,涨幅相当明显。但曾经的高价盘时代南湾,却出现了明显的价格回调,跌幅高达12.9%;同样作为南沙高价盘的南沙金茂湾,整体只涨了633元/m2。南沙个盘价格上涨表现明显,但为何整体均价却没有明显上扬?个中原因就是部分个盘原来的单价较低,依然放量成交,从而拉低了整体价格。

增城:去化周期11个月

今年以来涨势猛

作为广州供应量充足、成交量较大的区域,从去年开始,增城楼价就一直呈现稳中有升的状态,而今年以来涨幅更加明显,正式跨入“万元时代”。区域内几个代表性楼盘的平均涨幅都在10%左右。目前增城未售货量为29652套,以今年4月平均月成交2566套的成交量来计算,库存周期在11个月左右,而去年库存周期还在17个月左右。

相比别的区域,增城均价仍然处于低位,因基数较低,楼盘单价调升500~1000元,涨幅就显得很高了。除了受整体楼市变暖带动成交外,增城楼市的利好消息不断也是重要原因。教育城板块作为新崛起的板块,是未来增城供应量最集中的区域,整体升幅更明显。文/表:记者刘丽琴

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