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付了241万三年后才签购房合同?同学你心太大了!

2016-05-05 17:51:45 来源: 搜狐焦点网

搜狐焦点广州讯 进入4月以后,中国楼市明显升温,房价上涨的速度在加剧。

在没有被新政“限制”的广州和部分二线城市,看楼热度直逼旅游景点,“千人抢房”的场景频频出现,不少热盘都在叫嚣涨价,尤其是在南沙,价格波动十分频繁,有购房者大吐苦水:晚1个月买房,亏了10万!在销售人员的鼓动或现场抢房的紧迫气氛中,购房者很容易“脑子一热”,当场匆匆签订认购书。

房子不愁卖,开发商的“腰杆更直”了,认购书上的免责条款很可能只保障了开发商自身的利益,而购房者的正当权益却有可能被忽略或者被“不对等”。

近日,两位购房者向搜狐焦点爆料称,自己就遇上了所谓的“霸王条款”。

全款交付三年后才签购房合同,开发商很有可能“一房二卖”

排名前列位购房者(且称呼他为“陈生”),看中了广州南沙区的一套房子,于今年3月1日支付了30%的首付款724743元(含定金20000元),又于今年4月4日支付了剩下70%的尾款1691067元,总共向开发商支付了2419810元。

由于陈生是非广州户籍人士,按照广州现行的“限购”政策,需执五年内连续三年的社保或纳税记录方可购置一套房产。不符合条件,又担心房价上涨,想尽快定下房子,怎么办?开发商拿出了一份认购书,约定双方在陈生社保缴纳满三年后再签署购房合同

在陈生出示的这份认购书上,搜狐焦点看到,第九条“违约责任”上规定:

1、乙方逾期签署买卖合同,视为乙方违约,甲方有权将本物业另行出售,并无需退还乙方定金。

2、乙方符合签署买卖合同的条件、资料齐备,并按约定时间办理签约手续时,如果甲方拒绝与乙方签署买卖合同则视为甲方违约,甲方应向乙方双倍返还定金。

3、买卖合同网签及打印后乙方不签署的,视为乙方违约,本认购书自动终止,甲方有权将本物业另行出售,并无需退还乙方已付定金及房款,且乙方有义务协助甲方办理该物业的网上备案解除手续。

且不谈购房者尚无购房资格的情况下,签署这样一份认购书是否有效,单看以上3条,就曝露了购房者在这场交易中的巨大风险。

首先,该条款将甲方即开发商“一房二卖”的成本降得很低。即使三年后陈生拥有了购房资格,但倘若这三年中房子升值不少,开发商不想卖了,只需要“双倍返还定金”,也就是说,如果房子升值太快,开发商想涨价再卖他人的话,毁约的成本只有两万元。

而陈生损失的是三年的黄金购房时间。如果房价不涨还好,房价如果大涨,陈生拿开发商返还的两百多万,再也买不到同等条件的房子。

其次,三年中购房者所可能面临的风险是远大于开发商的。比如“全价房款和定金无法退回”的条款虽然是极端情况,但也让人胆战心惊。据方圆地产首席市场分析师邓浩志透露,目前在广州,暂时无购房资格可以先网签的,但无法交易过户;如果社保未满三年,等到社保满了之后,要把之前网签撤掉再进行新的网签和交易。

因此,如果陈生社保未满就已先网签,倘若三年后广州的“限购”政策发生了改变,比如3年的社保改成了5年的社保,陈生将无法如期签署购房合同,按照上述认购书第九条第3小点,陈生很可能会面临“钱(全价房款+定金)房两失”的局面

即使开发商3年后退还房款,除了损失违约金,这两百多万房款也已经给开发商“无偿”使用了三年。

不管房价涨跌,开发商几乎毫无损失,甚至可以“任性”拒签。而购房者陈生,则是用241万赌这套可能会“飞”了的房子。

房价点评网首席分析师肖文晓认为,这份认购书是开发商与购房者之间的“不对等”合同。“违约责任几乎都针对购房者,如果房价在三年内出现大幅上涨,房子是否能如期交易,就取决于开发商的诚信了,毕竟在巨大的收益和极小的毁约成本之间,是很容易失衡的。”

不管你看中哪一栋,反正他说没开盘就不退登记金

第二位购房者张生,在销售人员承诺“五一”开盘之时,缴纳了20000元优惠登记金。但等到“五一”,张生发现开盘的并不是自己之前看好的那一栋,他提出退款,并拿出协议,上面规定“如公开发售日不能认购到客户意愿物业或乙方放弃正式认购意愿,甲方将于公开发售日后30天内通知乙方……全额无息退还登记金手续”。

但对方表示,可以退登记金,但要等张生看中的那一栋开盘后才能退。

从张生提供的协议书上,搜狐焦点发现,上面并没有写明张生想要认购的具体楼栋,更没有规定,要等哪一栋楼开盘后才能退登记金。

显然,这纯属销售人员的单方面说辞,张生完全可以凭借这份协议书向开发商讨回登记金。不过,这可能就要看对方的态度了,必要时还可以通过法律手段强制开发商退还。

此份协议书不算十分“霸王”,但却不止这一处“模糊说辞”,令开发商有空子可钻,也令购房者的权益很可能得不到保障。比如,协议上的第七条,规定“甲乙双方的联络方式以本协议书所载明的电话、通讯地址为准,如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方,则视为已履行通知送达义务,乙方需承担由此引起的相关全部责任”。

“如果他们故意不通知我,是不是也可以不用退给我登记金了?”张生表示了担忧。

两万元登记金,比起上一位购房者的两百万房款,风险小得多,但也是真金白银,倘若每个开发商出于利润趋势和业绩提升,以此逼迫购房者购房,那么几套房子看下来,购房者损失就多了。

购房合同“霸王条款”损害了谁的利益?后果有多严重?

在房地产交易市场上,“霸王条款”常悄无声息地隐于长篇大论的条款中,表现为只规定甲方的权利和对乙方的约束,遇到问题时乙方即购房者将会很被动,并且因为是自己签署的合同,具有法律效力,往往也无处申诉。

这种情况,在楼市火爆和限购时期更容易出现。购房者因为被“限购”,很可能焦急地想通过政策漏洞实现购房,这时候容易给部分开发商或者中介以可乘之机,拿出“霸王条款”,让购房者在毫不知情的情况下签约,直到遇见问题才大呼“后悔”。

而当楼市过于火爆之时,购房者即使识别出“霸王条款”,很可能都因为房价上涨太快,担心错过购房机会而无暇深思其中要害。

这一年多来,频繁出台的刺激楼市政策和去库存的大环境下,已经促使许多城市的房价飙升,开发商、房地产机构、炒房客和普通购房者一道,纷纷投入这股热潮中。深陷其中,令人看不清现实,也辨不明是非。中国房地产交易中的风险一再放大,没有人能估计得出,最后爆发的炸弹,杀伤力会有多大。

有房地产专家善意提醒:购房涉及的钱财数额较大,哪怕是再着急买房,也要看清合同条款,如有需要可请教业内人士或律师。“事前把责任和权利都弄清楚了,才能有效防止钱财和利益的损失。”上述业内人士表示。

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