两部门发布营改增后计税依据 百万房产省2400元

【搜狐焦点广州讯】距离原定“五一”开始实行“营改增”还有四天。今天（4月26日），财政部下发通知，明确规定了营业税改征增值税的计税依据以及抵扣标准。

原文如下：

实际上，针对纳税人普遍关心的热点问题和实际需求，广州市国税局、广州市地税局日前就已联合推出全面服务营改增试点纳税人十项措施，分别是确保行业税负只减不增、逐步实现国地税联合通办、实现网络互联互通和数据实时共享、实现电子缴税协议互认、联合推行实名制办税、大力精简办税事项流程、推行多元化办税服务、确保二手房交易平稳过渡、广泛应用电子税务、推行发票邮政配送等，尽可能节省纳税人办税时间和办税成本。

此前劳务税处主任科员黄炜锋在接受媒体采访时表示，“营改增”非但不会造成税负增加，反而还会减少。主要两个因素为：

排名前列，本次营改增试点延续了原营业税下二手房交易的税收政策。

第二，实施营改增试点后，纳税人的计税将按不含税价计算。所以在税制方面，对于二手房的交易一定是只减不增。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

计算公式为：

购买房产不足两年，应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

购买房产已满两年，普通住宅免征，非普通住宅应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

打个比方，购买一套100万的房子，如果该房屋购买不足两年，那么广州以前是按销售总额的5%来征收营业税（不包含0.6%的教育费附加），即100万元×5%=5万；营改增后，则是按销售额÷（1+5%）×5%来算，即100万÷（1+5%）×5%≈4.76万。大概少交2400元。

延伸：附加税还得交

刚才的计算仅仅是针对营业税和增值税而言，广东省随增值税、营业税还需要缴纳0.6%的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加。

值得注意的是，自4月1日起，广东省地税对随增值税、消费税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加免于零申报。这是什么意思呢？广东省地税进一步解读：

“以5月1日营改增后广州市个人转让二手房为例：如果高于买价转让购买2年以上（含2年）的广州市的非普通住房，要以卖价减去买价后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，由于实际缴纳的增值税大于零，那么，个人就要同时申报缴纳随增值税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加。如果以原买价转让购买2年以上（含2年）的广州市的非普通住房，由于卖价减去买价后的差额为零，因此，实际缴纳的增值税为零，则个人无需再到地税部门申报随增值税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加。

需要提醒的是，上述公告提及的2016年4月1日起是指所属期，即在2016年5月征收期申报所属期为2016年4月份的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加如果税款为零的，无需申报。但所属期为2016年3月的附征税费即使为零，仍要进行申报。”

简单来说，4月1日后，2年以上（含2年）的广州市的非普通住房，如果卖价＞买价，那么随增值税附征的城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加还是得申报得交，如果卖价＝买价，那么这部分费用为零，也不用跑腿去申报。

也就是说，这部分费用并不是“免征”，而是当费用为零的时候，免去纳税人来回奔波申报的过程，减轻了纳税人的负担。