广州
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【南沙自贸区一周年报道】今年4月，自贸区成立迎来一周年。一年以来，随着城建步伐加快，南沙楼市热度持续升温。买南沙房子的究竟是哪些人，人气不足的问题怎么解决，南沙未来发展走势如何？搜狐焦点采访了广州知名房地产专家，一起探讨南沙的人气、产业与未来发展。
采访嘉宾：
龙斌 合富房地产经济研究院院长
黎文江 合富辉煌集团首席市场分析师
韩世同 房地产研究会副会长
胡刚 广东省省情调查与对策咨询专家
住宅投资型需求占一半 政府官员晚上回市区居住
自贸区一周年，南沙成交翻倍。交出了这份漂亮的成绩单，自贸区发力几何？业内有赞有弹。龙斌认为：这是自贸区对区域价值的提升，自住、投资客对其发展潜力的认可与评估，当然也有降准降息的刺激。
也有专家对数据持谨慎斟酌态度，韩世同认为：尽管自贸区起到了强力拉动作用，但目前南沙整体以度假旅游、投资为需求，并没有形成住房需求，人气不足。由于路途遥远，南沙不可能成为广州工作人的日常居所。
纵观南沙近年来楼市数据，成交走势受政策影响显著。黎文江也认同这一观点，认为目前在产业功能不健全的情况下，是政策利好而非产业利好，刺激了成交增长。目前，南沙还未形成完善的集居住和工作为一体的功能体系，“甚至政府部门的工作人员，晚上都是回来市区居住的。”
人气不足，这是谈论南沙发展不可避免的问题。从南沙一手成交的购房者分布就能说明问题。据南沙金茂湾（点击项目名可查看楼盘）相关销售经理透露，买住宅的需求分布是：3成自住+3成投资+4成投资兼自住，而据越秀滨海御城（点击项目名可查看楼盘）透露，住宅客户需求结构是：一半自住+一半投资。龙斌也认为，南沙住宅的投资性需求更高，大约有3成。而一般情况下，广州各区域投资客占比约10%-15%左右，在刚需客云集的萝岗可能是10%，南沙在广州楼市中是特殊的。
投资比例相对较高，映射出投资客对南沙的认可度，不过却也暴露了南沙自住需求面临的困境。因为自住，面临距离遥远、配套不完善等不便；自贸区还在起步阶段，长远发展被看好，投资力量涌入。一部分分流到住宅，一部分是公寓。南沙的公寓在广州公寓市场中是一个亮点，公寓热卖，价格普遍在1.2-1.3万/平，甚至1.5万/平，比一般住宅高，基本上都是投资客。
人口：5年后的南沙凭什么吸引120万人口
人气不足，如何吸引人口？据黎文江介绍，在2013年《广州南沙新区城市总体规划》中，南沙2020年人口规划常住人口200万人，目前80万人，缺口120万人。5年后的南沙凭什么吸引这120万人口？
有两条思路。一是交通配套、二是产业。吸引两类人群：工作生活在南沙；工作在市区生活在南沙。
胡刚认为：广州现在大规模建设城轨，城轨时速160公里/时，地铁较高80公里/时。随着广清城轨、广佛肇城轨等的铺就，半小时生活圈的打造，南沙未来能成为工作在市区、生活在南沙的居住选择。而第三产业，尤其是生活型产业，诸如医疗、商业、教育等的发展，能弥补南沙在公共设施与服务上的短板。
南沙有房价优势，环境宜居。交通顺畅后，能使得工作在市区、居住在南沙这种模式成为可能。而大项目引入，产业集聚后，能吸引在南沙工作自住的人群。
产业发展吸引人口，是业内共识。据南沙政府官方数据，去年自贸区新设立企业5.6万多家，其中注册资本10亿元以上的企业超过220家。优惠利好，让南沙成为创客们的大本营。一两个人买个小公寓就能登记注册一个公司，不一定在南沙办公，营业额和交税在南沙报即可。黎文江认为，这是因为现在鼓励大众创业。而韩世同则提出疑问：这些企业是否实际落地到南沙，是否能真正吸引人口定居从业，值得商榷。“不排除有些人冲着自贸区的优惠政策，比如皮包公司，挂靠在南沙，但没有就地办公，无法形成产业和人口聚集的格局。”
前世今生：南沙发展定位屡次生变
南沙要发展什么样的产业，众说纷纭。不过谈论现在之前，我们不得不追溯历史。
多年前，在广州南部滨海的南沙地广人稀，然而却是天然港口。早在1988年，香港知名商人霍英东就提出开发南沙，在22平方公里的“黄金海岸线”上勾画最初的愿景：天后宫、南沙大酒店、世贸中心大厦、南沙客运港…
然而，诺大的南沙约780平方公里,仅霍氏一力，难以撬动南沙广阔的版图。除了霍氏，并无其他大财团进军南沙，开疆拓土。
1993年，广州南沙经济开发区设立，然而经济没有搞起来，看不到踊跃投资的格局。
后来，南沙又提出发展汽车、炼油等，走重工业化道路。但是，由于地处东南风的入口，夏季东南风从南沙吹到广州，容易带来空气污染，于是又否定了这种做法。
2009年，南沙在工业化之路止步，由于生态资源优越，被定位为滨海生态新城，发展欧洲小镇。
2012年，南沙获批成为国家新区。2015年，南沙自贸区成立。
回顾南沙20多年发展变迁，定位变动频繁。韩世同认为，这是南沙发展不起来的一个原因。这次，变身自贸区，南沙能否真正找到属于自己的定位？
航运or第三产业or社会变革 南沙该如何定位
南沙处在珠三角地理几何中心，历来被视为无可比拟的优势。纵观世界城市发展，发展得好的城市都有海港。钟爱南沙的人爱将南沙与伦敦、纽约等城市相提并论。然而，南沙发展落后，却是事实。南沙金融、服务行业仍未起步，产业偏向低端，比如汽车制造业。
南沙作为天然港口，为什么没有发展起来。据黎文江分析，以前广州港口为黄埔为主。南沙由于荒芜，没有完善的运输系统和物流，承载不了航运枢纽的作用。
如今，在十三五规划中，南沙被定位航运枢纽，要打造成国际航运中心。又赶上国家打造21世纪海上丝绸之路的时机，黎文江认为南沙发展恰逢天时地利，所以重点是在航运、物流，并发挥粤港澳的优势，发展服务业、高新技术产业。
“南沙就像璞玉，被霍英东发现，但是怎么雕刻，怎么发挥较大价值，变成艺术品，一直以来都在研究，现在由国家来定音，自贸区定位不会再变，应该是较好的选择。”
发展高新科技产业是业内共识。“只有高精尖产业落脚了，才能吸引高端人才落户。”韩世同称。不过发展航运，有专家并不认同。韩世同认为，南沙运输条件便利性比不上香港、深圳。而且，互联网时代地理优势被弱化了，再盯着地理优势，已经落伍了，只能是作为基础物业、必需的物流业。
而胡刚认为：全国产业竞争激烈，南沙没有其他优势了。应该跳脱出产业的思维桎梏，走社会改革之路。 “广东经济改革开放，30年成果涌现。广州整体发展速度比以前慢了，没有迈开步子，趋于保守，改革活力不足。而南沙被国家赋予了制度改革的厚望。现在信息快速发展，社会改革包括养老、医疗、教育、文化等没跟上，拖了发展后腿。南沙要是能成为社会改革的示范和先行，必然能凝聚人心、吸引产业，走出突围。”
政策不足or格局不对 南沙发展指日可待or遥不可及？
航运、高端产业、社会改革，或许都是南沙发展的思路，然而谁来筑巢引凤。定位之外，政策力度、发展格局也在很大程度上决定了南沙的发展速度。
自2005年南沙建区到现在，12年建设时间，胡刚认为：总体发展很快了。不过南沙发展比不上另外两个自贸区，确实与国家政策不足、政府不够重视不无关系。上海浦东新区倾全国之力，而南沙新区，政府投入不足，南沙的受重视程度不如其他几个高级新区。自贸区的优惠力度也不比广东其他两个自贸区。“就拿税费政策来说，深圳自贸区15%，而南沙是30%。”
而韩世同认为，南沙发展不单纯是政策层面的问题，而是格局问题。韩世同坦言：“仅靠广州发展南沙，其实是发展不起来的，广州不可能集合全省之力，也不可能调动粤港澳。应该是省主导发展，举全省之力，再加上港澳，逐步吸引科技、人才、资金的流入。如果这种格局没有改善，再发展20年还是发展不起来。”
在官方规划里，南沙要花3-5年打基础。黎文江认为，现在开始是成熟期，基础打好了，开始发力。前几年没看到什么，但是南沙GDP增速较高。打好基础后，很快会发展起来。另据黎文江透露：“目前广州市书记是从天津自贸区派遣过来的，而市长是省里面之前管经济的副省长，对南沙自贸区有很大帮助。”
3月23日，在中国广州投资年会南沙分会场上，南沙政府签了900多亿投资额，40多个各类型项目。推介土地数十块，20多家地产商到会。“企业入驻，本身就是一个慢慢谈的过程。我们主张土地出让应该定向供应，从土地拍卖开始，就有针对性地布局南沙产业。”黎文江建议。
如今的南沙高楼四起，开发商入驻建楼，抢占价格洼地，而投资客也蜂拥而至，坐等升值。然而没有人气，入住率低，楼市库存量大，南沙是否会沦为空城？韩世同认为，“如果只是看好前景，表面上开发商建了很多楼，实际上不过是这些楼从开发商手里转到投资客手里。”
不过黎文江认为：“预期南沙有200万人，产业会发展，人口会增加，大家是看着预期供应土地、建房子。投资为主，兼自住度假，等着未来升值。南沙是国家新区、自贸区，这种政策不会改变。预期不会改变的情况下，盖房子不要紧。”此外，黎文江还预计，南沙今年房价将上涨50%，从1万/平涨到1.5万/平。
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