合富置业:去年穗二手成交量同比翻番 3成为换房客

2015年广州二手楼市摆脱上年低迷低量的态势，网签大幅增加一倍。据合富指数监测阳光家缘网签数据显示，2015年全年广州二手住宅网签近5.3万套，490.8万㎡，较2014年分别增加113.8%和123.1%。据广州市国土资源与房屋管理局数据，2015年1-11月广州二手住宅登记交易619.4万㎡，较2014年增加40.6%。“930政策”以及央行多次降息后，二手交投明显上升一个台阶。

据合富指数监测显示，2015年广州二手住宅网签52934宗，490.8万㎡，较2014年大幅增加113.8%。

今年广州二手房成交走势（数据来源：合富置业）

原中心六区增幅在1-1.3倍；番禺增幅高达1.8倍以上

由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等原中心六区的网签增幅较大，基本在1.1-1.3倍之间；外围区域的增幅相对略小，大多1倍以下。其中番禺的增幅较大，达184.4%；其次是原荔湾和海珠区，增幅分别为132.9%和121.6%。

各区二手房成交一览（数据来源：合富置业）

二手楼市快速升温，主要受两方面因素影响：

一是政策利好叠加。在“330”、“930”、央行多次双降、二胎等政策红利、土地热拍等因素的持续刺激下，买家入市意愿增强，交投大幅增加。数据显示，2014年广州二手月均网签仅为2063套，“930政策”后，二手交投温和回升；2015年 “330新政”后，二手成交明显放大，月度网签量企稳4000套以上，居高不下，月均网签高达4378套。

二是中心区新货不足，价格高企。据合富辉煌（中国）市场研究中心数据，2015年广州全市一手住宅新增供应716.2万㎡，同比减少23%；中心六区新增146.9万㎡，同比减少四成。价格方面，中心区难觅3万元/㎡以下的单位。与一手新货供应萎缩不同，二手楼市的市场份额却逐渐上升。据阳光家缘数据显示，2015年全市（含增城、从化）二手住宅成交套数占总体（一、二手住宅成交）的市场份额为五成；原中心六区的二手份额接近七成五，较以往的七成左右有所上升；其中越秀、海珠、天河等市区的二手份额更是高达八成左右。

刚需户型最受买家青睐

据合富指数显示，2015年90㎡以下的成交占比为53.6%，较2014年63.5%明显下降。与之对应的，90-144㎡的占比高达35.4%，较2014年增加10个百分点；其中增幅较明显是90-120㎡，其占比为25.4%，较2014年的18.6%增加7个百分点。

2015年100万以下的成交占比为20.9%，较2014年28.5%明显萎缩；100-200万的占比则较稳定，均为39.5%左右。而200万以上的占比则有所上升，其中200-300万的占比为18%，较2014年增加3个百分点；300万以上的占比上升较明显，2015年的占比为21.5%，较2014年上升5个百分点。

2015年1.5万/㎡元/以下的成交占比为22.5%，较2014年略降3个百分点；1.5-3万/㎡的占比则较稳定，均为55%左右。而3万/㎡以上的占比为22.2%，较2014年小幅上升3个百分点。

改善型需求的占比接近35%

据合富指数监测，首次置业一直都是二手楼市的主力，占比约为六成左右。不过，近年来改善换房需求呈逐年增加的趋势。2015年改善换房需求的占比为34.8%，较2014年增加约5个百分点，较2012年增加10个百分点。

在“二孩政策”刺激下，改善需求入市积极；中青年买家占比上升；年轻置业群体减少。90-120㎡、300万以上的成交明显增多，而这类优质物业的业主心态也较强硬。总体来说，2015年中高端实力型二手买家呈增加的态势。

合富房地产经济研究院院长 龙斌表示，年轻置业者减少一方面与楼价高企有关，另一方面，限购政策下，部分年轻买家希望“一步到位”购买较大面积的物业，不得不推迟了购房计划。这也是90-120㎡的成交份额日渐增大的重要原因之一。