广州
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楼市迎来传统销售旺季“金九银十”，在市场逐渐回暖、信贷政策逐步放开的背景下，今年金九银十的房价会上涨吗？想要买房的你，入手哪些区域好呢？不如来听听专家的解读。
受访专家：
（排名不分先后）
合富房地产经济研究院院长 龙斌
广州市社科院研究员 彭澎
广州中地行副总经理 郑隽宸
市场：降息利好楼市有限 预计九月十月量升价稳
1、今年的金九银十与去年相比，有什么不一样？市场不断回暖，是否会达到今年购房成交的高峰？
龙斌：两个不一样，一是市场氛围不同，今年明显回暖，置业信心增强；二是政策环境不同，今年房贷政策，房地产限制性政策在全国范围内放松了。预计9、10月成交量环比会增长20%。至于楼盘价格，将是总体平稳，特别是外围区域，因为供应量大，竞争激烈。
彭澎：一线城市包括广州的楼市开始回暖，估计成交量会增大。由于最近出现股灾以及对经济前景不抱乐观态度，以及一些分析认为中国经济包括房地产都有去泡沫的可能性，因而购房成交也难以出现“高峰”。
2、央行8月25日又降息降准，这对于楼市的影响到底有多大？是否会影响9、10月的市场表现？
彭澎：降息对楼市是直接利好，但股市下跌好坏参半。有套牢者可减缓购房时间，也有跳出来的可能加速买房。总体判断是略微利好9、10月市场。
龙斌：双降利好房地产。目前利率水平是近20年较低，流动性有较大改善，未来的货币信贷宽松也是大概率事件，会增强购房信心，改善资金环境，有利于成交，一线城市房价应该会平稳上行，金九银十市场表现一定不错。
郑隽宸：目前整个国民经济环境不理想，包括GDP增长水平、投资市场和证券市场的不稳定、实体经济的疲软，使资金的流动性趋紧。尤其是投资市场上半年大幅度波动，先上涨后衰弱，很多人的资金不太乐观，房地产消费会趋于谨慎。所以降息降准影响并不会很大。
3、今年豪宅网签量有大幅上升，主要原因是什么？接下来的豪宅市场又会是怎样的？
龙斌：豪宅网签量上升，主要是市场转暖，改善和享受型高端买家入市增多。接下来豪宅市场的表现一定不会差，毕竟广州作为中国第三城，有庞大的高端需求，未来城市价值和高端物业价值增长潜力大，大家可以拭目以待。
郑隽宸：上半年证券市场火热，人们将资金投入房地产，释放了改善性和享受型需求，因此豪宅表现不错。由于目前城区没有太多高端物业，下半年相继面市的广钢新城、白云新城等多个地王产品自然容易吸引关注，评价也比较正面。但是，由于股市不明朗，很多人资金被套住，金九银十表现预计不乐观，不过具体成交多少还有待观察。
购房者：广州房地产价值仍处洼地 刚需客看重即可入市
目前广州哪些区域和板块最值得刚需客入手，为什么？如果是投资客呢？
龙斌：广州房地产价值洼地特征非常明显，主城区和外围区域几乎都是可以考虑的，刚需客看中即可入市。投资客可以选择价值高地或价值增长潜力区域入手，如核心区以及政府重点发展的规划利好区域。
彭澎：越秀、天河还是最值得期待，区域价值比较稳定。南沙、增城继续乐观，从化、黄埔略微利好，广钢新城最有看头。其他各区持平。
郑隽宸：刚需买家可选价格低洼区域，如花都、增城、南沙等外围区域，也可以考虑具备增值点的项目，如“偷面积”的产品，因为随着规划越趋成熟严谨，这种产品以后会较稀少。
此外土地成本较高的物业，往后发展房价也不会低，也有投资潜力，比如广钢新城，排名前列波只要开价不高，3字头或3.5以下，还是具备一定的升值空间。
对投资客而言，要关注成长空间，即具备价差或是未来能随着物业管理素质提高、配套成熟、外围规划完善而升值的产品。
至于区域选择，如果是为了赚取差价，就选择具有升值空间的价格洼地；如果是为了资产保值，就选中心城区物业，因其教育医疗等配套趋于完善、规划前景有限，以保值为主。同时二手交易要注意房子的楼龄和各种隐藏因素，一些高楼龄的房子价格不会涨太多。
区域：增城从化未来前景看好 马上入住要克服配套不足的困难
9月份增城、从化执行全市统一户口政策，这一政策会对增城、从化的楼市有多大的影响？预计这两个区域能否在金九银十有突出表现？价格方面又有怎样的变化？
龙斌：户口含金量提高，金九银十会有量的提升，价格方面，估计暂时保持平稳，短期内不会有实质性的突变。不过随着配套 、交通的完善，户口政策利好的显现，广州主城区的购房者对这两个区域的价值判断会随之提高。尤其是地铁线贯通的时间，这是能产生显著效应的一个标志。
郑隽宸：增城供应量大，房地产市场比较成熟。从化多依靠旅游业，交通不便，房地产供应不足。因此，从化楼市从起步到提速还有一段日子要走，而增城房价上升相对会更快。不过两区在9、 10月内都难有明显变化。但是前景看好，关键是周期问题。等未来政府对于基础设施配套的投入都兑现了，就会迎来一波上涨。
增城、从化因为价格只有中心城区的一半，成为了许多新广州人的优选区域。不过和生活相关的配套设施等短期内完善的可能性不高，如果马上入住，就要克服生活和交通上配套不足的困难。
房企：建议走量为主 外来房企表现值得关注
1、金九银十是房企下半年去化的较好时机。房企在这个阶段应该如何行动？ 是降价促成交，还是涨价升利润？
彭澎：金九银十历来是促销的好时机，降价促销是总策略，但个别热销楼盘可以考虑涨价升利润。
龙斌：目前库存量比较高，市场竞争激烈，走量排名前列位，不过适当保价也是可以的。
郑隽宸：大环境不好，开发商还是会保持比较平稳的价格，以走量为主，不应该错过金九银十这一好时机。除非是成本居高不下的地王项目，否则过分追求利润不太明智。
2、今年许多外来房企的排名前列个项目都陆续面市，排名前列项目的入市有哪些地方值得关注，有怎样的优势？预计将会有什么样的表现？
彭澎：外来房企会在项目的品质上更讲究一些，但价格上也会“低开高走”，争取较好的销售业绩，以图开好局。如果旺销也不排除“抬价高走”。
龙斌：外来房企对广州市场高度重视，都想把较好的项目和产品奉献出来，一定会给广州市场带来不同的冲击力量，一般来说，这些产品除了注重品质，还会关注性价比和附加值，估计表现不错。
土地：市场价格平稳 地王恐难出现
9月与10月也有一大波的土地即将拍卖，是否有再出地王的可能？
彭澎：出单价地王的可能性在减少。当然个别地块看位置。区域性总价地王仍有可能，比如土地规模较大的广纸和广船。
龙斌：目前的土地市场比较理性，供应总体不缺，价格暂时平稳，地王出现的几率不高。其中，主城区的旧改土地，比如金融城等最值得关注。
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