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调整存量房交易计税基准价格 或推高穗二手楼价格

2015-08-03 06:58:06 来源: 羊城晚报

广州定期调整存量房交易计税基准价格体系、并据此确定交易评估价格的调整,此举或将使一些二手存量房的交易成本推高数千元,旺地二手楼甚至多达几万元。

近三成买家将受影响

在二手楼市,以往由于市场价和评估价之间存在一定差距,且通常是评估价格偏低,因此会出现报低价现象。但本次调整后,评估价格更贴近市场价,预计未来报低价现象将会消失。“现在地段价提升了,以后报税价不可以偏低,因为偏低就不能过税局那条线了。”有业内人士向羊城晚报记者表示,“以前荔湾的楼梯楼,因比较老旧,我们甚至可以按每平方米8000元的价格报税,现在可能要按每平方米1.2万到1.3万元的价格来报了。”

据介绍,调整将直接拉高消费者的购房成本。以一套未满两年、面积为100平方米房源为例,按现在每平方米1.2万元的价格计算,交易时需缴纳税费为:120万元×(5.6%营业税+0.1%印花税+1.5%契税+1%个人所得税)=9.84万元;若按每平方米8000元的价格计算,交易时需缴纳税费为:80万元×(5.6%营业税+0.1%印花税+1.5%契税+1%个人所得税)=6.56万元。由此可以看出,两者相差3.28万元。

朝勃地产董事长韦永才回忆称,2013年以前,南沙的中介可以自己找评估公司进行估价。“当时大多房源的评估价都会比市场价低两三成,一些房源甚至低至四五成。”韦永才称,2013年底相关部门有了自己的评估体系,此后便很难再报低价了,“今后评估价低于市场价的现象或将不会存在。”

满堂红市场研究部高级经理周峰认为,在二手住宅市场,报低价现象多数存在于一次性付清的买家中。根据满堂红市场研究部统计的数据显示,今年上半年,该公司促成的交易中,一次性付款占比达26.7%。

商铺报低价或将绝迹

与二手住宅相比,业内人士认为,调整对二手商铺和写字楼交易影响更大。周峰介绍,约有六七成的商铺和写字楼买家选择一次性付清。

有业内人士表示,由于商铺和写字楼所交税种和税率比普通住宅多,过往为了避税而报低价的现象十分普遍,少报一二十万也是常事。此次调整后,报低价现象或将绝迹。

据了解,商铺交易时,除了要交纳5.6%营业税、0.1%印花税、3%契税、1%个人所得税外,还要交纳5%以上的土地增值税、大约1%的房产税。

以越秀区为例,该区商铺和写字楼统计的成交均价18872元/平方米计算,若出售一套50平方米的商铺,成交价估计为94.36万元。交易时其所交税费为:94.36万元×(5.6%+0.1%+3%+1%+5%+1%)=14.81万元。根据业内人士透露,以往这样的一些商铺会被报低15万元左右。以此来算,所交税费约为12.46万元,二者相差2.35万元。

买卖双方可能有争议

对于此次调整,部分中介房产顾问认为是为了抑制炒房客。“7月二手住宅成交量同比上升超六成,随着楼市的回暖,最近几个月炒房客确实比去年略有增加,但总量不足10%,而刚需客和改善型买家则占总量的90%左右。”

不过,韦永才认为,我国主要经济支柱正从房地产中脱离,对房地产的依赖在不断减弱。调整将使房地产市场更趋正规化,长远来说有利于经济发展。

广州一按揭公司业务经理告诉羊城晚报记者,不管调整是出于何种考虑,今后一旦税务部门的评估价都超过实际市场成交价,可能会阻碍二手市场的成交,税务部门的税收反而可能会减少,也易造成买卖双方的争议。

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