地产商做众创空间 收房租还是真转型?

“××房地产也做众创空间了!”随着“互联网+”和创业时代的到来,地产商看到了转型新方向——自年初毛大庆离职万科做优客工场起,万科、华夏幸福基业、 SOHO、亿达、瑞安等越来越多的地产商涉足众创空间。传统地产商具有场地、资金等硬件优势,但在互联网、金融等方面是短板,此次是想借助众创空间的名号 缓解库存压力,获取更高的房租,还是真的要转型呢?

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将地产与创业结合起来

众创空间是对新型创业服务平台的统称,包括孵化器、创客空间等。目前,国内比较知名的由地产商主导的众创空间主要有优客工场和SOHO 3Q。前者由万科前高级副总裁毛大庆创办,后者系SOHO中国董事长潘石屹推出。

为什么地产商纷纷涉足众创空间?清华科技园广州创新基地副总经理许江建认为,房地产开发严重过剩,迫于压力不得不探索新模式寻求转型。其中,产业地产成为 一个重要的方向,结合“大众创业、万众创新”的大背景,将地产与创业结合起来或许可创造一个新的盈利模式。

在广州,除了4月份亮相的万科云创空间,还出现了清华科技园广州创新基地、广州国际创新创业孵化中心、酷窝等地产商主导的众创空间。其中,清华科技园广州 创新基地依托清华科技园、招商地产、番禺区政府三方建设运营,招商地产在该项目中的股权占比过半;广州国际创新创业孵化中心则由美林基业打造。

成立于广州的酷窝则由前万科商用管理公司总经理陈纯及互联网、金融业从业人士组建,定位“全球办公社区”。与优客工场类似,酷窝借鉴美国的WeWork, 与商业地产基金和开发商合作,将租用的场地分割成可定制且具备社交功能的办公空间,然后租给创客们,有的还提供创业孵化服务。

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租金水平比周边要高

拥有场地优势的地产商,并没有在租金方面给出多大优惠。记者了解到,很多地产商打造的众创空间租金水平比周边要高。

如天河软件园整租的价格为80元/平方米,若打造成众创空间联合办公,平摊下来租金可能就到了200元/平方米。而宣称要打造“全球办公社区”的酷窝租金 则低于周边水平,陈纯在接受媒体采访时称,酷窝在珠江新城的办公室一个人的位置收1500元/月,而周边的价格在2000元以上。她表示,酷窝既不做“二 房东”,也不做孵化器,而是为社会创新等价值的新兴产业即从业者打造一个O2O的“全球办公社区”。

微投网创始人兼CEO俞文辉认为,地产商做众创空间正在起步阶段,目前发展的模式并不多。

“以万科云城和微投网合作为例子,万科云城主要提供场地、设施等硬件方面,微投网提供管理、运营等软件方面,是一个互补的关系,未来也可能有更深层次的合 作。其他的模式包括有房地产商参与孵化器投资,或者房地产商成立新的孵化器公司去运营等。”他表示,地产商的强项在于传统产业,如果他们要做孵化器或者 “互联网+”方面的项目,跟互联网业内的专业公司合作会更好。

与万科云城一样,部分地产商打造众创空间会选择与专业的互联网、金融公司合作。瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”与天使投资开展了合作,SOHO中国董事长潘石屹也表示会邀请天使基金进入SOHO 3Q。

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盈利模式受到质疑

目前,涉足众创空间的地产商都靠租金和物业收入获利。创投业资深人士黄先生在接受记者采访时表示,据他观察,很多房企只是希望借助众创空间消化库存,借助 创业大潮为自己的写字楼”镀金”,继而抬高租金创收。这种模式也可以盈利,但已经与打造众创空间的初衷背道而驰。

知名互联网观察人士刘旷认为,如果地产商打造众创空间还停留在提供办公物业,却没有培育、引导创业者们如何创业,那只是一个空壳而已。对于创业者而言,借 助地产型众创空间可能在创业前期节省了开支,但却没有真正得到创业孵化上的帮助。并且,这种众创空间位置较偏远,未必适合创业。

一旦真的要做孵化器,如何盈利是地产商必须面对的问题。

万科云城在这方面有比较长远的打算,除了租金,物业使用权,通过产权置换创业公司的股权也是他们设想的盈利方式。许江建则认为,房企不一定非要从孵化器本 身上赚钱。孵化器和地产结合有它的好处,可以用地产的销售和租赁收入来“养”孵化器。同时,孵化器可以营造园区氛围和创业环境,聚集人气,形成相互联动的 效益。

尽管蓝图描绘得很美好,但在业内看来,地产商还处于交学费的阶段。俞文辉指出,房地产商做这个事首先要打个问号,因为不仅是地产商,大部分企业做孵化器项 目都是亏本的。做孵化器成功的核心不是硬件,而是运营、资源方面的软件。他建议地产商不要自己单干,“地产商做孵化器属于跨行业经营,有风险,应该跟专业 的、有互联网投资经验和资源的公司合作。”

广州部分“地产商” 出身的众创空间

○万科云创空间

地产商:万科

地址:广州万科云城一期

定位:为小微企业及创客在创业、起步期提供资金、管理、技术指导等多种便利

○清华科技园广州创新基地

地产商:招商地产

地址:番禺区东北部高新技术产业带

定位:融合了大学科技园和孵化器的发展概念,以孵化高科技企业、培养科技创业人才为目标

○酷窝

创建者:前万科商用管理公司总经理陈纯等

地址:珠江新城富力盈凯广场

定位:为社会创新等价值的新兴产业即从业者打造一个O2O的“全球办公社区”

○广州国际创新创业孵化中心

地产商:美林基业

地址:天河区

定位:打造成综合性、国际化创新创业孵化中心

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