刚需盘张牙舞爪要涨价

6月27日，“央妈”送出利息和准备金率双双下降的大礼包。6月27日、28日马上传出不少楼盘大卖的消息，甚至有楼盘引发3000人到场抢楼。

“央妈”一出手，楼市就发威？羊城晚报记者综合各方面的信息了解到，“双降”的影响纯属巧合，楼盘的畅销更多是水到渠成的结果。随着近期不少楼盘的人气、成交持续转暖，部分楼盘开始密谋涨价，刚需产品尤其明显。

A

“还以为自己穿越回到2013年”

上周末，广州多个楼盘集中推货，销售业绩均不俗。天河区的万科云城米酷进行VIP专场登记，共推出1180多套小面积公寓，吸引超过3000人现场认购，商家介绍，本次推出的单位基本认购一空，有抢到小面积公寓的买家大呼“好彩”。越秀区的富力东山新天地据称消化率约九成。南沙区的富力天海湾推出海景公寓，开发商介绍，共推出192套新货，当天去化率超九成。

商铺表现同样不差。花都区的广州万达文化旅游城6月27日再次推出120套商铺，开盘当天报称卖出近百套，去化率接近九成，有投资客连扫6套商铺。

常规推货的楼盘据说成交也不错。番禺区某贵价盘5月份卖了3亿多元，“本来以为6月份的业绩很难超越5月份，谁想到一下子就卖了4亿多元。”不过，该楼盘的营销负责人还没有高兴多久，“坏消息”就来了——“卖得太好，老板临时决定提价，每平方米涨价2000元”。

“如今楼市肯定回暖了，趋势一路向好。从成交量来说，5月、6月连创同期新高；从成交价来说，有上升的苗头，随时加价；从区域来说，各个区的表现都不错，不是某个区域好转而是全面复苏。往年6月至8月楼市相对较淡静，今年6月份不淡，预计接下来一段时间楼市就会继续升温。”中原地产项目部总经理黄韬说。

“好久没见过这么火爆的行情了！一眨眼，还以为自己不经意穿越回到2013年。”某楼盘的策划负责人说。

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“‘双降’最多是锦上添花吧”

近期这么多楼盘销售火爆，真的都是“央妈”的功劳？

“应该是从今年年初开始一系列政策利好叠加的效果，我们感觉到买家的心态明显变了，大概是从4月份开始吧。”合生创展的相关负责人表示。

某千亿房企的策划人士则认为：“深圳最近领涨一线城市楼市，相信对相隔不远、经济实力相当的广州有一定的示范作用。”

“楼市开始复苏，股市却经历大幅度的震荡，证明还是楼市更靠谱，下半年可能没有那么多人相信股市，而会转投楼市的怀抱，带来楼市成交量的继续上升。”黄韬说。据说，上述连续两个月都卖得很好的番禺贵价盘，也有不少是从股市中获利离场的买家在撑场。

这一轮楼市回暖，央行的“双降”有没有作用？“估计没有太大作用，当然也不能说完全没有，楼市如今的回暖是一个循序渐进的过程。”保利地产研究员吴定金说。“从4月份开始，我就判断当时是广州楼市一个筑底的过程，5月份将出现上行拐点，现在处于房地产周期的上升过程，成交量和成交价都将会拉升。”

“‘双降’更多是对整体经济的刺激，当然对房地产业也会有间接影响，属于在楼市回暖基础上的锦上添花，会影响市场的总体气氛，会释放流动性。”黄韬认为，“‘双降’将会刺激企业发展，市民对自己未来预期更好，就舍得拿钱出来买楼。”

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“以价换量？现在谁还提这个？”

其实，早在“双降”前，广州不少楼盘已经开始上调价格，“双降”后，开发商涨价的步伐将会加快。

万科最近公布广州地区几个楼盘的新货售价，刚“日光”的万科云城米酷的均价比开盘时微涨了500元/平方米；主推刚需产品的万科东荟城、万科南方公元等项目也有不同程度的涨价；高端项目万科峯汇、万科峯境的售价则基本未变。保利、越秀、富力等大型房企的优惠力度也明显减少。涨价的不光是大开发商，海珠区的天誉半岛近期新货的报价也比前期产品上涨了大约三成。

“我们对全国18个一二线城市的销售数据进行了分析，这些城市的楼市供应量今年上半年减少了30%，成交量却上涨了30%-40%，表明整体去库存速度在加快，大房企去库存的速度更高于全市平均水平，大概3月份已出现下降。”吴定金表示，“楼市进入筑底期的标准就是库存量下降，近期销售量持续上升，广州楼价上涨的可能性逐渐加大。下半年楼价应该会涨得更快，因为买家追涨心态明显，而且近期股市大幅震荡，肯定会有更多资金关注楼市。”

“‘以价换量’？现在谁还会提这个！如今拿到开发贷款不算难，利息也低了很多，加上之前出了不少货，开发商手头回笼了不少资金，库存量也下降了很多，‘以价换量’已经没人会提，是保利润的时候了，所以今年的楼价将会加快上涨，但明年的涨速会放缓。”吴定金说。

不少业内人士认为，今年广州楼价会上涨，但不会疯涨。“毕竟土地市场不算火，楼市的成本没有暴涨，楼价也不会上涨过快。”黄韬如此判断。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥认为，现在大部分开发商都不敢大幅涨价，只敢小幅涨价，“因为有些楼盘涨价后，成交马上就慢了下来”。