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广纸地块探营:配套齐全 未来面粉或贵过面包

2015-06-24 18:10:22 来源: 搜狐焦点网 作者:李胜

6月26日,总建筑面积达72万平方米、起拍价197.4亿元的广纸片区地块将正式拍卖,如此大体量的地块将有望成为海珠区房价的“搅局者”。业内人士展望,该地楼面地价将达2万-2.5万元/m2。此外,广纸地块出让的价格,一方面将影响即将上市的广钢项目定价,同时,也将影响板块内的二手住宅价格走势。

各地块位置用途示意图

一、广纸地块平整工作基本完成 地价有望达2万/㎡以上

广纸片区位于海珠区西部,广纸片区以东,南临珠江后航道,西接西岗路,东临石溪涌、北临石溪村,丫髻沙大桥从改造地块东南侧经过。改造地块总面积为33.17万平方米(497.5亩),地块内主要涉及全资国有企业三家,分别为广东轻工业机械有限公司、广州市水电设备安装有限公司和广州市珠江塑料制品厂。

根据规划方案,用地内现状的4个旧厂、2个旧村等三旧用地进行整体全面的改造,形成全新的滨水居住区,同时与现行控规相比,经营性用地减少1.15万平方米,非经营性用地相应增加1.15万平方米,主要为教育、体育、市政设施等公益性用地,同时道路网密度进一步提高。

地块已基本平整

目前地块平整工作已基本完成,仅留下巨型的烟囱等标志性建筑外。其余建筑均已拆除,土地基本平整。地块的水景资源丰富,地块一西北面临河涌,东北面紧 靠庄头公园。地块二则南面临江。沿江分布旧厂房,大部分已搬迁,仅余少部分如白云山光华制药、广 州电力设备厂等仍在运营且短期内不会迁出。地块一、二之间被棣园村分隔,但该村因权属问题拆迁工作后置。

广东中原项目部总经理黄韬在接受媒体采访时表示,这个片区是非常优质的市区宅地,有南向江景资源,且政府也为这个片区规划了隧道和地铁交通,未来居住条件优越。他预估楼面地价在2万-2.5万元/m2之间。

二、地块周边缺乏新盘 二手房约2万/㎡附近

在板块内,二手房源充足,楼龄不太长,但一手货源缺乏。片区除了西面沿江为工厂区外,内部分布多个成熟的居住小区,如保利花园、南箕花园、汇俊园等,小区居住条件较好,楼龄不算旧,该部分住区并不需要进行改造。片区外部东南面有保利百合花园、保利红棉花园、保利海棠花园、富力顺意花园、雅致花园,而与片区北面边缘紧邻的有光大花园,超大型社区居住氛围浓厚。

地块周边二手房价格参考

据中原地产的数据显示,目前广纸地块周边的二手房,小区楼梯楼均价约1.7万~2万元/m2,小区电梯楼则分两种档次,江燕路-工业大道路段的,均价为2.2万~2.6万元/m2,而拥有江景资源的如光大花园、城启天鹅湾等,售价则约3万元/m2或以上。

三、未来将规划地铁+有轨电车

交通方面,广纸地块此前规划的60米宽快捷路二期(新滘西路)将穿越本次改造地块。而改造规划的实施,也将有助于推进快捷路二期的建设开通。

内部交通系统方面,在新滘西路上架设二层绿化人行架空平台,作为连接南北地块的人行交通的通道。规划设置两处公交首末站,每处占地3000平方米;海珠环岛有轨电车线及地铁十一号线在规划区南侧及东侧通过,设有轨电车站丫髻沙大桥站在南侧环岛路。

四、广纸地块周边配套较为齐全 广纸地块建成有望拉升区域商业档次

虽然出让房地产地块周边分布有多个成熟小区,配套完善。在广纸厂总站下车后,可以看到周边有超市、幼儿园、商铺等配套设施。

在商业上,地块周边人口集中度不高,各种生活、商业配套,比较低端。大型商场匮乏。片区及周边以餐饮业为主,业态单一,同质竞争严重且客流旺盛,其它业态店铺则客流有限。

值得关注的是本次出让的两宗地块位商业配比份量较重。其中, 地块二的商业总建面较大占比可达 56%,该地块南面的商业用地坐拥一线江景,并紧绕规划中的广纸文 化公园,商业开发潜力较大。

医疗上,广纸地块周边有广医二院西院区,地块一公里外有三甲医院珠江医院。

教育上,地块内有力源幼儿园、广纸幼儿园等2所幼儿园。附近有海珠区菩提路小学、南石中学等,教育资源配套比较齐全。

广纸地块周边配套现状

从去年年底广州市规委会公布的广纸片区规划显示,未来广纸将重点规划了1所综合医院、1所养老院、4所小学、2所初中、1所九年一贯制学校,8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场(超市),集中建设2处邻里中心,大大改善广纸片区配套服务水平。

专家:楼面地价不宜达到较高限价

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江提出,广纸二地块有一定的优势:一手房供应稀缺,导致二手房交易活躍,附近优质楼盘二手价在2.4~2.8万元/平米,周边缺乏大型商业商务配套;劣势也很明显:规划要求的商业商务面积比例大到离谱,地块1为住宅10万平米,而商业6.5万平米,地块2为住宅24万平米,商业商务为31万平米,而且江边位置全被商业商务楼占据,住宅根本没有江景。

黎文江认为,广纸可打造城市综合体安置9万个就业岗位。但商业商务开发是难点,其物业升值要靠若干年后的地铁11号线及海珠环岛轻轨及过江隧道建成。楼面地价不宜达到较高限价。

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