三次降息相当于房价下降5.6% 广州哪区最易涨价

最近流行一句问候语:接盘侠,降息了,你准备接股市的盘,还是楼市的盘?对于央妈在母亲节送上的大礼,专家评论本次降息并非为刺激股市,而是对房地产方面的消费、投资都会有帮助。就广州楼市而言,进入5月以来成交量逐步走高,大部分业内人士认为,下半年广州楼价上行的机会将增大。

三次降息相当于房价下降5.6%-7.7%

5月10日下午,央行宣布降息,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。对于购房者而言,个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%左右,5年以上商业贷款基准利率由调整前的5.9%下调为5.65%,创下历史新低。

这是自去年11月以来的第三次降息。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在做客中新网金融频道视频访谈时表示,股票市场并不会作为央行货币政策的一个主要的调控目标。“房地产市场目前仍然是整个经济增长非常重要的引擎,也不能让它在短时间内就熄火了,这次降息对于房地产方面的消费,投资都会有帮助。”郭田勇说。

根据中金公司地产研究员宁静鞭测算,此次降息0.25个百分点相当于20-30年按揭贷款的总还款额下降2.0%-2.7%,以30%首付比例测算,相当于有效房价下降1.6%-2.2%。而3次降息累计,效果相当于房价下降5.6%-7.7%。

“银行利率严重影响住宅销售量,利率每增高0.25个百分点就会伴随减少3.6万套住宅销售。”北京清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,本次降息之后,购房者成本继续降低,楼市需求进一步激活,楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,本来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

广州哪个区域楼市涨价概率高?

“具体广州楼市而言,在后市成交看好趋势下,楼市必有价格上涨冲动。能否具备价格上涨条件,库存与消化速度是关键参考指标。”合富辉煌市场研究部分析师黎文江认为,从广州各区块看,目前热点的南沙整体价稳走量,部分项目或会上调价格。紧邻的番禺,预计大户型继续去库存,好地段小户型项目或涨价。供应大区萝岗后续供应仍大,将价格平稳继续出货。花都区库存压力,多数板块面临消化周期过长的问题,预计价格难涨。

方圆地产市场分析师邓浩志分析认为,荔湾、白云这两个区域库少于10个月,已经属于超低,本应该也早就进入价格上涨周期。但与其紧邻的佛山南海地区却有大量、低价、不限购的产品供应(库存超15月),直接分流了芳村、老荔湾、金沙洲板块的客源,这也直接导致了这两个区低库存仍涨不起价。未来广佛交接处的房价差会逐步缩小,总的来说是广州稳,南海涨。而天河、越秀、海珠三个老区存销比在11—16个月间,库存整体值并不高,都是些不愁卖,慢慢卖的核心区稀缺盘源,只要房企资金压力不大,房价还会提。而从化库存11个月,库存不多但存量也多,加之本区需求有限,去库存也慢,所以难涨价,即便涨价,幅度也有限。

观点

年内还会降息吗?

预计仍有0.25%左右的空间

张宏伟认为,从此轮货币政策表现来看,央行已经有三次全面降息与两次全面降准,货币政策已经走向宽松。其中,4月20日一个百分点的大幅降准表明经济基本面不容乐观,甚至完成年度7%的目标可能有难度,从市场预期来看,本次降息0.25个百分点之后,后续还可能有降准降息政策推出。

那么,本轮利率下降幅度多大?从历史经验来看,预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。而截止目前央行已经有三次降息,累计下降0.9个百分点。因此,未来仍然有0.25个百分点左右的降息空间。

降息后贷款月供变化

等额本息 30年还清 20年还清

贷款额度 降息前月供 降息后月供 月均少还款 降息前月供 降息后月供 月均少还款

100万元 5931.37 5772.36 159.01 7106.74 6963.87 142.87

150万元 8897.05 8658.54 238.51 10660.11 10445.8 214.31

200万元 11862.73 11544.72 318.01 14213.48 13927.74 285.74

降息后贷款利息偿还总额变化

等额本金 30年还清 20年还清

贷款额度 降息前总利息 降息后总利息 少还利息额 降息前总利息 降息后总利息 少还利息额

100万元 887458.3 849854.2 37604.16 592458.3 567354.2 25104.16

150万元 1331188 1274781 56406.25 888687.5 851031.3 37656.25

200万元 1774917 1699708 75208.34 1184917 1134708 50208.34

(数据来源:伟业我爱我家市场研究院)

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