万科一季度净利下滑五成 称属于特殊情况

4月26日，万科公布一季度业绩报告。报告期内，万科累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。

万科表示，今年1季度销售低于去年同期，主要因为2013年底有较多认购未签约资源延转至2014年1月份签约，导致同比基数较高。今年3月份，万科实现销售面积124.1万平方米，销售金额147.4亿元，同比分别上升2.5%和2.1%。

期内，万科在广深区域实现销售面积89.8万平方米，销售金额118.7亿元；在上海区域实现销售面积112.1万平方米，销售金额166.2亿元；在北京区域实现销售面积83.9万平方米，销售金额90.6亿元；在成都区域实现销售面积109.8万平方米，销售金额88.0亿元。

万科于报告中指出，房地产业务竣工、结算具有较强的季节性规律，大部分项目资源通常集中于下半年交付，1季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低。今年1-3月，公司实现竣工面积86.7万平方米，占全年预计竣工量的比例仅为5.5%，较去年同期的6.6%进一步下降。

实际上，与早前万科预计相当，一季度万科的营收、净利润均有不同程度下滑。

数据显示，一季度，万科实现结算面积73.4万平方米，与2014年同期基本持平；实现结算金额82.2亿元，同比减少9.2%；实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别减少6.4%和57.5%。

关于上述财务指标同比下滑的原因，万科称，公司1季度净利润同比下降的原因主要在于，因特殊原因，去年1季度净利润基数较高：2014年1季度，公司项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益产生较为集中，使得单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水平。

而今年一季度，公司结算项目毛利率一般，投资收益产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均，今年1季度费用占全年的比例高于结算利润占全年的比例，扣除费用后，1季度预计净利润率将低于全年水平。

虽然一季度净利润同比大幅下滑，但万科预计2015年全年净利润同比仍将保持增长。

在回应观点地产新媒体查询时，万科董秘谭华杰就透露，销售受季节性影响，一般万科于下半年推盘较多。至于利润的问题，谭华杰称，全年利润预计增长，一季度属于特殊情况。

与此同时，对于万科1季度的销售表现，有分析就认为，并不能以此衡量万科全年表现，同时在3月销售同比上升态势下，预计四月和二季度万科的销售会显著好转。

分析指，3月万科新推盘170亿元，4四月新推盘预计到200亿，预计万科4月的销售可能会回升到180亿元以上。

事实上，于万科新公布的一季报中显示，到3月底时，万科合并报表范围内尚有1919.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2233.8亿元，较年初分别增长14.9%和14.8%。

1季度，万科实现开工面积558.6万平方米，占全年新开工计划的比例为33.2%。

拿地方面，该分析则称，预计未来地价大涨和房价滞涨的局面不会持续，万科在耐心等待逆势扩张、补充土地储备的机会。

万科董秘谭华杰则进一步向观点地产新媒体透露，只要符合万科PIE模型，万科都看好，区域不限于一线城市。

据了解，此次报告期内，万科新增加开发项目9个，按公司权益计算的占地面积约69.2万平方米，对应规划建筑面积约170.0万平方米，平均楼面地价约4769元/平方米。

而截至报告期末，万科持有现金388.9亿元，远大于短期借款和一年内到期长期借款的总和236.3亿元；净负债率为21.13%。

另值得一提的是，自去年底“绿万之争”的话题便备受关注，目前绿地整体上市获批后，这一话题更加成为市场焦点。

不过，对于规模的态度，万科就多次向观点地产新媒体表示，在大互联网时代，适应市场变化快速成长比简单的业绩增长更为关键。

因此在未来发展方面，市场分析大多认为，万科中期的看点在于公司的转型、逆周期成长和超越传统ROE的提升空间。