增城从化:撤市并区一年 亮点是地铁

　　增城、从化撤市设区，黄埔、萝岗两区合并消息公布以来已一年。但一年了，新三区仍处“三无”阶段：无挂牌、无重大利好出台、成交量价无大幅上涨。

　　去年2月，国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区；撤销县级从化市和增城市，设立从化区和增城区。与去年12月自贸区获批的南沙相比，新三区这一年亮点并不多：政策上没有太大利好，处于平稳发展的阶段；受房地产整体市场不佳的影响，成交数据不太好看。增城去年年度网签数据与2013年相比，大幅锐减，萝岗片区楼价甚至一夜跌回两年前。

　　缺重磅规划 有切实做事

　　南沙去年年末一个自贸区获批就成功把所有人的目光都夺去了，可以说连呼吸都传来魅力。对新三区来说，去年一整年并没有亮眼的规划出台，反而是地铁进度和新城规划落实有了进展，尤其是萝岗片区和增城。

　　对萝岗来说，地铁二号线二期是最重要的一条地铁线。这条地铁线是萝岗首条地铁，目前科学城在售的热点楼盘，有约12个住宅盘、商业综合体布局在香雪站、萝岗站、金峰站、苏元站、黄陂站上盖及沿线。目前，这条线路全线土建工程累计完成约74%。

　　中新知识城是萝岗继科学城后又一大规划，规划通过以来，南起步区被5家开发商进驻布局。地铁二十一号线与地铁十四号线知识城支线是实现这片区域快速接驳广州市区的重要线路。南起步区5个楼盘，个个紧邻地铁站开发。这两条线路目前土建工程分别累计完成12.3%和15.1%。到南起步区看楼，可以看到合景·天峻旁的旺村地铁站正在挖坑施工。此外，二十一号线水西站、长平站同样连接住宅盘，尤其是后者，直接把投资500亿元打造的萝岗长岭居板块与广州市区连接起来。

　　地铁二十一号线同样是增城的命脉，不过眼下进度较快的会是地铁十三号线。十三号线连通了原黄埔片区和增城最受刚需买家欢迎的新塘区域。从南岗站起到象颈岭，一路都有楼盘因此成为地铁盘，当中包括近期开盘的豪进广场、亚太银座二期。这条地铁线土建工程累计完成30.2%。

　　成交大户仍是增城 总体成绩亮点匮乏

　　“增城撤市设区后，大家对增城的概念变了，对增城不再当做是郊区，而是属于广州的一部分。现在还是有大批广州买家过来。”碧桂园·城市花园相关负责人表示。

　　城市花园位于广州教育城旁，从地图上看属于增城朱村。以往广州刚需客买楼大多集中在新塘，很难延伸至荔城及其周边。不过该盘去年11月一开盘就日光并需要加推，此后陆续加推都有几乎清空的好成绩。广州市区买家可以达到和增城本地客匹敌的比例。

　　方圆地产市场分析师邓浩志认为，因为地铁规划和施工扩大了广州市区买家选房的区域，最突出的是增城。以往除新塘外，是增城人买增城楼，去年下半年起，广州市区买家因为新塘外区域有万元以下房子而愿意买远一点的房子。类似情况在中新知识城也存在。合景·天峻、万科幸福誉分别以7字头均价笼络人心。前者在4月曾创造近千套公寓日光的传说。

　　不过，从去年一整年网签数据看，新三区情况不甚理想。专家普遍认为是整体房地产市场低迷让新三区的成绩不太好看。成交量下降最严重的是增城。中地行市场研究部数据显示，2013年增城一年买楼22611套住宅，去年这个数字变成12589套，同比下跌44.3%，几乎少卖了一半的房子。成交均价下降最严重的区域则是萝岗片区。根据市房管局口径，萝岗2013年住宅成交均价16065元/㎡，去年只有14791元/㎡，下跌了1274元/㎡。邓浩志也认为，新黄埔房地产主力在萝岗片区，但去年萝岗又因为新增供应增多，导致价格跌得最惨。数据显示，2014年萝岗新增预售住宅13818套，比2013年多4786套。

　　地市曾很热闹 萝岗受外地房企欢迎

　　土地市场同样出现前热后冷的迹象。搜 房网数据显示，新三区从去年到今年1月，合共出让了27块住宅或商业、商住地。从化最少，只有三宗。新黄埔最多，有14宗，不过最亮眼的黄埔单价地王——阀门厂住宅地是在去年1月末出让。此后由广东尚水酒业有限公司一度刷新当时萝岗单价地王纪录。由于市场环境变化，此后成交地块大都以底价告终，亮点只在于吸引外地房企，如金融街、卓达房地产、中泰国际。

　　增城在撤市设区后一度成为土地出让的热点。去年3月土地拍卖上，5宗住宅地就为政府增加34亿元的土地出让金。碧桂园·城市花园、碧桂园·中新两盘都是当时拿下的地块。由中铁房地产拿下的朱村街凤岗村地块还刷新增城单价地王纪录。此后4月30日，广州市全益实业有限公司以8748元/㎡的楼面地价拿下增城旧商业中心一宗江景宅地。8字头的楼面地价把地王单价纪录足足抬高了4096元/㎡。不过此后增城去年整年再无住宅地出让，仅拍卖了三宗商服用地。

　　专家看市

　　同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：新三区刚成立时，曾预测未来三年楼价能翻一番，但市场变化太大，南沙自贸区又吸引了投资资金，影响新三区发展。但新三区除从化外更宜居，入手风险低，不会有很大泡沫。

　　房价点评网分析师李权基：广州楼市出现供过于求的状况，存量压力让新三区也出现了不同程度的价格下降。再加上，新三区设立后相应利好并没有得到落实，削弱了设区的热度。预估新三区在今年楼价不会出现明显上扬。新黄埔会因配套利好出现微涨。