2013广州土地市场分析报告

　　前言：

　　2013年，广州土地市场和商品房市场呈现出“齐头并进”的态势。在土地市场上，出让金额的一路高涨、金融城地块的横空出世、各区地王的频频出现以及南沙萝岗的备受关注，这些都让业界和购房者对2013年的广州土地市场刮目相看。

　　一、2013年广州土地市场概况

　　1、整体成交概况

　　年初的广州市“两会”期间，市财政局《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。

　　根据搜狐焦点网对市国土房管局的数据监控，截至2013年12月13日，广州市(不含增城、从化)共成功出让土地134宗，同比增长11.7%;总出让面积为630万平方米，同比增长15.8%;土地出让收入已达576.9亿元，同比增长40%，已完成年度预算的121%。

　　此外，2013年广州土地市场上因故中止出让9宗，流拍4宗。而在成功出让的土地中，商住用地成交18宗，商业办公用地成交40宗，其他性质用地成交76宗。

　　2、2013年广州土地区域成交概况

　　在区域成交方面，土地成交宗数排名前三位的为萝岗(38宗)、花都(32宗)、南沙(21宗)，其中，萝岗土地成交多集中在中新知识城区域，花都以成交工业用地为主，南沙土地成交则主要发生在8、9月之间。

　　区域土地成交金额排名前三的为天河(216.1亿元)、萝岗(86.7亿元)、南沙(65.3亿元)，天河排名排名前列主要是由于金融城两次拍地总价都很高，萝岗排名第二主要是由于成交的土地宗数较多，而排名第三的南沙仅黄阁汽车城南部2013NJY-2地块成交价就达30.3亿。

　　3、2013年广州土地月度成交分布概况

　　在月度成交宗数上，5月份土地成交27宗，达全年顶峰，其中花都占据半壁江山;9月份成交17宗位居第二，此时南沙成为土地成交主战场;2月份成交15宗排名第三，为萝岗和天河金融城的天下。但是，广州有7个月的土地成交宗数仅为个位数。

　　此外，2月份土地成交虽然只有15宗，但成交金额达151.3亿元，居全年之首，成交大户仍然是金融城。接下来土地成交金额第二的是6月份83.7亿，其中黄埔区南玻地块成交价达45.6亿，白云配件厂地块成交价达23亿。排名第三的9月份成交金额76.8亿，南沙地块为成交主角。2013年土地成交金额最少的月份分别为：1月(0.9亿)、4月(1.3亿)、11月(3.1亿)、3月(4.5亿)。

　　二、2013土地市场重点分析

　　1、供地计划没有完成

　　今年6月8日，市国土房管局发布的《2013年经营性用地供地蓝皮书》显示，2013年广州计划供应土地面积20.64平方公里，其中住宅用地计划供应5.95平方公里。根据《蓝皮书》，2013年度广州市共有58宗居住用地纳入出让计划，其中十区有31宗;全市共有80宗商业用地纳入出让计划，其中十区有59宗。

　　而根据搜狐焦点网对市国土房管局的数据监控，截至2013年12月20日，广州市总供应土地151宗，总供地面积达783万平方米。对比《供地蓝皮书》与实际供应发现，广州仍有包括市中心在内的多宗“靓地”没有推出。其中，居住用地包括天河的奥体新城地块、白云的白云新城地块、荔湾的广钢地块、海珠的广纸地块、黄埔的阀门厂地块以及被中止出让的番禺钟村汉溪居住地块;商业用地则包括金融城待出让地块，还有白云、荔湾、海珠、花都地区的多宗优质地块。

　　2、国际金融城最火

　　2013年，广州土地市场最火的莫过于金融城。根据统计，今年金融城土地出让金额累计已达186.7亿元，在广州土地总出让金收入中占相当大的比例。

　　今年金融城举行过两场土地拍卖会，2月7日，金融城起步区A001地块、A003和A005地块、A007地块分别拍出39.9亿元、64亿元以及26亿元，总成交金额达129.9亿元;在8月26日，AT0909030地块、AT0909033、AT0909035地块、AT0909037地块又分别拍出18.21亿元、14.08亿元、10.97亿元、13.5185亿元。

　　从2月初的17761元/平到8月底的19078元/平，仅半年左右时间，金融城的较高楼面地价就增长了1317元/平方米，增幅超过7%。而这或许并不是金融城地价的顶峰，下一次的土地出让又将有可能让市场看到新高。

　　3、半年内广州8区出现“地王”

　　从2013年5月至10月，广州10区已有8个区刷新了地王纪录，甚至有区域的地价已超越了周边的在售房价。广州地王频出已成为一种“常态”。

　　到目前为止，今年已出现地王的区域分别为白云、番禺、海珠、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗。而天河、越秀未出地王是由于“事出有因”，天河多宗“靓地”原本被认为有望刷新地王纪录，但因为“手尾”过多而以底价成交，至于越秀区，主要是由于今年以来该区并未有地块推出市场。

　　没有诞生地王的区域，未来只要有合适地块推出，新的区域地王或陆续有来，如天河区奥体新城、白云区白云新城、海珠区广纸厂、荔湾广钢新城等市中心地块，均有望再次刷新单价地王纪录。

　　4，规划利好催涨：

　　--南沙四天两出地王

　　今年南沙共成交21宗地块，土地成交金额达65.3亿元。9月6日，南沙新区成立一周年，整个9月份，南沙也成为了广州土地市场的主角。在9月27日举行的南沙土地拍卖会上，广东保利地产以2.84亿拿下2013NJY-9地块，楼面地价6434元/平，仅仅四天时间，南沙地王价就两度被刷新。而原定于9月23日挂牌出让的南沙2013NJY-3号地块中止挂牌出让，该地块对竞买人资格要求苛刻，被指定向出让条件用意明显。

　　---萝岗土地成交火热

　　在刚需非常活跃的萝岗，今年的土地成交宗数为38宗(排名广州排名前列)，土地成交金额达86.7亿元(排名广州第二)。10月28日，东部山水新城规划通过;10月29日，中新知识城主城区动工;10月31日，萝岗总价、单价双料地王诞生，越秀联合体以43.5亿元及配建450平方米拆迁安置房的代价拿下云埔工业区YP-P1-1地块，折合楼面地价约为9181元/平。此外，11月28日，萝岗挂牌最贵商业地块，楼面起拍价达8631元/平;12月5日，万达重新拿回科学城KXC-K3-1地块，成交价较首次出让高近1亿。

　　5，商品住房用地采取限地价、竞配建保障性住房

　　今年初，广州市国土房管局称，今后所有宅地拍卖均按“限制地价、竞配建保障住房”方式出让，即竞买报价达到封顶限价后，竞价方式转为竞配建保障性住房，最终报出配建面积较大者为竞得人，而开发商配建的保障房要无偿移交给住房保障办。国土房管局还表示，将提高地块中小套户型比例要求，满足民生居住需求。

　　据搜狐焦点网的统计，1-12月广州市公开出让商品住宅用地配建保障性住房面积达18.165万平方米，为保障性住房增加了房源支持。其中，5月6日由佳兆业地产夺得的白云区同宝路地块需要配建保障房6.68万平方米，为年内较高。

　　2014年土地市场预测：需求依然旺盛

　　明年广州土地市场的供应和成交“稳中有升”，整体而言土地需求依然旺盛。国际金融城仍然是大热，第三次土地招拍挂有望在年后举行。

　　明年将推出一批今年没有推出的“靓地”，各区地价有望再创新高。 南沙、萝岗继续受规划利好，仍然会是土地供应和成交的大户。