巡访广州地铁物业第29站 IT人承托科韵路楼市

　　第29站———科韵路站 　　从二号线开始，“地铁物业”已经成为购房者和楼市投资者的黄金字眼。随着地铁网络的进一步铺开，地铁物业越来越被热求。 　　在未来规划中，较快新开通的将是地铁五号线。五号线预计将于2009年国庆节开通，从西往东贯穿广州城区，起点为芳村滘口，终点为黄埔开发区的黄埔港客运站，线路全长约41.6公里，共设29座车站，途经多个市内重要区域。 　　本专题涉及的是五号线科韵路站，该地段地处天河科技园，二手楼品类齐全，价格比较实在。同时在科技园工作人员的支撑下，租赁市场也较为活跃。 　　科韵路地铁站位于黄埔大道中与科韵路的交会处，旁边即是天河科技园科韵园区，邻近天河公园和珠江新城拓展CBD区。 　　据了解，科韵路一带楼市主要靠天河科技园科韵园区的带动。天河科技园是广州高新区开发建设最早、产业基础的园区，2001年6月更经国家计委批准为全国十大重点软件产业基地之一。在科技园的带动下，周边房地产市场快速发展，加上邻近天河公园的自然环境，区内已开发了不少高素质的楼盘。 　　满堂红专业人士介绍，科韵路站的二手楼品类比较齐全，以早期房改单位、商品房为主，附近较好的电梯楼包括美林花园、海景花园（查看地图）、仙湖名苑（查看地图）、粤韵庭园（查看地图）、广海花园（查看地图）、穗东花园、粤和楼（查看地图）等，因为小区环境好、管理完善，同样受到购房者青睐。由于该地段地处天河科技园，不少IT公司聚集于此，因此需求比较大，二手市场买卖比较活跃。 　　二手行情 　　美林海岸领跑板块二手成交 　　据介绍，科韵路站的二手楼品类比较齐全，以早期房改单位、商品房为主，也有一些电梯楼。如海景花园、仙湖名苑、粤韵庭园等素质较高，二手价约在8000-11000元/平方米之间，广海花园、穗东花园、粤和楼等二手均价在6000-7500元/平方米左右，较旧的房改房价格较低，5000-6000元/平方米就有交易。由于该地段地处天河科技园，不少IT公司聚集于此，因此需求比较大，二手市场买卖比较活跃，买家还是以置业者居多，50万左右的单位成交较旺。 　　据中介公司反映，从成交的活跃度来看，该板块成交最活跃的还数美林海岸花园。据了解，美林海岸坐拥一线江景，小区拥有较高的绿化率以及水覆盖率，再加上时尚、人性化的建筑设计，令美林海岸花园受到众多追求居住环境以及休闲生活的中青年白领青睐。美林海岸花园主要分为11个区，共46栋楼，因此户型以及面积跨度颇大，从40多平方米的一房单位到300多平方米的八房物业均有提供，买家的选择范围较大。 　　由于盘源多、选择多，该楼盘成交也较为活跃，所吸引的自住买家也五花八门，据合富置业专业人士介绍，有的为了江景而来，有的为了美林海岸花园的小区环境而来，有的被其齐全的生活配套吸引，有的爱上这里浓厚的居住氛围而入市，另外还有家长型置业者———美林海岸花园内有全英制国际连锁高级幼儿园以及省级员村小学美林分校。总的来说，70-80平方米的两房物业最受自住买家的青睐。 　　据了解，目前园景单位二手均价约在8000-10000元/平方米之间，江景物业二手均价为8000-12000元/平方米左右，物业之间的价格水平差距也较大。 　　租赁行情 　　板块物业租金跨度大 　　由于该地段地处天河科技园，生活配套也比较完善，因此需求比较活跃，而且受员村租赁房较多的影响，租金也较为低廉。像穗东花园、广海花园等较好的楼梯楼两房租金约1500-1800元/月，三房约2000-2500元/月。一些较旧的大院两房租金1000-1300元/月也可成交。不过海景花园因为素质较高，三房户型租金也可高达4500元/月，仙湖名苑三房租金为3500元/月，两房租金一般在2500-3000元/月左右。 　　而由于地理上的优势，美林海岸花园除了长租，也吸引了一些琶洲会展的短租人士。据了解，目前该楼盘最受租客欢迎的是40多平方米的一房单位以及50-80平方米的小两房物业，一房带家电单位租金约1800-2000元/月，拥有齐全生活设施的两房租金为2200-2500元/月左右。 　　商铺行情 　　周边商铺放盘量不多 　　据满堂红置业专家介绍，科韵路站周边有不少临街商铺，另外科技园内也有不少小区铺位，较旺的是靠近黄埔大道中一带的一线临街商铺，售价约为20000-30000元/平方米，而科技园内街的商铺价格较低，10000元/平方米就有交易，一些小区铺6000元/平方米左右就可以买到。在租金方面，较好的铺位租金在150-200元/平方米·月左右，而内街的商铺一般在50-100元/平方米·月左右。目前商铺主要是经营便利店、快餐、家居电器等，放盘量不多。 　　未来规划 　　文化创意产业注入增加楼市活力 　　《广州天河软件园十一五发展规划纲要》指出，要保持园区软件企业数的稳定增长，软件企业数要由2005年的900家上升到2010年的1200家，认定软件企业数要由2005年的446家上升到2010年的800家，软件企业年末从业人员数要由2005年的3万人上升到2010年的11万人。这些规划如果能够达到，对科技园区周边的楼市显然会有明显的带动作用。 　　从目前的情况来看，该区域内主要以上世纪六七十年代下来的老工业厂房为主，现在，部分厂房已经开始搬迁。根据规划，未来发展中，对员村东部现状有保留价值的旧工厂将进行外部立面和内部功能的改造，注入文化创意产业的新功能，将为该地区楼市提供新的活力。 　　另外，科韵路不远即为新划定的员村CBD区域，未来珠江新城-琶洲-员村地区整体定位为广州中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市最核心区，这将对科韵路一带有明显带动作用。 　　衣食行娱 　　天河公园、员村生活圈近在咫尺 　　科韵路站与天河公园相距不远，周末休闲可以选择至天河公园。员村生活圈也近在咫尺，有家乐福超市、百佳超市以及多个农贸市场，各大银行网点以及酒楼食肆齐全，周边还有华侨医院、市第六人民医院等。在交通上，有20、23、43、44、53、137、218等二十多条线路途经，地铁五号线在此设科韵路站。购物则要到天河城商圈，天河城、正佳广场、广百百货等可以满足居民较高层次的需求。