财政部部长：房地产税有望2019年完成立法

12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》，约4000字的篇幅从“加快建立现代财政制度”“建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”“建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度,全面实施绩效管理”“深化税收制度改革,健全地方税体系”四方面全面论述了我国未来财政制度的发展方向。

针对大家都很关注的房地产税征收问题，肖捷在文章中表示：适应经济全球化发展和“一带一路”建设的需要，加强国际税收协调，提升我国税制的国际竞争力。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

此前，肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中已对此有所明确。肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。

“狼真的来了”，房地产税或将在5年内开征

十九大期间，宁夏的“房产税新政”在概念还没搞清的情况下，发布当晚被全网刷屏。虽然事后证明是个乌龙：宁夏的房产税和房地产税是两个物种，房产税是旧时代产物，一直在实施，其中个人住房是免征的。但这说明房地产税在牵动着每个人的神经，一点点风吹草动就会成为全民焦点。

以往尽管房地产税的各种消息漫天飞，但大都是学术界的讨论或专家的臆测，而这一次，“狼真的来了”。

11月4日和12月20日，财政部部长肖捷先后两次撰文提出对房地产税按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这是官方对“房地产税”迄今为止最为明确的表态。

房地产税自2013年提出就成为全社会关注的焦点。但由于房地产税不仅涉及千家万户的利益，也涉及中央和地方的利益，还涉及整个社会的稳定和私有财产的保护，中间有太多利益纠葛。因此4年过去，看上去仍无实质进展。

肖捷称，过去5年，税收制度改革取得重大进展。实现增值税对货物和服务全覆盖，开征66年的营业税告别历史舞台，资源税从价计征改革全面推进，环境保护税法制定出台。房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。

肖捷指出要全面落实税收法定原则，并介绍，按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

该规定也说明了一点，即房地产税的推进是要以立法为前提的，所以短期看不会征收，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看，完成的压力不会太大。

正如财经学家叶檀所言，未来五年之内，房地产税是一定会出台。因为这是全国人大的房地产税立法任务。

中国社会科学院财经战略研究院院长助理、研究员张斌表示，党的十九大报告将“建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”放在了财税体制改革的首要位置，同时在税制改革部分明确提出了“健全地方税体系”的要求。从国际经验看，房地产税比较适合作为市、县等基层政府的专享税，要按照“充分授权”的原则，赋予地方政府在房地产税征收方面更大的自主权，通过积极稳妥推进房地产税改革健全基层政府的收入体系。在加快地方非税收入立法进程的同时，要结合“费改税”改革通过清费立税拓展地方税的范围。

怎么征收？

“立法先行、充分授权、分步推进”，这是肖捷提出的房地产税的征收步骤。

所谓“立法先行”，也就是说，先要全国人大先立房地产税法，立法无疑要涉及各方博弈，而完全走完立法程序到出台，还需要一点时间，但这个时间也不会太长。

肖捷表示，未来一切税收都将法定，这项工程将在2020年全面完成。房地产税当然也包含在内，2020年可能是个关键时间点，所有工作都会在此之前完成。

征收方法上，肖捷提出，“按照评估值征收房地产税”，即不是按照你的合同价格或者此前的购买价格来征收，而是按照市场评估来定。不管你何时买的，买的时候多少钱，随着房价的上涨，房产税就得缴纳的更多。对刚需来说，则不用太担心。参照之前在上海（楼盘）重庆的试点，房地产税会设计起征点，会有免征面积。

研究院研究总监严跃进表示，评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节的一个征税，所以在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。类似做法也是比较公平的做法，换言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。

此前经济日报援引专家观点表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。目前，针对工商业房产征收的房产税，计税方式是对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

按照叶檀的预估，按照国际经验，房地产税的税率大约在1%～2%之间。正如她所说，没有一个城市会把自己的税率定得太高，在跟其他城市的竞争中处于下风。各地征收时会看着其他城市的眼色，不会相差太大。

长久以来，房地产税时刻挑逗着人们的神经，是因为它被寄希望为楼市降价的“大杀器”。主流的看法认为，征收房地产税将有效的遏制房价进一步上涨。

目前我国的房屋评估机制已经形成，加上不动产统一登记全国联网，每个人名下多少套房子，哪些房子需要交税，一目了然。但决定房价的还是货币、信贷、土地、人口，房地产税的目的不是刺破泡沫，而是缓解住房分配的两极分化，降低炒房预期，帮助稳定房价。

时至今日，全球范围发达经济体没有出现过一例因为房产税开征而导致房价大跌甚至崩盘的案例。

有分析指出，但凡开征房地产税的国家，税率一般情况下不会超过3%。即使按照3%来计算，如果一年房价上涨幅度超过10%，那么持有房地产的成本都可以被涨价所覆盖，可见，靠房地产税调节房价是无效的。

事实上，国家推出房地产税的出发点，也从未说过是为了降低房价。从官方关于房地产税历来的表态不难发现，推进房地产税与降房价，从来都没有同时出现过。

12月13日，国务院发展研究中心研究员刘卫民在经济参考报上发表《住房发展进入新时代需要新思路》时，关于完善房地产税收体系，他表示，对参与建设公共租赁住房的机构，在企业所得税和增值税环节应给予较大幅度的减免，切实提高项目经济上的可持续性。鼓励业主将住房交由政府所属机构代持经营，并在个人所得税甚至是未来开征的房产税等方面给予优惠。在总体税负水平不增加的基础上，适时推出房产税，调整好交易环节和持有环节的税负分配，覆盖到存量房和新建住房，不能造成税收不公平现象，处理好土地出让收益与房产税的关系，对每个家庭采取足够的减免额度，减少征收房产税对普通收入家庭的冲击，通过适宜的累进制设计，充分发挥对社会财富分配的调整作用。

本文首 发于微信公众号：中国房地产报。