这两个助涨因素熄火，未来房产增值靠什么？

房价高增长时代已经结束了。

自2016年北京“9.30”新政拉开全国新一轮楼市调控后，一年多来楼市调控政策持续收紧且“药效”明显，热点城市全面停涨，成交持续低位徘徊。

与以往单一抑制需求端不同，新一轮调控在供给侧（加大土地供应，发展共有产权房，发展住房租赁市场等）同时发力，楼市调控正逐步向建立房地产长效机制过渡。

“饥饿式供地”与“宽松的货币供应”，这两个此前多轮房价大涨的主要推手正在转向，中国房价“越调越涨，越涨越调”的恶性循环将不会再重演。

那么，这是否意味着房产不再具有投资价值？未来房产的增值保值要靠什么？

五年地产调控回顾

让房地产回归居住属性，一直是新一届中央政府对于房地产调控的政策取向。

回顾2013年2月20日，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”，重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。

十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出促进房地产长效机制建立，众多城市纷纷出台调控政策，收紧限购。

紧缩的局面一直持续到2015年。由于三四线城市深陷高库存泥潭，且中国经济进入下行周期，2015年“3.30”新政放松了调控政策，降准降息密集出台。

2015年下半年开始，一二线热点城市迎来了房价的飙升，楼市走向疯狂。

此背景下，紧缩调控势在必行，2016年北京“9.30”新政拉开了这一轮全国楼市调控加码的大幕。

2016年中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，成为时至今日房地产调控的总纲领。

据链家研究院统计，截止到2017年9月30日，全国范围内有近60个城市被纳入调控范围，126条限购政策，166条限贷政策，其中北京、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等多个城市有4轮及以上的政策加码。

中国房地产开发市场由黄金时代转向白银时代，告别粗放型的高增长、高利润成为共识，炒房时代也随之落幕。

新五年地产方向预测

尽管楼市调控将在一段较长的时间内不会放松，也已经成为共识，但是人们对10月18日即将召开的中国共产党第十九次全国代表大会，会对地产会作出什么样的表述，还是倍加关注。

市场普遍预测，房地产长效机制的构建会有进一步的表述。此前，在10月10日国务院新闻办发布会上，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆已经释放了消息。

深圳（楼盘）市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，房地产长效机制轮廓已眉目渐显：

一是土地供应环节最重大的革新，集体土地入市改革“破冰”；

二是租赁崛起，“租售并举”的住房新制度，堪比1998年“房改”的重大制度创新；

三是发展共有产权住房，也是住房供应新体系的重要内容。

同策咨询研究部总监张宏伟同时认为，自2013年正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制后，本届政府自上任以来已经在进行各方面的调整。

预测本轮楼市调控政策预计持续到2018年的三季度，到2018年年底本轮市场很难有大幅反弹，基本处于调整期或调整后的平稳期。待楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地后，楼市将正式进入存量房时代。

未来房产增值保值靠什么？

这个问题有两个层面。

首先，尽管房地产行业进入了白银时代，房价大幅上涨的可能性明显降低，但房产仍然是居民资产保值增值的理想选择之一。

投资性是房地产的天然属性，房地产投资可能被限制，但不会被消除。行业同样存在共识，我国房地产行业的好日子至少还有10年。

中国城镇化率才57.35%，户籍城镇率41%，还有巨大的发展空间，而城镇化进程是推动房地产行业发展的较大动力，人口净流入的城市房产仍有投资价值。

其次，在我国房地产从增量开发向存量持有阶段过渡的背景下，房屋的增值保值成为关键，而物业管理不再仅仅是售后服务，也成为房屋保值增值的强大支撑。

好的物业管理可以提升不动产的市场价值。据中原地产首席分析师张大伟介绍，在北京同样一个区域、同时期的二手房物业，物管优质的小区售价最多能比普通小区单价高出15%。

物业管理体现出的不动产增值保值的价值，被越来越多的购房者看重。帮助业主不动产保值增值，也成为多家大房企物业的排名前列要务。

“做较好的物业服务”，提升社区软实力建设，为金茂业主资产实现资产增值保值，金茂物业走在了行业的前面。