楼市调控供给侧发力 前四月土地及宅地供应大增

来源：21世纪经济报道[微博]

简单地增加土地供应计划无法达到总供需的平衡，还要督促供地计划全额完成，以及对住房需求予以分类供给，实现每一层次的平衡，才能达到总的供需平衡。

新一轮房地产调控的逻辑已与之前不同。

除了祭出限售手段大力抑制投机，新的调控措施也更集中于增加土地和房屋供应，调节供需关系。

4月初，国土部和住建部出台的土地供应挂钩去化周期政策，也将供给端视为突破口，业内亦将此视为房地产调控长效机制的破冰之举。

多方研究数据显示，今年以来，一线城市土地供应量较2016年有显著增加，中原地产研究中心数据显示，截至目前，今年中国50个重点城市卖地收入合计为7645.3亿元，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。

但简单地增加土地供应计划无法达到总供需的平衡，还要督促供地计划全额完成，以及对住房需求予以分类供给，实现每一层次的平衡，才能达到总的供需平衡。

住宅用地供应增加

在这一轮的楼市调控中，除需求端去流动性，增加持有成本等，部分城市还发出了积极增加土地供应的信号，多个热点城市住宅用地供应计划大幅提升。

据北京国土局消息，2017年北京计划供应住宅用地1200公顷，未来5年计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。

广州也将加大土地供应，据广州国规委发布的数据，2017年全市计划供应5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面积不少于1200万平方米；2017年至2019年住宅用地合计供应15.52平方公里住宅用地。

根据深圳市规土委编制的“十三五”住房建设规划（2016-2020年），深圳“十三五”商品住房新增安排建设规模较“十二五”期间提高了近17%。

在供地计划大增指导下，总体来看，前四月住宅用地推出量有明显增加。根据中国指 数研究院（以下简称“中 指院”）的报告，今年1至3月，全国住宅用地推出1.8 亿平方米，同比增长5.7%，结束了2014 年以来连续11个季度的同比下降趋势。

中原地产研究中心统计数据也显示，今年排名前列季度，北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米，相比2016年同期上涨103%。

4月以来的供地，也延续了上述趋势。

中指 院指出，热点一二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾，住宅用地推地力度较大，其中一线城市推地量翻倍增长。

与土地供应增加相对应的是，土地供给与库存去化周期挂钩机制的建立。4月1日，住建部和国土资源部联合发布通知，要求各地根据商品住房库存消化周期， 适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

通知要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

方正证券认为，该政策是在供给端建立长效机制的重要措施，这一机制有望快速铺开，在一线、热点二线、强三线增加土地供应计划，稳定市场预期。

供地计划和实施也具体区分了各类宅地的供应，偏向增加保障性宅地供应。比如深圳在其十三五住宅规划中提出，要优先在2016至2017年落实人才住房和保障性住房新供应54公顷。

在北京，中原地产研究中心统计数据显示，截至4月25日，北京年内成交的自住房地块面积已经超过过去2年的年度供应量，达61.14万平米，占据所有住宅土地供应的31%，接近2014年的历史较高比例。

中原地产首席分析师张大伟也表示，2017年北京土地市场的最主要特征将是限价房与自住房，这类住房的价格明显低于普通商品房价格。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土地供应增加将使地价更容易控制，既能调节供求平衡的关系，又能迎合房企拿地需求，利好二季度的房地产开发投资，使可售房源增加。

长效机制重平衡

长期以来，楼市调控主要集中在需求侧，针对供给侧的调控力度有限。

深圳房地产中介协会（以下简称：深房中协）发展研究总监徐枫认为，这是由于位于需求端的买家议价能力差，而供给端的调控因涉及土地财政、开发商助建城市配套等因素，有牵一发而动全身的效应，因此更为困难。

因此，这一波热点城市住宅量、住宅用地供应的增加对楼市调控无疑有积极的意义。但从过去的数据来看，供应计划的完成率低，使实际住宅用地供给量大打折扣。

据Wind统计，2012年以来，一线城市住宅用地供应年度计划完成率整体不足60%。而北京，据长江证券资料，2016年北京的住宅和商品住宅供应完成率仅有39%和12%。

长江证券认为，供给端的核心要素不在计划的调整，真正的落实和完成供应计划是解决供需矛盾的关键所在，今年计划的住宅推地量是否能顺利完成，有待考验。

严跃进认为，针对供给侧的调控，除增加住宅的用地供应外，后续或积极促进供给端的结构性改革，比如说提高精装修住房的比例、压缩商业和办公的用地规模、禁止各类土地违规转性等。

深房中协表示，无限制扩大商品住房的供应无法实现住房总供需平衡，在供给端应遵循“分离均衡”原则，根据住房需求者的实际支付能力进行细分分层，分别对不同层次的住房需求予以分类供给，最终通过每一个层次的供需平衡实现总供需的平衡。

中国指 数研究院表示，目前针对房地产的调控政策，其主要目的是为了平抑房价，同时也为长效机制的出台落实赢取一定的缓冲期。从中长期来看，仍将以住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度等为主的长效调控机制为主。

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