房企募资渠道收窄 地产信托再受关注

来源：上海证券报

房地产市场的调控日益趋严，让开发商的融资渠道再次生变，传统的房地产信托业务或再次受到市场和资金的青睐。

地产信托或渐复苏

2016年四季度被信托公司收紧的房地产信托业务，在2017年或许再次迎来规模增长的局面。

来自用益信托的较新统计表明，今年1月和2月，分别成立了38款和33款房地产信托产品，成立规模则分别为102.18亿元和75.82亿元。而去年12月的数据显示，当月成立的房地产信托数量为57款，成立规模为170.08亿元。

尽管年初房地产信托的募集规模不断下滑，但进入3月后，房地产信托却出现了复苏苗头。来自用益信托的数据，2月27日至3月5日这一周，地产信托的募资规模为21.9亿元，较前一周的8.95亿元大涨144.69%。接下来的一周，虽然募资规模有所下降，但地产信托产品的募资量在整体的募资规模中仍占9.10%，在各类投向中排名第三。

“2017年房地产调控逐步深化，房企将面临销售回款放缓以及融资渠道受限等不利因素，这将使房企资金链收紧并承受压力。”华融信托研究员袁吉伟分析道。在信托业内人士看来，伴随其他融资渠道的萎缩，房企的资金链压力将增大，传统的信托融资渠道或再次获得青睐。因此2017年房地产信托业务在总量上或有相当程度的增加。

传统产品面临转型

“虽然从短期来看，房地产信托产品的募资规模和成立数量有所起伏，但短期变化不能改变今年地产信托业务总量或将上升的现象。”用益信托首席研究员李旸分析指出。和多位信托业内人士的观点类似，李旸认为传统的房地产信托业务当前仍是信托公司主要经营业务之一；在房企融资渠道变窄的当下，信托渠道更容易成为部分资金链紧张的中小型房企的优选。

监管层对于房地产信托业务的政策，在2016年下半年以来也有收紧的迹象。多位信托业内人士向记者透露，目前监管不仅对房地产信托的报备要求提高了很多，而且从投资形式方面也做了明确规定。此前盛行的“明股真债”业务模式不再被允许，股权项目中信托的出资金额必须与项目公司中其所占股份比例相符。

针对当前的市场环境，信托公司对待房地产信托业务的态度也在发生转变，并非所有信托公司都热衷做地产信托业务。“当前市场上从事相关业务较多的信托公司，均是以前在地产信托业务领域具有较多经验和积累的公司。而且对于项目的选择，也有较为严格的控制，比如三四线城市的项目，信托公司会比较谨慎。对于项目类型，也有较高的要求。”李旸指出。

部分信托公司也开始尝试更多的地产信托业务模式。其中类Reits业务成为转型的重要方向之一。如中航信托此前发行的红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划，以及兴业信托在银行间交易市场发行的皖新阅嘉一期房地产投资信托基金资产支持证券等项目，均是信托公司在此业务方向上的探索。

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