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控地价主旋律之下 2017年房企抢地仍将很拼

2017/02/17 08:49 来源: 21世纪经济报道 评论
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尽管控地价仍然是热点城市的主旋律,但也难掩土地竞拍市场的热情。

尽管控地价仍然是热点城市的主旋律,但也难掩土地竞拍市场的热情。

2月14日,南京迎来了春节后的首场土地拍卖,共有7幅地块参与网上竞拍。经过激烈争夺,其中5幅地块超过最高限价,因此进入了摇号决定买家环节。2月15日,达到最高限价的5宗地块在摇号中角出了最终买家,其中,招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块,成为南京总价地王。

当天进行的厦门土地市场首拍也非常激烈。厦门楼市2017年首场土拍,在“限地价、竞配建”政策背景下, 3幅地块全部花落翔安航空城区域。其中,翔安2016XP12地块开拍半小时不到,报价就已达最高限价,随后进入竞配建环节。最终,厦门特工开发有限公司(住宅)以总价7.66亿元,楼面价29015元/㎡竞得翔安2016XP12地块。由于其竞配建面积(无偿移交政府居住建筑面积)5500㎡,隐形楼面价达到36650元/㎡。

自2017年以来,房地产市场鸡年初继续平稳,但土地市场分化明显。在控地价背景下,虽然高溢价率地块数量明显减少,房企抢地热情仍然高涨。

房企抢地仍很拼

在一线城市供需乏力的背景下,二线城市土地市场开年以来表现较为活跃。

监测显示,一线城市的土地供应明显回落。春节后,一线城市共推出7宗土地,面积26万平方米。成交方面仍显冷清,京广深均无宅地入市。一线城市共成交土地9宗,成交面积37万平方米,成交总金额19亿元。上海总计成交4宗宅地,合计21万平方米。

相比一线城市,二线城市供地则积极很多。36个城市中18个城市有土地推出。

2月6日至2月12日这一周,二线代表城市共推出土地75宗。其中,天津推出14宗,共计94万平方米,银川推出14宗,共计46万平方米,为土地推出量较大的城市。8个二线城市有住宅用地推出,其中重庆3宗,共计12万平方米,为住宅用地推出量较大的二线城市。

成交方面,代表性二线城市表现出冷热不均、整体上扬的趋势。

2月6日至2月12日这一周,36个城市中14个城市有土地成交。其中,南京成交11宗,共计79万平方米,郑州成交21宗,共计70万平方米,为成交量较大的城市。

出让金榜单以中部二线城市为主,武汉收金117亿元领跑、郑州、长沙分列其后,均高于30亿元,一线城市仅上海进入前十。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从春节后土地市场整体表现看,房企对热点城市的热门地块拼抢依然积极。包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市四小龙地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分带住宅属性地块依然以突破最高限的价格拼抢。

中原地产数据显示,2017年1月,尽管受春节影响,20大房企1月份拿地总额依然达到1117.26亿,平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。有9家企业在1月份拿地超过50亿。在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显较高。

最拼的是碧桂园,春节前两天还在积极抢地。1月26日(农历二十九)下午,高明区荷城街道沧江南路以南、碧桂路以西出让一宗41109.4㎡城镇住宅用地。经过63轮竞拍,碧桂园以总价9160万元夺得该地块,折合楼面价约1013元/㎡,溢价25%。

2017仍将火热

控地价仍将是2017年土地市场主旋律。

2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。

具体内容为,当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。

这一政策已经在土地出让操作过程中正式实施。据天津日报报道,2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,公告除了对两宗地块挂牌出让竞买报价设置了最高限价,还首次规定,当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积等。

中原地产分析师张大伟认为,受控地价等因素影响,2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的降低。但由于2016年楼市销售火爆,大部分企业库存去化明显。这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块的拼抢依然会很激烈。

东兴证券分析师郑闵钢认为,2016年土地市场的火热预期可以延续到2017年。即使存在货币政策偏紧、房企主要融资渠道受限的情况,但是大城市化进程稳定发展、2016年小行情给诸多房企提供了大量流动性,在补库存和销售结构性行情的要求下,一、二线和大都市圈范围内的三线城市仍将是房企关注的重点区域。

郑闵钢也认为,值得关注的是,针对一线城市土地供应难以短期放量的问题,房企的应对策略可以包括:股权并购小开发商的优质项目、参与旧改项目开发、存量优质物业的改造升级、顺应租赁市场发展要求构建租赁相关业务。在未来的一段时期内,要么选择规模化之路,实现资金、资源的低成本获取,要么选择精深特色化之路,实现差异化竞争,从更细分行业挖掘发展机遇。比如,租赁、文旅、养老等领域仍然处于跑马圈地阶段,品牌房企介入将存在巨大竞争优势。

2月4日,国务院印发《全国国土规划纲要(2016-2030年)》,提出“提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。”

郑闵钢认为,《全国国土规划纲要(2016-2030年)》中提出的针对京津冀、长三角和珠三角三个大城市圈的土地使用指导原则是“以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地”,也就奠定了未来仍然严控土地供应的基调。从这一点讲,未来一二线仍将是大中型房企的抢夺热点,同时大城市圈周围的三四线城市也将充满机遇,中小型房企或可以此为突破口。

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责任编辑:谢礼学  JN1566
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