拿地与并购仍是房企扩张销售规模首要手段

拿地、并购仍是房企扩张销售规模的首要手段；金融、产业融合、文化消费等新业务成为房企拓展主要途径。

这是一个巨变的时代，原本的行业巨头可能因为一步踏不上时代节拍，轰然倒塌。2007年，诺基亚前CEO康培凯在谈到苹果的挑战时说，iPhone只是一款小众产品，成不了气候。然而很快，诺基亚成为微软的“盘中餐”。

巨头起舞、大浪淘沙。2016年，注定是中国房地产企业发展史中的标志性节点，万科、恒大、碧桂园一步跨越3000亿关口，甚至喊出“万亿”的远景目标；千亿规模企业增至12家，改变连续几年一成不变的7家的格局；全行业年度销售金额首超十万亿……

销售型业务引领规模战

万科集团总裁郁亮曾把万科的未来称之为“没有终点的马拉松”，跑得太快可能会很快崩溃，跑得太慢将会被别人赶超，他需要给万科找到较佳方向和配速。

当万科提出“不追求规模”时，融创中国董事长孙宏斌却一针见血地说，在行业集中度越来越高的当下，唯有将规模做大，才能有更高的生存几率。他的判断是：5-10年之后，前100名房企会占市场份额的70%-80%，前10名平均要达到4000亿的规模。

规模房企中，恒大、绿地、中海、万达是典型代表，而传统销售型业务仍是房企主要发展方向，无论是住宅开发，还是商业地产、文化旅游或者小镇业务，以至于合作、代建，很长一段时间，规模的竞争，仍然是传统销售型业务的竞争。

作为房企的老本行，拿地、并购，仍是房企扩张销售规模的排名前列手段。去年前11月，碧桂园新增土地面积高达7104万平方米，不仅居所有房企之首，也创下了自身历年拿地金额和面积的新纪录。

中国恒大则以大量并购项目或公司的方式获取土地，2015年的新开工面积达到了89%，直接导致了恒大2016年销售业绩的爆发。恒大2016年中期报告显示，2016年上半年，恒大借款总额3813亿，大部分用于获取土地。

规模战争的另一种打法，是通过品牌和管理的输出获取收益，典型者如万科、绿城、滨江，在行业内属于参与较早的品牌房企，主要集中于住宅项目的建设与运营。在商业领域，万达、中粮也加入进来。

传统住宅之外，除了商业地产、文化旅游、金融等业务，小镇成为抢占规模时代的利器。比如万科、绿城、 华夏幸福 、碧桂园等多家房企已先后试水特色小镇。华夏幸福喊出了3年之内冲击2000亿销售大关，其底气正是旗下庞大的产业园业务。

平台重构，抢收下半场红利

短期内凭借销售业务抢占规模的同时，房企并没有闲着。随着新业务的拓展，在下半场，房企已经不再是房企。万科集团高级副总裁张纪文此前指出，“10年后有一样东西大家一定不会关注，那就是销售额，因为没有任何意义。”

明源地产研究院研究员王恒嘉也认为，地产上半场，追求规模以占据优势，是一种成功战略。但在地产下半场，这种战略将很危险。下半场的红利主要是经营存量房、做服务。

万科在一份报告中就详细提及养老、电商、物业管理、房地产金融四大领域的现状及发展机遇。张纪文甚至表示，5年后，大家会看到万科已经不是一家房企，而是创造下一个奇迹的城市配套服务商。

随着房企转型的深入，其发展模式、经营思路、组织结构和企业文化或将面临更深层次的变革。在市场集中度加剧的同时，一批超级大集团将会出现。

几乎所有大型房企都在重构业务。绿地在做强房地产主业的基础上，加快大基建、大金融、大消费三个重点领域的发展，并通过参股优质企业和嫁接互联网培育新商业模式，打造“绿地系”企业群。万达在利用文化旅游城跑马圈地以及海外并购的同时，形成了商业、文化、网络、金融四大产业集团。

佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎建议，做关联产业最重要的是要处理好业务占比，可借鉴谷 歌的“721”模式，即主营业务占70%比重，处在成长期的业务占比20%，正在探索创新的业务占比10%。这样不但能够继续壮大主业、控制风险，还利于新的盈利模式的培养。

万房投资首席执行官傅硕认为，随着超级产融结合战的打响，即将迈入4000亿的巨头有更大的腾挪空间，得到没有天花板的市场。所以，以碧桂园、恒大和万科为代表的巨头估值，万亿估值极有可能是“起步价”。

预计2018-2020年，恒大、万科、碧桂园有望突破万亿大关。除三大龙头房企外，千亿房企也有望上升至15家，未来平均销售金额可达1500亿元。到2018年以后，千亿房企销售业绩约占全国房企销售金额的50%左右。千亿房企将成为房地产行业的主流。