房企发债三千亿 上交所收紧房企发债利空中小房企

近日，一则上海证券交易所将实施房地产公司债券审核新政的消息，引发市场强烈关注。

对此，国金证券大类资产配置分析师徐阳称，此举与近期房地产市场异常火爆有关，监管层面希望通过提高公司债的融资门槛，来让楼市降温。因为楼市火爆会刺激房企拿地，制造出更多的地王，甚至于推高房价引发抢购潮。

实际上，证监会此前也曾表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。不过效果并不明显，这次收紧也预示着房企的融资渠道或再次收紧，政策很可能就此转向。

同时，《证券日报》根据Wind数据统计后发现，截至9月28日，A股上市房企年内累计发债217只，部分企业的发债次数高达4次以上，总金额达2924.6亿元。发债利率较低则达到了2.7%，超过三分之一的债券利率低于五年期贷款利率。

中原地产首席分析师张大伟也分析认为，债券市场的大规模发展，是2016年房企资金成本降低的主要原因，大量房企获得了低成本的债券资金，也是其获取高价土地的重要资金来源。

而根据初步方案，房企发债主体被限定为四类评级为AA级及以上的企业，包括境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

针对基础范围内的房企，方案还设定了综合指标评价的方式进行遴选。目前设有五项指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三、四线城市占比大于50%。若触发一项及以内为正常类，触发两项为关注类，触发三项及以上为风险类。

对于正常类，交易所会给予正常审核;对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信;对于风险类，原则上不受理，需要增信达到AA+及以上再按照关注类审核的要求进行审核。

对此，中信建投在研究报告中指出，上交所公司债审核新政，主要针对低评级房企和中小型房企。一线和强二线城市大型房企，尤其是大型房企的房地产债偿债压力仍然不大。截至9月19日，房地产企业发债规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上，这使得房地产企业现金流充裕。不过鉴于监管层对房地产泡沫的严厉打压，未来房价上涨势头或被压制。

中信证券则认为，若房企发债标准收紧，受冲击较大的是近期拿下地王的中小型房企。“融资渠道受到更严苛监管后，缺乏一、二线楼盘控盘能力加之未来资金周转对房价增长高度依赖，一些房企可能无法覆盖成本，导致资金流断裂，债务违约风险增大。反观房地产龙头企业，融资空间将进一步扩大，资金滚续压力减小之后，进可投资扩张、退可派息分红”。

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