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中天城投集团兴建贵阳地标之重 风险大过机遇

2011-12-02 09:41:31 来源: 观点地产网

  10 月中天城投举行了中天. 未来方舟国际作品全球发布会。在这艘“方舟”上,将竖起“4 根桅杆”——4 栋超高层建筑,的一栋高达540 米。

  除了未来方舟项目,中天城投还将在同一座城市贵阳建设另一栋高楼——以201 米高度命名的“中天201 中心”。中天. 未来方舟和中天. 会展城均是贵阳市倾力打造的城市超高层建筑地标。

  540 米的高度

  中天. 未来方舟项目位于贵州省贵阳市老城区东部的云岩区渔安安井片区,距市中心2.2 公里,距龙洞堡机场5 公里,属于“大贵阳”战略重要组成部分,《贵阳市城市总体规划(2009-2020 年)》近期重点建设区域。

  资料显示,未来方舟是中天城投一、二级联动项目,定位为西南地区一流的集温泉养生、游乐度假、商务休闲和居住等多元化功能为一体的综合型休闲度假旅游地产项目。这也是中天城投涉足休闲、度假、养老地产。

  项目总占地约9.6 平方公里,建设用地5600 亩,建筑面积约720 万方,规划居住人口约17 万人。包括旅游板块、高端人居板块、生态景观休闲版块,有大型主题公园、五温泉度假酒店、综合型疗养医院、室内娱乐中心、大剧场、室内滑雪场、室内水上世界、海洋馆等。

  未来方舟项目拟建为贵州省建筑高度地标建筑群,拥有近50 万平方米旅游综合商业,70万平方米大型生态办公集群,白金五酒店群落。规划为东南门户、东北门户区( 半岛区)、东南门户区( 总部基地)、西南门户区四大区域,四大区域将各建一栋超高层建筑。

  据未来方舟项目的工作人员介绍,四大超高层建筑中,位于东北门户区的即为540 米的建筑,其他三栋高楼的高度分别是350 米、280 米、250 米四栋高楼均为商业用途,拟建设成五酒店。

  中天城投另一个超高层建筑是贵阳国际会议展览中心项目中的“中天201中心”,该名字来源于它的高度――201 米。整幢建筑采用悬挂式的独特造型和建筑方式,建成后将用作中天城投公司的办公区。

  贵阳国际会议展览中心是贵州省和贵阳市的重点建设项目,规划用地面积51.8 公顷,总建筑面积约97.63 万平方米,由会展中心、会议中心、酒店、观光综合楼、商业及配套办公、公寓等服务设施组成。

  据了解,目前贵阳百米以上的超高层建筑共有50 栋,的建筑物是228 米的凯宾斯基酒店,未来方舟中的540 米超高层建筑建成后,将成为贵阳的排名前列高楼另外三栋超高层建筑以及“中天201 中心”的高度也将位居前列贵阳的前列。

  地标的重荷

  众所周知,中国的超高层建筑一般分布在北京、上海、广州、深圳等一线城市,例如目前在建的超过了600 米高度的中国尊、上海中心、深圳平安金融中心等。虽然未来方舟中的超高层建筑还没达到600 米,但540 米的高度在中西部已是较为罕见。

  在经济相对落后的西部地区建造超高层建筑,更多的意义似乎是缔造城市的标志性建筑。一名长期跟踪中天城投的证券机构分析师也表示,“这个项目有政府规划的原因在里面,贵阳作为一个省会城市,对一个地标性的超高层建筑有需求。”加上中天城投是贵州省一家房地产上市公司,在土地资源储备、开发规模、资金实力,以及企业影响力、治理结构、管理基础等方面,处于贵州省内房地产行业龙头企业的地位,因此建设超高层建筑对于双方来说,是互助互利的。“政府有资源,中天城投有上市平台,有自己的开发团队。”上述分析师称。

  兴业证券也曾发布研究报告,指出中天城投所处的贵阳地区属于典型的不发达地区,且目前仍处于投资拉动型发展阶段。投资拉动型经济必然需要大规模的固定资产投资,而当地政府的财政收入不足以满足大规模的固定资产投资。这恰恰为政企合作构建了良好的基础。

  另外一个原因是当地政府和中天城投的合作关系,“政府是它的第二大股东”。2010 年11月30 日晚,中天城投公告,贵阳城发持有中天城投6215.9017 万股,占公司总股本的6.80%,为公司第二大股东,第二大股东的实际控制人则由贵阳市人民政府变更为贵州省人民政府。

  据悉,未来方舟项目、贵阳国际会议展览中心项目都得到了当地政府政策、资金上的支持,甚至被当作政企合作的典范予以报道。其中,贵阳国际会议展览中心在开发过程中获得了一系列优惠政策,2009 年还获得了政府给予的1亿元经营性补助。

  与政府的合作更明显的是未来方舟项目。中天城投曾介绍过未来方舟项目的获得过程。2006 年以前,贵阳市云岩区就有开发东部区域的打算,和投资商洽谈,寻找合作方,和深圳、福建和香港的大型房地产开发公司都有接触,但没有企业敢接,主要原因是当时渔安安井片区尚未纳入大贵阳战略,在土地征收和开发方面存在风险。

  中天城投则表示,云岩区拓展城市空间,打造商住、旅游等综合产业,推进城镇化建设的开发目的与公司向城市综合体发展的方向一致。双方就此开展了合作,以一二级联动模式来开发,并取名为“未来方舟”项目。

  风险大过机遇

  中天城投自2006 年开始运作未来方舟项目,至今已有5年时间。项目在今年3 月正式动工,将于四季度进入预售期。项目分两大期开发,其中排名前列期建筑总量522.9 万平方米。中天城投称,未来方舟整体计划于“十二五”期间完成开发,预计实现600 亿元的产品销售目标。

  作为一个大型的旅游地产项目,未来方舟项目中的四栋超高层建筑,按照规划都是作为商业用途,加上其他的商业旅游设施建设,项目开发需要投入巨额的资金。

  然而,此前中天城投已被媒体披露过资金链紧张。今年7月份,曾有媒体报道中天城投旗下多个保障房项目及其他项目,因资金紧张而处于停工或半停工状态,使其深陷资金链紧绷的漩涡之中。

  为此,中天城投专门发布《关于未来方舟等部分在建项目进展公告》,其中提及,“目前未来方舟项目正在进行片区大规模场地平整、基坑开挖和土建工作,项目资金运转良好,各项建设工作均正常进行,预计可售房源在今年国庆前后陆续推向市场。”

  对于建设超高层建筑给中天城投造成的资金压力,该分析师称,未来方舟一期住宅的销售可为公司带来一定的资金,住宅销售再加上一些融资安排,可以减少资金压力。

  近年来,中西部地区也刮起了一阵“摩天大楼”风,各地纷纷上马百米以上的超高层建筑,忽略了实际的经济支撑能力和市场需求。在处于同一地区的贵阳,中天城投就开工建设不下5 栋的超高层建筑,这样的做法是否冒进?

  该分析师表示,从目前来看,贵阳的经济可能还不能支撑超高层建筑的需求,而且这些项目还需要长达五六年的建设期。

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