十大房企半年销售双增长 限购对业绩影响不大

　　限购政策从去年5月份开始执行至今已一年有余，旧限购未在开发商的期待下力度逐渐变弱，而以扩大限购范围为目标的新限购已经来临。在上市房企纷纷发布上半年业绩快报之际，我们统计发现，虽然一线城市和部分二线城市实施了限购，但十大标杆房企的销售不减反增，有的甚至已经完成60%以上全年销售计划。究其原因，不难发现，其突出业绩主要来源于灵活的销售策略。他们不约而同采用了降价促销的手段，实现以价换量。

　　眼下，新一轮限购将至，部分开发商已有先见之明，再次率先降价，不少企业销售策略变得日渐激进，抢跑之势已然形成。业内人士认为，由于不少大型开发商在应对限购时积极采取降价促销，虽然下半年限购范围将进一步扩大，却不一定会对这些企业的全年业绩造成很大影响。

　　而众多的中小开发商在调控下的市场竞争中正被逐渐边缘化，大浪淘沙不可逆转。为了继续生存，一些开发商选择了抱团作战，以获得资金和品牌上的支持。

　　在楼市调控持续的2011年，房地产上市企业上半年销售情况备受关注。记者统计发现，尽管限购限贷等一系列政策大大抑制了市场的投资需求，但从数字来看，房企上半年的销售情况并未受到太大影响，10家标杆房企(万科、恒大、中海、招商、保利、金地、碧桂园[3.96-2.70%]、雅居乐、华润、龙湖)上半年销售全部实现面积、金额同比双增长，全年销售任务完成过半的房企有4家，其中，恒大、中海更是销售同比大增，完成60%以上全年销售计划。在去年万科独领千亿风骚后，预计今年恒大、中海有望加入全年销售千亿军团。

　　　四家标杆房企上半年完成全年计划过半

　　在政策持续收紧的背景下，上半年楼市成交量出现明显下降，但标杆企业上半年的销售量仍快速上涨。统计数据显示，上半年恒大与万科分获销售面积和销售金额排名的榜首宝座。中海、恒大、碧桂园、招商四家房企上半年销售已完成全年指标的一半以上，其中，中海、恒大由于在价格策略上更为灵活，率先采取降价促销的手段，更是完成全年计划的六成以上。

　　恒大地产[5.77-3.03%]2011年上半年业绩公告显示，2011年1—6月销售额为423.2亿元，基本追平2010年全年500亿元的销售金额，比2010年上半年209.8亿元增长101.7%。销售面积为611.7万平方米，较2010年同期增长83.2%。相对于2011年全年700亿元销售目标，2011年1—6月恒大地产销售共计423.2亿元，已完成全年目标60.5%。

　　中海地产上半年业绩更为突出，作为此前布局一二线城市较多的房企，中海显然意识到调控政策下企业布局必须做出相应调整。今年年初，中海在上海、北京的两大项目率先降价低开，获得市场极大追捧。加速一线城市出货，加大二三线城市布局力度，中海的战略调整使其成为又一个半年业绩超过60%的企业。据中海集团半年报，1至6月份中海地产累计实现房地产销售额522.3亿港元，同比增长85.9%；累计实现销售面积307.2万平方米，同比增长38.2%。

　　而对于万科来说，去年的千亿业绩已给今年制造了一个较高的起点。1月中旬，在广州的一个房地产论坛上，王石表示，已经给万科下了死命令，2011年销售额不允许超过1400亿元。由于全年销售计划基数巨大，因此万科上半年虽未达到全年计划的50%，仍是上市房企中销售排名前列的龙头企业。公告显示，上半年万科累计实现销售金额644.2亿元，同比上升81%。销售面积以556.7万平方米排名第二。至此，万科今年上半年的销售金额已超过2009年全年。

　　虽然受限购、限贷等调控政策影响，但大型房企的销售额同比依然攀升，市场集中度也逐步提高。在房地产市场深度调整的大背景下，中小房企的销售额普遍同比下滑。

　　“中小房企土地和项目储备不多，周转率较低，市场调整之际，他们面临的资金压力更大。很多房企后续拿地动力不足，项目结盘后便退出市场，部分房企甚至因资金链问题而被迫出售项目。房地产行业的并购整合也日益增多。”业内人士表示。

　　加速周转 千亿军团有望扩容

　　继突破去年全年的“千亿大关”后，万科今年上半年以644.2亿元的业绩再居销售额榜首，增幅达到81%，全年再破千亿悬念应该不大。

　　有券商分析师表示，除万科外，今年销售业绩最有可能突破千亿的房企就是恒大。有恒大内部人士向记者透露，在上半年取得基本追平去年全年的销售业绩后，恒大或将上调全年销售计划，并将尽快进入千亿俱乐部作为内定目标。高周转的经营模式已成为持续高增长企业的共性，尤其是在政府调控房地产市场趋于常态化的当前。据了解，下半年恒大预计平均每月推出11或12个新盘，这一推盘速度将有效保证下半年恒大销售月环比、同比增长，有助于全年千亿销售金额的实现。

　　而中海地产上半年销售额420亿元，位居第三，使之成为今年有实力跻身千亿俱乐部另一家企业。今年5月中海销售业绩单月超过人民币百亿元，亦是单月销售业绩超过万科。中海地产近几个月的销售大幅上升，再加上今年丰富的土地储备，利用高周转的经营模式，中海全年销售金额也有望突破千亿。

　　无法回避的现实情况是，房地产宏观调控将在较长的一段时期内成为常态，为了在政策高压下依然保持良好的销售业绩，上市房企必须加快周转速度。以万科、恒大以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少此前以中高端物业开发为主的房企，也开始积极向高周转靠拢，并加速布局二三四线城市，表现突出的有中海地产、华润置地和招商地产。中海今年以来在多个一线城市的降价快销，华润置地和招商地产随后陆续营销跟进，使得他们在中高端市场遭遇严厉调控的情况下，业绩依然在行业内处于地位。