下半年调控重在二三线城市 防范“温柔”限购

　　楼市调控再次加码。7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。

　　从数据和记者实地采访都能发现，在全国房价涨幅得到明显遏制的同时，尚未限购或限购执行不严的二三线城市已取代京沪穗等一线城市，成为领涨全国楼市的主力。有业内人士指出，“限购令”的升级加码，一方面是鞭策已限购城市的地方政府从严执行、不得放松，另一方面是防止房价上涨速度过快向二三线城市蔓延。围堵从一线城市挤出的投资资金，深化全国楼市调控的效果，将是下半年楼市调控的主要方向。

　　　　二三线城市成调控“洼地”

　　出炉的6月70个大中城市房价指数显示，在持续调控了一年多后，全国楼市房价涨幅过快的局面已得到基本控制。6月，70个大中城市新建商品住宅价格比5月份上涨了0.10%，涨幅缩小了0.06个百分点。这是房价涨幅在4月份小幅扩大后，连续两个月持续的收窄。有业内人士判断，很可能7月或8月出现房价环比负增长，三季度将出现真正意义上的房价“拐点”。

　　然而，从单个城市来看，在70个城市中，仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势。虽然房价下降的城市在6月达到12个，比5月增加了3个，但调控至今，大多数城市房价继续上涨的局面仍未有根本的改观。

　　到底是什么因素拉动了全国房价的持续上涨？

　　根据中国 房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市中有75个城市的房价环比上涨，25个城市下跌。价格指数环比涨幅排名前十的城市分别为郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台，涨幅在2.72％－1.78％之间。而商品住宅成交均价涨幅的是三亚，环比上涨62.4％，其次是昆明，涨幅达39％，包头则上升17.62％。

　　从成交量来看，中国 房地产指数系统监测的30个城市中，逾六成城市成交面积环比下降，三城市跌幅超过或接近30％。而在成交量环比增加的城市中，温州位居增幅榜首，增幅达101.88％。其次是福州，增幅高达95.18％；包头和贵阳增幅亦超过20％。

　　通过以上数据不难看出，今年1月颁布的“国八条”中，作为撒手锏的“限购令”在这轮房地产调控中起到了至关重要的作用。从整体上看，全国房价过快上涨的势头已得到初步遏制，正逐步朝着理性方向回归。然而，在房地产市场整体向好的同时，部分二、三线城市的房价却在飙升，在一二线城市几乎全面限购的情况下，成为楼市调控的“洼地”。“限购令”颁布半年多的时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购，或限购执行不严的二三线城市。

　　“温柔”限购难阻楼市投资

　　记者实地采访的感受与数据反映的情况基本一致。在贵阳，记者从当地购房者处了解到，虽然贵阳在今年2月也颁布了“限购令”，但贵阳版的“限购令”比较温柔，仅是针对贵阳中心城区人口密集、房价较高的一环以内区域限购，规定已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，不得购买一环内的住房。而实际上，贵阳目前一环以内的区域，新建商品住房项目不足20个，总体供应量不足全市的十分之一，调控的影响微乎其微。

　　“我家现在住在一环内，今年我又在贵阳的金阳新区买了一套住宅，一套商铺，总金额大概250万元。” 贵阳一位当地热衷于房产投资的购房者告诉记者，由于贵阳市政府机关整体从中心城区搬迁到金阳新区，带动了金阳区楼市的整体飙升，目前金阳是贵阳市房地产投资最密集的区域，仅今年在建在售的20多个楼盘推盘量预计就将达到200万平方米以上。

　　“我们单位的同事几乎半数以上都在金阳买了房子，一环内限购，就到其他区买房。” 这位购房者告诉记者，部分区域的限购其实是有倾向性的把购房需求引导到了其他区域，以金阳为例，由于市政府搬迁带来的升值潜力再加上今年市中心限购带来的导出效应，金阳的房价已从几年前的每平方米七八百元上涨至目前的每平方米五千元左右。

　　与贵阳类似的“部分限购”在合肥也同样存在。记者从合肥当地中介机构了解到，今年1月合肥颁布的“限购令”在随后的执行细则中已演化为针对主城区的“部分限购”，仅在四个行政区域内执行限购。而随着合肥市政府的搬迁，近几年合肥的房地产开发重点早已转移至其他几个新区，这些开发体量大、成交活跃、房价上涨速度快的新区都不在限购的范围内。

　　除了限购执行不严的二线城市外，部分未施行限购的三线城市更是成为此轮调控下房价上涨的“领头羊”。令记者惊讶的是，今年1—6月份，山东省潍坊市在中国 指数研究院的“百城价格指数”房价涨幅居前的城市中均占有一席之地，已连续6个月稳居涨幅前十位。

　　有统计显示，2010年1—5月份潍坊房价呈较为平缓的上涨走势，在5月—7月份时，房价涨跌幅度较大，6月份楼市均价突然跳水，出现11个月中水平，从今年春节至今开始强势上涨，涨幅超过20%。近几个月来，潍坊平均每天都有将近100套左右的新房签约销售。据统计，潍坊楼市目前均价超5000元/平方米的楼盘已增至22个，高价盘不断涌现，房价不断地创新高。

　　高房价三线城市或将限购

　　目前严格实施限购的一线城市成交量均已出现明显萎缩，房价涨幅得到明显遏制。6月份，北京新建住宅价格同比上涨2.2%，环比持平；上海同比上涨2.2%，环比上升0.1%；广州同比上涨5.4%，环比上升0.2%；深圳同比上涨4.6%，环比上升0.1%。

　　与此同时，部分二三线城市，已经取代北京、上海、广州、深圳等一线城市，领涨全国房价。根据中原地产统计的二三线城市的楼市涨幅来看，未来限购的城市可能超过100个。由于以计划单列市和省会城市为主的近40个一二线城市基本已采取了限购政策，一些经济总量较大且房价较高的三线城市，将有望成为下一批限购城市的主体。

　　例如在广东，佛山是继广州、深圳之后限购的排名前列个二线城市。2010年10月，广州市实行限购之后，佛山楼市成交大幅上升，随后佛山被限购。而在长三角，上海、苏州等地陆续限购后，楼市投资资金开始涌向昆山、太仓等城市一小时生活圈范围内的三四线城市，并助推这些城市的住宅、商铺投资需求大增，房价水平也节节攀升，涨幅惊人。

　　有业内人士分析认为，广州、深圳辐射到佛山、东莞、惠州，上海辐射到苏州、昆山、太仓，北京辐射到怀来、廊坊，秦皇岛，这些处在核心城市一小时生活圈内的三四线城市，交通发达，由于限购政策而被挤出的核心城市的购房需求助推了周边中小城市的房价上涨。

　　此外，以内蒙古“金三角”为代表的资源性城市，无论是在大量财富阶层快速崛起的鄂尔多斯(600295,股吧)，还是以中产阶层为主体的呼和浩特、包头，房价快速上涨的根本动力依然是实体经济的牵引。房地产已被当地富人当作金融工具，这才出现了在供应严重过量的同时房价仍快速上涨的情况。

　　根据记者的采访发现，不少二三线城市正在重复着过去一线城市的房地产价格快速攀升模式，遏制这些城市的房价过快上涨将成为下一步限购的主要方向。