三问楼市传言：为什么会在这个时候出现传言?

　　1问

　　为什么会在这个时候出现传言?

　　 房企憧憬政策松动

　　由于调控新政已满百日,政策效果日益显现,眼下调控正进入敏感期。近期关于调控政策松动的市场传言不断,原因为何?分析人士认为,在上半年已过,大部分房企未完成全年任务的50%,接下来的销售压力进一步增大。在市场成交明显回落、新政效果明显的情况下,房企憧憬政策在近期会有所松动,配合房企的降价促销举动,从而打破目前的低迷气氛,在即将到来的8、9月引爆市场销售行情。

　　下半年销售压力大

　　国家统计局7月12日发布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价环比涨幅下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比涨幅由涨转降。而在成交量上,统计数据显示,今年上半年全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,但增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,但增幅也比1-5月回落13.0个百分点。各项数据反映出住宅市场的成交量下跌明显。

　　上半年的结束,各家上市房企的半年报正向市场交出答卷,八成企业未完成年销售目标的50%。在公布中报的上市房企中,除了合景泰富、SOHO中国分别完成了66%和66.05%外,不少房企仅完成了年销售目标的4成左右,其中,绿城和恒盛地产只完成了年销售目标的32.69%和28%。从上半年整体增长却后力不继,房地产市场的低迷要求开发企业必须以更加积极的姿态冲刺下半年业绩。在严峻的形势下,房企在下半年销售压力正进一步加大。

　　缺钱迫房企促销

　　由于新政的强力压制,开发商在经历一段时间的观望后,正开始加大降价促销的力度,同时,积极融资发债、减少拿地,也成为当前众多开发企业的共同动向。6月15日,银监会公布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》重申,加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险敦促银行加强对房地产开发和土地购买的贷款管理。而与银行贷款具有同等重要地位的信托贷款也被收紧。X

　　此外,由于股市的动荡和审批流程的繁复,上半年一度火热的房企增发潮也在6月份遭遇挫败。继招商地产后,世茂股份、冠城大通等房企纷纷宣布暂缓增发。由于房地产调控高压持续,百日新政效果明显。在各项调控政策合力之下,房企要维持良好的资金状况,除通过降价促销外,选择正越来越少。

　　随着时间的推移,市场形势以及供求双方已发生变化,下半年的市场变局正加速到来。正是在这种情况下,市场憧憬调控政策会有所松动,能为眼下开发商的大举促销加一把火,促使购房者打破观望,出手入市,改变目前的低迷局面。 

　　2问

　　为什么这一次辟谣政府迅速而果断?

　　三部委齐辟谣政府调控决心坚定

　　“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”的传言当日,住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委就齐齐站出,作出澄清,明确表示将坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,否认房地产调控将有所松动。在消息影响下,近期动荡不已的股市随即出现波动,受原本“调控松动”报道刺激翻红的房地产股纷纷下挫。

　　调控新政已满百日,政策效果日益显现,眼下调控正进入敏感期。国家统计局数据,6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平,意味着新房房价也已经停涨,而5月份新房房价则上涨0.4%。

　　由于市场憧憬在新政效果明显后,调控力度上将会因此有所松动,近期政府的动向和表态极受关注。业内专家认为,由于房价下调趋势初现,为进一步延伸政策效果,调控不可能在短期内作出调整。近日住建部官员王珏林就已明确表示本次调控不同于以往的几次调控,不会半途而废,他认为“中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,为调控预留了很大的空间。”此次三部委在媒体报道“调控松动”后迅速作出澄清,显示政府有意凸显调控决心,打消房企消极观望,期待救市的幻想。

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　　3问

　　流言被辟后,市场将走向何方?

　　后市将强促销,短兵相接争市场

　　进入7月后,经过两月余的观望后,随着政府明确调控短期内不会松动,房企的促销动作进一步加大,买家的入市热情也有所增加。中地行日前发布的一份分析报告认为,尽管目前市场观望僵局逐步缓解,市场交易仍然未能恢复,成交状况仍将低位徘徊。这与观望期的低成交不同,此时的低成交主要源于高压性房地产抑制政策如首付和利率提高、三套房贷暂停等限制性政策大大提高了置业门槛,导致大部分客户购房能力相对性下降而被迫放弃购房,此时的政策才成为实质性影响市场交易的主导因素,其抑制性的作用力初步显现。至此,房地产市场正式从相持观望阶段步入调控措施实质性影响市场走势阶段。

　　该分析报告认为,在客户需求被政策挤压的情况下,市场供求关系紧张,市场份额有限,开发商之间的竞争必然加剧,如何在同行中脱颖而出、出奇制胜将成为开发商们不得不考虑的问题。与在观望期间,开发商运用营销策略对观望置业者展开的试探性诱惑进攻不同,此时开发商不仅需要打开消费者的心理缺口,更需要切实考虑到客户的实际购买力,因此,其促销行动必须凌厉而迅猛。

　　以近期销售业绩可见,积极促销降价企业有不错表现。以万科为例,其1-4月销售均价为12209元/平方米,4月楼市新政出台后,其5月销售均价降至10872元/平方米,到6月进一步降至10233元/平方米。万科的市场占有率与此同时也不断提高。6月的前三周,万科在14个重点城市市场占有率升至8.2%,较2009全年3.5%的市场占有率增长明显。此外,积极降价的恒大地产在6月份销售额同比增长近三成,近日更宣布全年销售目标再上调30%,成为目前上调销售目标的大型房企。

　　业界分析人士认为,进入7月,供求双方结束观望,纷纷采取实质性行动,但是政策的高门槛依然阻隔了大批客户在市场之外,而面对政策强压下的房地产市场以及客户的退却,开发商将抢先掌握主动权,加上同行之间的激烈交锋,下半年的房地产市场将重现“营销为王”。