年度目标上调房企囤地加速 因无惧楼市调控？

　　随着2009年业绩的逐步披露，记者发现，各大上市房企手中的土地存量惊人，仅十多家的土地储备可建面积就占到去年全国商品房销售面积的四分之一。与此同时，面对调控压力，各大房地产开发企业似乎信心有增无减，这从他们给自己制定的新年销售目标上就可见一斑。

　　囤地热情高于开发热情

　　2009年不仅是楼市转危为安的一年，也是土地市场的一个丰收年。国家统计局年初公布的数据就显示，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，全国房地产开发企业完成土地购置面积则为31906万平方米。

　　不过，从上市房企的策略来看，似乎拿地热情远远高过开发热度。以“万保招金”中已经公布年报的3家为例，截至去年年底，万科的公司权益土地储备可建面积有1036万平方米，金地也有1358万平方米，保利地产更是超过2800万平方米，但是他们当年的新开工面积分别只有近600万、142万和564万平方米。

　　香港上市的内房股也有类似情况，如远洋地产在去年购得9块土地，总楼面面积约290万平方米，但同年可售楼面面积仅86.2万平方米；又如中海去年新增土地可供发展楼面面积达到1210万平方米，但新开工面积同样仅占储备的一小部分。

　　记者还统计了11家香港上市的内房股年报，其中8家公司公布了土地储备情况，可建面积总量接近17116万平方米，平均每家的土地储备达到2139万平方米。其中，土地储备较大的是碧桂园，截至去年末共取得国土证的土地可建面积达到4043万平方米；其次为中国海外发展的3055万平方米和合生创展的3020万平方米。

　　“上述房企的土地储备，11家就有约24000万平方米的可建量，占到去年全国商品房销售面积的25%，如果能够加速存量土地开发并进入市场，楼市格局可能会大不一样。”有业内人士感叹。

　　2009年中国及主要城市土地市场监测报告显示，去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。这意味着，房企相当一部分资金都用于买地了。仍以“万保招金”为例，来自中原地产的土地储备信息统计显示，2009年至今，这4家企业在拿地上要花费443亿、469亿、91亿和196亿元，而除了尚未公布年报的招商地产外，其余3家去年的销售收入分别约489亿、230亿和121亿元。

　　资金链负荷不轻

　　统计显示，截至本周一，A股两市房地产板块共有70家企业发布年报，2009年都赚得盆满钵溢，累计实现净利润逾291亿元，比2008年的195亿元增长49%；但与此同时，至去年底负债总额却逾5333亿元，比2008年底的3790亿元增长40%。从负债增长的情况来看，保利地产负债合计629亿元，同比增加了 249亿元；其次，金地集团和万科分别举债387亿元和922亿元，同比增加了140亿和118亿元。

　　港股也是如此。已公布年报的11家内房股负债总值共计3685亿元。其中，负债总值较高的是中国海外发展，约636亿元；增幅较大的是世茂房地产，89.84亿元的负债总值同比增长106%。

　　由此可见，开发商们今年的资金链负荷可不轻。“虽说房地产业本就是个高负债的行业，但今年面临的压力较多，主要是受土地调控的影响，土地执法风暴加大了土地出让款回收的力度，对那些去年大幅举债拿地的房企来说，加紧再融资及销售回款应是必然选择。”中原地产研究中心主任葛岭表示。

　　不过，经历了2008年市场调整的开发商们也在“吸取教训”，如趁着2009年楼市火爆的情况，A股70家已发布年报房企的期末现金及现金等价物余额总计约1333亿元，是2008年647亿元的2倍。曾经在2008年预言过“百日危机”的潘石屹也认为，开发商现在已经懂得保护资金链，今年发生资金链断裂的可能性不会很大，倒是拿地资金门槛提高后所产生的挤出效应可能令行业在近两三年出现大淘汰。

　　无惧调控？房企继续上调年度目标

　　面对调控压力，各大房地产开发企业似乎信心有增无减，这从他们给自己制定的新年销售目标上就可见一斑。

　　如在香港上市的内房股中，将今年的销售指标定得高于去年的比比皆是。远洋地产2010年的协议销售目标为200亿元，而其2009年结算的协议销售总额为143.16亿元，增幅近40%；中国海外发展表示，2010年的销售目标比2009年上升20%至500亿元，销售面积计划达到480万平方米；富力地产也对外表示，2010年计划在12个城市推售超过40个项目，销售目标则比2009年上调25%至300亿元。

　　相比而言，A股市场内的开发商们显得较为谨慎，大部分都没有对今年的销售计划作详细披露，但宣称今年业绩仍会增长的不少。如万科总裁郁亮与投资者交流时就表示，有信心在去年业绩的基础上今年再增长20%。按照去年万科634.2亿元的销售总计算，那今年的目标就是冲刺800亿元。又如B股上市的江苏新城董事长向记者表示，今年要在去年80亿销售额的基础上加入“百亿军团”。

　　此外，也不能小看了具备实力的非上市公司。如上海的绿地集团董事长张玉良，为2010年提出了营业收入达到1000亿元、跻身世界500强的目标。重庆金科集团副总裁李战洪则透露，今年将有12个新项目面市，预期销售目标是120亿至150亿元，比去年的100亿元增长20%至50%。

　　不过，在新一轮房地产调控背景下，这些房企能够顺利完成新一年的计划吗？从目前不少房企的表态来看，倒也并非打无准备之仗。如由于去年尚有额度未结算入业绩，远洋、中国海外发展、富力已经分别“锁定”了约116亿元、200亿元、130亿元的销售金额；万科也表示，今年仍将大幅提高开工面积，虽然面临宏观调控带来的不确定性影响，但公司拥有宽裕的现金流，足以应对市场发生的变化。

　　并且，对于今年的楼市，房企的态度依然乐观。如万科总裁郁亮在回答股东提问时就分析，一方面，宏观经济表现要比去年好，万科对此有信心；另一方面，目前市场的存货不多，不像2008年压了很多货，开发商也学会一些经验教训、学会存货的控制办法，目前的资金也比较充裕，方方面面的原因使得大幅降价的可能性不会太大；同时，从整个宏观大势来说，政府希望房地产业平稳发展，而不是大起大落，所以大规模降价的可能不会出现。

　　“各行各业的企业都一样，每年总想更上一层楼，指标也随之上升，一般提个10%是很正常的，不过像今年许多大型房企的销售涨幅预期都在20%以上，那可以算是对市场和自身都自信满满了。”五合智库总经理邹毅表示。不过，也有业内人士认为今年房企所提的增长率与去年的业绩增幅相比并不算高，毕竟在楼市火爆的去年，许多房企都获得了50%甚至100%的销售增长，至于能否实现目标，则要看市场是否买账了。（上海证券报）

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　　就备受舆论关注的房地产信贷问题，中国银监会有关负责人26日晚回应说，已对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求，包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，查处其重复抵押问题，对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信等。

　　虽然，这是一个主要旨在防控商业银行信贷风险的政策，但对于广大普通民众，尤其是那些苦于高房价的民众来说，仍不失为一个利好消息。因为从逻辑上看，金融机构收紧房贷，“禁向囤地捂盘开发商贷款”，势必将构成对开发商囤地捂盘行为的打击，进而最终有利于平复、遏制基于囤积居奇的楼价乱象。

　　房地产对资本的需求和依赖程度是相当高的，而在我国，这一点表现得尤为明显。如数据显示，与国外相比，我国房地产企业普遍存在自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，部分大型城市这一比例甚至高达80%。而站在银行的角度，近年来，房地产贷款占银行信贷的比例也呈大幅度提高的趋势，许多银行这一比例接近或已超过25%。事实上，这也是最近以来，“国企地王”现象频出，财大气粗的国企们所以“不差钱”的一个基本信贷背景。因此，在很大程度上，“房地产绑架银行”并非虚言。

　　此一情势下，“禁向囤地捂盘开发商贷款”，当然是一项既必要也及时的政策措施。但现在接下来的问题是，该措施是否能真正被不折不扣、充分地执行、落实？从当前楼市的现实来看，这里首先恐怕便面临一个“囤地捂盘”的准确甄别认定问题。我们知道，在经历多轮的楼市调控之后，现在的开发商在玩弄“囤地捂盘”时，手法手段已是越来越高明、富于隐蔽性了。比如“捂盘”，不再是简单直接地公开捂盘、拒售，而是通过大幅调高开盘价格的方式间接变相地捂盘。再如“囤地”，也并非以往的简单晒地、完全不开发，而是以放缓开放进度、拖延工期的方式达到变相囤地的效果。

　　更重要的是，从实现的房地产利益格局来看，在银行金融部门之外，地方相关职能部门是否具有足够的动力和勇气去“动真格”地配合查处开发商“囤地捂盘”，也是一个相当令人担心的问题。事实上，打击“囤地捂盘”并不是一个新鲜话题，早在11年前的1999年，国土资源部就出台过 《闲置土地处置办法》。但在强大的利益桎梏下，我们看到的现实却是，“囤地捂盘”现象多年来不仅没有根本遏制，反而有增无减、愈演愈烈，数据显示，“去年底全国闲置土地1万公顷，几乎一半是由开发商造成的”；地方政府在这方面的作为总是显得“雷声大雨点小”，罕见雷厉风行、干脆果断的真动作。

　　有鉴于此，对于“禁向囤地捂盘开发商贷款”的调控前景，我们只能是谨慎乐观，不妨以“听其言，观其行”的态度拭目以待。（西安晚报）

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　　“郑州市场高层建筑，成本一千多元一平方，多层八百元一平方，而地价是建筑成本的多倍，如何降低成本？只能从地上想办法。”郑州一位房地产业内人士如此表示。

　　中国房地产商会联盟副主席赵进京则认为，没有地的房企是巧妇难为无米之炊。尤其上市企业因其本身的运作特性，需要每年有新的楼盘投入建设，新的土地纳入发展规划。所以上市房地产公司对土地储备情有独钟。

　　他说，“目前，和一些资本主义国家比，我们的土地是国有的，开发商买的是70年土地使用权，土地稍显稀缺，所以储备土地就像从前的农民储备萝卜白菜过冬天，多买地，怕冬天买不到了。”纵观国内的地价变动，只增不减价成为时局，有实力的房企注重土地储备，以求降低成本。

　　“照这样推断，他们的萝卜白菜如果过量收集，恐怕不只能应付一个冬天，而是十年二十年的冬天，他们是想当蔬菜商吧。”面对这个观点，一位网友质问道。

　　赵进京表示，土地储备中的地块逐渐变成闲置土地，有几个原因，比如，“某些公司接地后，惧怕市场低迷，利润过低甚至赔本，于是坐观其变，但放置的时间越长，在资金人力上要面对更大的困难，逐渐丧失开发实力，最终荒了地。”

　　对这种现象，郑州尚地地产顾问公司总经理张尚认为，“政府土地出让价格过高，使开发商无法在当前楼价中取得较大化利润，遂使他们放缓开工日期，待新的楼价标准出现后，即房价上涨后，才愿开工。”

　　在地产行业媒介工作的郑先生介绍，还有一种“被动囤地”公司，涉及政府规划问题无法动工。原来郑州有一块地，政府卖给B公司，之后政府规划意欲使用这块地修立交桥，要给B另换一块地，但B不同意，协商时间可能持续一两年。

　　而另一名业内人士则分析说，房地产商分两种，一种是纯粹的地产商，一种是房地产商，后者既囤地又盖楼，前者则纯粹做土地倒卖的营生，他们几乎不盖楼，只转让土地。这才是“囤地”性质的房地产企业，也是造成大面积闲置土地的祸首。（河南商报）