楼市将价涨量跌 政府应出更强硬措施调控房价

　　中国政法大学教授、经济学家杨帆日前在深圳表示，目前中国房地产市场投机性太强，已经蕴含了今后各种上涨预期，房价不会一直只涨不跌。杨帆建议，政府应该出台更强硬的措施，让房价回归到两年前水平。

　　杨帆是在南京证券深圳分公司举行的“两会”投资策略报告会上做出上述表示的。杨帆认为，目前对于房地产价格会继续上升的论调得到了大多数市场参与者的支持。而其背后的根据无非是未来供求关系，比如说人口要持续涌向沿海大城市，农民进城，老百姓扩大住房面积等，加之土地成本，劳动力成本，原材料成本都在提高等因素，供给相对需求而言总是不足，由此，房价将一直处于上涨状态。

　　针对上述观点，杨帆批驳道，以供求关系看房地产价格是错误的，房地产本质是金融而不是商品。金融产品价格的基础不是成本，而是未来收益的贴现，具有“超调”性质。目前的房地产价格，已包含未来供求关系预期，并已过度反应，房价不可能持续上升，在未来某一时点肯定会跌。

　　他表示，从本质上讲，房地产和股票类似，购房者行为大都属于投资或投机而非消费，某种程度上是为赚增值的差价，而购房自住的人相当于购房后租给自己，租金类似于股票分红或者股息。

　　对此，杨帆建议国家应出台更厉害的政策，让房价回归到两年前的水平。“股市一年内都可以下跌75%，房价跌50%是正常的。”

　　杨帆最后表示，如果说美国房地产危机尚未警醒国人，那么迪拜危机可能会促使中央政府再次出台措施抑制房地产价格过快上涨。如仍旧不能奏效，那么未来数年可能酿成崩盘，甚至引发金融危机。 （证券时报）

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　　住建部政策研究中心发布的“2009年度中国房地产政策评估报告”认为，2009年的房地产政策在总体上实现了既定的保增长、惠民生的政策目标，预计2010年房地产市场将呈现“价涨量缩，前低后高”的态势，其中，商品房销售面积将比2009年下降4.4%到6.5%，而商品房均价将上涨3.3%到6.0%。

　　报告认为，首先，刺激房地产的一系列政策对2009年实现经济增长“保八”功不可没。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%。其次，保障性住房建设加快，住房制度建设取得突破。2009年中央财政累计投入1200亿元用于保障性安居工程建设，当年投资约500亿元，是2008年投资额的3倍多，为历年之最。第三，2009年有关鼓励首次购房和改善性购房的减税和信贷优惠政策的实行，使得自2008年市场低迷后积累起来的自住需求迅速释放，全年商品住房销售面积达到8.5亿平方米，高于峰值年份2007年23.4%。第四，阶段性减税政策刺激二手房交易量大幅提升。2009年北京二手房交易套数同比增长318%，上海二手房交易套数同比增长159%。第五，信贷优惠政策对房地产市场的迅速回暖发挥了最主要作用。2009年新增银行贷款使得商品房供给提高了15.3%，同时从短期看，信贷优惠政策促使商品房需求增加了14.7%。

　　报告预计，2010年中国房地产市场将呈现“价涨量跌”的局面。对于房地产开发商而言，2010年的楼市虽然不会再现2009年的火爆，但是处于高位的销售面积仍显示2010年房地产市场是一个相当乐观的市场。从房地产市场的走势来看，2009年第三、四季度的商品房新开工面积大大超过了排名前列、二季度，同时由于政策偏紧导致购房者在2010年初的观望，因而今年的商品房销售面积应该在第三、四季度增大，整体呈现前低后高的趋势。

　　对于2010年房地产政策调整优化措施，报告建议，政策目标应保持城镇住宅总投资占固定资产投资比重不低于20%，确保保障性住房和政策性住房政策的实施效果，采取政策措施切实增加市场有效供应，细化有差别的房地产政策，形成明确的政策支持与限制的社会预期。 （证券时报）