公积金为何贷不到较高额度?究竟影响因素有多少?

每年六七月份，各城市会调整住房公积金缴存上限，以及职工住房公积金缴存基数，一般缴存基数取决于其上一年的平均工资，调整缴存基数的直接影响就是每月入账到公积金账户上的额度，进而影响到以后的贷款额度。最近一位朋友准备申请公积金贷款买房，发现影响公积金贷款额度的因素不仅仅是每月的缴存额。账户余额也会影响贷款额度。

除此之外，还有很多因素影响公积金贷款。由于公积金政策差异比较明显，总的来说影响贷款额度的因素有贷款较高限额、账户余额、月缴存基数、月缴存额、建筑面积、以及首付比例。

1、贷款较高限额

这个应该很好理解，每个城市都设立了贷款较高限额，夫妻和个人的也会有差异，比如深圳夫妻申请较高限额为90万，个人为50万。另外各城市会根据市场情况调整限额，今年整体信贷政策收紧，有城市降低了较高限额。

2、账户余额

有的城市会把账户余额作为计算贷款额度的因素，比如深圳，贷款额度计算公式为贷款额度=公积金账户余额X14倍，各地计算公式有差异，具体要咨询当地公积金中心。

3、缴存基数

有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%，比如深圳：房贷月供本息合计≤缴存基数X50%（按等额本息计算）。如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤（主贷人缴存基数+次贷人缴存基数）X50%。

4、月缴存额

有的城市以月收入、月缴存额作为贷款额度评估标准。 比如北京：较高可贷额度=（家庭月收入-北京市基本生活费标准）/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额 其中，月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例 假如月缴存额为2000元，缴存比例12%，贷款20年，北京市基本生活费标准为1323元，每万元贷款月均还款额为56.72元。 月收入=2000/12%=16667元 较高贷款额度=（16667-1323）/56.72=270.52元，取较高限额120万，贷款较高额度为120万元 （缴存比例、每万元贷款月均还款额、北京市基本生活费标准数据来源于北京住房公积金管理中心

5、建筑面积

有的城市会以建筑面积作为贷款额度评估标准，比如北京： 套型建筑面积≤90平方米的首套房，房贷较高限额120万 套型建筑面积>90平方米的住房，房贷较高限额80万

6、首付比例

公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，较高贷款额度≤房屋评估价-首付 比如一套200万的房子，首付20%，贷款额度≤200-40=160万，假设较高限额是100万，那么贷款较高额度不能超过限额，即最多只能贷100万。

这么看来，各地计算公积金贷款额度的公式不尽相同，影响额度的因素差异性也比较明显，购房人在使用公积金的时候要弄清楚当地的政策，免得影响贷款额度。由于公积金贷款放款周期比较长，回笼资金较慢，不少开发商或者买家不太愿意卖给使用公积金贷款的买家。 　　

小编在这提醒各位，公积金虽然利率低，但是也要考虑额度以及放贷时间问题，买房的时候较好事先咨询公积金中心了解较新的政策、额度情况，并提前跟卖家讲清楚是否能等待公积金放款，这样对买卖双方都比较好。