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限售调控满月调控效果明显 成都楼市量价齐跌

2017/05/18 09:36 来源: 搜狐焦点网 评论
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限购区域买房满3年才能转让、首付比例最高七成,半年之内5次出手……就在“史上最严”限购令出台仅仅20天的时候,4月12日,成都楼市限购再次升级。作为承载着置业安家梦想的载体,楼市,从未像2016、2017这两年这般透露出神秘和敏感。

限购区域买房满3年才能转让、首付比例最高七成,半年之内5次出手……就在“史上最严”限购令出台仅仅20天的时候,4月12日,成都楼市限购再次升级。作为承载着置业安家梦想的载体,楼市,从未像2016、2017这两年这般透露出神秘和敏感。

在距离4月12日住宅限购最后一棒落下满月之际,华西都市报—封面新闻记者通过对成都东西南北多个售楼部的调差走访得知,作为调控轮番升级,整个行业进入限购深水区的当口,在购房资格、限售、首付比例提高等多重政策的围堵之下,观望情绪重新开始弥漫,购房群体被政策性拦截,整个楼市量价齐跌,尤其是作为重点调控区域,天府新区和高新区更是领衔本轮降温潮。

A、新政满月·现场

实地探访 客群减少局部情况各有不同

截至目前,距离成都住宅市场限购的最后一棒4.12新政的推出即将满一个月,在“取得不动产权证满3年后方可转让”的限售和最低30%的限贷政策的双重作用下,成都楼市究竟走势如何呢?

5月6日晚,龙湖·听蓝湾启幕,上千人云集现场。就在一条三环路之隔的龙湖·西宸原著项目现场,赶在周末前来看房的市民也很多。事实上,早在一个月以前的3月底,该项目开盘当晚,推出的总共556套房源累计去化483套,去化率87%,整体成交均价15600元/㎡。龙湖·西宸原著采取价格策略很好地实现了销售走量的目的。

同样,成都雅居乐花园在4月底推出了十里花巷高层、富春山居大平层、十年雅墅的别墅产品。据雅居乐花园策划经理李颜介绍,受限购的影响,大平层和别墅的客群减少明显,同时,由于这两种产品所针对的都是高端客群,限贷政策也加大了客户的支付压力,相比高层的快速走量,大平层和别墅的去化明显要缓慢得多。

B、新政满月·数据

调控效果明显 天府新区高新区领衔降温

如果说华西都市报记者的走访只呈现出了成都楼市的冰山一角,那么我们不妨来看一组相对宏观统计数据。

据锐理数据监测,在刚刚过去的四月,成都主城区以及近郊内新增供应43.01万平方米(备案数据),环比上涨20%,销售75.05万平方米,环比上涨16.2%,存量579.38万平方米,环比下降4.8%。这一个月,成都市商品房开盘推新44批次,平均认购率达到69%。

同样,中成房业的统计数据显示,4月新房市场在供需两端均出现明显指标变化,一方面,新办预售证数持续增加,主城、天府新区及近郊共迎来多个项目集中开盘;另一方面,天府新区受政策影响,成交量大幅缩水。在成交面积方面,4月大成都范围内累计成交住宅281.82万平米,环比增加13.04%。但值得注意的是,天府新区本月成交面积环比下跌约43%,5.29万方的成交量不足其新增供应面积的三成,区域存量进一步走高。

5月9日,市房管局产业发展处工作人员王颖在接收媒体采访时表示,通过几轮调控政策的实施,目前效果较为明显,购房需求由限购区往非限购区外移,“今年1到4月我们全市新建商品房成交面积的同比增幅是10%,比限购之前大幅收窄了14个百分点。其中高新和天府这两个限购最为严格的区域,同比增幅是由去年1到9月的45%,收窄到了今年的负的45%。”据了解,截至4月末,全市商品住房成交均价为7429元/平方米,环比下跌0.1%。其中,限购区域和非限购区域成交均价分别为8246元、4670元/平方米,环比分别下跌1.2%、0.8%。此外,在二手房市场方面,从今年4月份来看,全市的二手住房成交面积环比下降了15%。其中,限购区域降幅更为明显,为18%,高新和天府环比降幅高达38%,非限购区域环比增加了3%。

C、新政满月·影响·户型

刚需线提高 购房尽可能一步到位

随着调控新政最后一棒(截止目前)的重重落下,政策性的影响仍在继续发酵。除改善需求提前集中释放 主城区大户型存货告急之外,值得一提的是,在限购、限贷、限售的围堵之下,在很多购房者的心目中,购房资格的重要性一度超越了购房资金。如何将这份当下倍显珍贵的资格物尽其用,很多刚需群体都尽可能选择一步到位的置业方案。

反观市场,格局锐理数据的统计,在四月大成都范围内新增供应的产品中,90平方米以上的户型占比达到了66%,110以上的改善型户型产品占比虽然只有36%,但环比三月的供应量占比增加了11.8%。从各个面积段的销售端来看,其中70-90平方米、90-110平方米面积段的销售量最多,分别为19.29万平方米、15.92万平方米,环比销售分别上涨了8.31%、11.41%左右。而两这个面积段的新增供应分别为10.6万平方米、17.13万平方米。这些数据,无疑是对刚需线提高的最好的佐证。

“在意欲一步到位的购房者中,还是有那么一部分人其实在经济上并不具备这种实力,但随着限购政策的生效,他们开始意识到如果首次置业的资格被轻易浪费掉,将面临购房资格的压力和购房成本的加重的结果后,往往会放手一搏,争取一步到位。从之前的80平米左右的两房刚需到90平米以上的三房刚需的转变,固然有贪大求全的置业心理,另一方面也是政策倒逼所致。”西南财经大学副教授刘璐分析道。

D、新政满月·影响·土地

限购深水期 面粉价格仍然贵过面包

在地产行业,一直流传着一个非常形象的比喻:土地好比面粉,房子好比面包。在面包受限的深水期,面粉的行情又如何呢?4月6日,在本轮住宅限购最后一棒(4月12日)落下之前,作为成都3.23史上最严限购出台之后的首次拍卖会,从一开始就被业内注入了特殊的意义。当天,以万科、中铁建、保利、华润、龙湖、融创、中海等领衔的共计117家开发商纷纷摩拳擦掌,跃跃欲试,就连已几年未出现在公开土拍市场的华侨城也加入了抢地大战。为防止流拍,此次土拍首次引入了“抽签”模式。最终,在当天拍卖的8宗土地中,共3宗土地被加价至最高限价,熔断线被3次触发,随后进入抽签模式,这也意味着“面粉价高于面包价”时代的来临。

在4月12日终极限购(截止目前)新政出台后,4月25日,万科连下两城,一举拿下天府新区兴隆湖板块共计119.34亩的连襟商业地块。两天之后,华侨城以3.4亿元竞得位于秦皇寺中央商务区的6宗地块,共计115.37亩。

相比土拍市场的激烈比拼,四月的成都土拍数据似乎要平和得多。该月成都土地市场共推出30宗地块(拍卖出让13宗,挂牌出让17宗),共成交25宗,宗地成交率83.33%。共推出1735.219亩土地,成交1574.521亩,面积成交率90.74%。这也是2017年以来,出让土地数量、面积最多、地块位置最好的一个月。成都历史最高楼面价也在该月诞生,其纪录三次被刷新,最终由东原地产定格在17200元/㎡。

如果硬要见微知著的话,那只能说,面粉价格贵过面包价格的行情仍在持续。只是,谁也不知道何时是尽头。(来源:华西都市报  )

责任编辑:韩金坤  JN1750

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