商铺能否成下一个投资风口？

如何配置手中的资产，已成为投资者当下最关注的话题。股票、基金有风险，技术要求高，不少人开始将目标转向了商铺，投资商铺是否正在成为风口？

3-4月份商铺成交量翻番

价格无明显变动

来自铭腾的数据显示：2017年1-4月，重庆商铺每月成交建面单价变动不大。

不过，成交量方面，1-4月每月成交面积分别为9.18万㎡、8.03万㎡、23.11万㎡、22.54万㎡，商铺成交套数分别为1347套、1180套、2467套、2636套。可以看出，3-4月的成交量比1-2月的有了明显的上涨。

这是否意味着3月以来，重庆商铺迎来了成交旺季？铭腾商业主管官虹利分析说，事实上1-2月每个月成交量也在10万㎡以上，只是多数在3-4月集中备案，才有了明显上升。近几年，重庆的商业地产年均容量都在150-160万㎡，加上20万㎡左右的专业市场容量，一共在180万㎡。目前，重庆商业地产的容量有近700万㎡，去库存任重道远。

客观上很难成投资焦点

去库存是趋势

一方面是政府发布政策，鼓励商业地产积极去库存；另一方面，各大开发商营销手段百花齐放，全面促销商铺。一时间，商铺成为热议的焦点。

重庆房地产资深业内人士张鑫分析，在以北京为代表的商业、商住、商办限购等全国性政策高压下，重庆发布具有倾斜性的政策鼓励商业地产去库存，这表明了政府的积极态度，而这项政策应该是阶段性的，开发商的做法就是跟着政策走。在政府加大去库存力度、积极推出有利政策和商业地产库存高企的压力下，借政策红利去库存是首要的。

基于当前住宅与商业的结构性失衡，商业在此阶段，势必会吸引投资客户，短期内交易量上升，但是价格不会上升，另一方面，商业之所以成为焦点，也是因为从主观来看，开发商在主推，并非是客观的风口。

官虹利也表示，今年1-4月，重庆公寓成交量是60多万㎡。

投资商铺不仅要看价格

还要考虑供需关系

根据铭腾、某数据研究院西南分院发布的数据，4月最后一周，商铺与住宅的价格比已低于2。因此，也有人认为，这是入手商铺的好时机。

张鑫分析说，商业的单价是住宅的1.5到2倍应该是一个正常区间，如果将写字楼和商业公寓包含在商业内，价格还会倒挂。此前商铺的价格是住宅的2-3倍，只能说明曾经的住宅价格偏低，或者说是曾经的商铺价格偏高。而价格也是一种营销手段，当市场不乐观的时候，才会有政策及营销手段辅助去库存，一旦库存去到一定程度，政策也会做减法。

官虹利分析，如今住宅单价已经有了大幅上升，但商铺的价格还在原有价格上徘徊，甚至有的降价促销走量，这与其高存量有关系，短期内商铺价格不会大幅上涨。因此，就投资来说，不仅要看特别价格，还要考虑供需关系、价格走势等。

最抢手的商铺

依然在主城核心区

从均价来看，重庆核心区、人流量大的商铺价格依然是住宅单价的2-3倍，3-5万元/㎡的商铺也不在少数。官虹利表示，杨家坪、观音桥核心商圈的铺面，卖到5-6万/㎡的仍然很多，关键是要根据预算，细心挑选。

到底该不该买铺，如何选铺？张鑫说，客观上讲现在不是投资商铺的好时机，大市场环境来说不建议，而针对整体投资客来说是机会，但不是所有铺都是好的。要参考几大因素。

一是人流量，有了人流量才能保证租金和二手售价；二是地段，轨道铺、交通要道铺等，价值才会提升；三是购物中心的铺，更有人气；四是整体招商运营能力要强；五是在判断人流量的基础上，建议社区商业。官虹利也认为，社区商业相对安全，投入成本相对少，但租金不会便宜太多。如力帆红星的商铺当时卖5万/㎡，现在租金220元/㎡。约克郡的社区商业卖3万/㎡，现在租金180元/㎡。

目前，很多开发商在主推旗下的商铺，既有集中商业，也有社区商业，还有不少优惠政策。

如财信发展，在春交会期间推出了“三年无理由退铺”的重磅政策。保利地产也即将在5月21日推出抢铺计划，携旗下保利爱尚里、保利江山明珠、保利观澜等7大旺铺，以“超低首付、2年分期、3年补贴、黄金铺位、专业商管”五重利好，为投资者保驾护航。

而龙湖对商业打造的实力，一直都是有口皆碑。无论是“天街商业”还是“社区商业”，都得到了市场青睐。同样位于杨家坪核心区的中迪广场，正以成熟的配套、强大的人流量、多样化的设计，引领商业新趋势。目前，中迪广场在售少量建面约20-40㎡商铺，后期还将加推5.1米层高地标空中商铺。

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社区商圈渐成投资高地

锐理数据重庆公司总经理陈冬旭介绍，在重庆，面积在30-80㎡、总价控制在180万元内的商业地产最受市场追捧；传统商圈的商业业态外溢，大型社区主题商业细分明显，传统商业以零售消费模式为主逐渐向娱乐、餐饮、文化、旅游等业态转变。同时，爆发式的大供应量使得商业市场竞争更加激烈，进一步推动商业节点化、区域型、场景化的发展格局转变，需要探索创新的业态组合、商业模式及更多的品牌资源。

在此新消费时代下，社区商圈的需求正在快速增长。

保利地产重庆公司相关负责人表示，作为城市的“血管网”，大的商业中心就相当于城市的“主动脉”一样，小的社区商圈相当于是城市的“毛细血管”，跟现在很多城市交通拥堵一样，主要的原因就是因为主干道很大，但是毛细血管不通畅，商圈的服务业也是如此。他预言，2017年社区商圈，将会迎来更大的发展商机。

在他看来，社区商圈提供的服务，就是三个“2”：步行20分钟以内，服务半径在2公里以内，总体量不大于2万方。社区商圈与传统的百货店更加具有竞争力，未来的租金水平，有可能跟步行街的商圈抗衡。此外，社区商圈的物业在消费人群上非常稳定，同时经营风险要小很多，有保底消费人群；另外，租客经营者非常广泛，除了传统的创业者以外，小区里面可能有全职太太、退休人员等，也可以做一做创业和投资；再者，社区商圈的业态经营模式非常清晰，与生活密不可分。