调控立竿见影 天府新区单月成交套数大跌52.45%

2017年3月起，全国已经有40多个楼市迎来限购，仅成都楼市就发布了2次住宅调控相关的政策，范围涉及新房、二手房、商业、公积金、一二圈层方方面面，条款之细致，波及之广泛，对后市影响之深远，已经有诸多文章解读，此处不细表。

在过去10年，限购令几度在楼市过热时出台，效果都在之后几个月缓慢释放，而这一次调控却是当即在认购成交数据上呈现立竿见影的效果，尤其限购最严的城南和稍微宽松的远郊走势出现了强烈反差。当我们厘清两者一升一降内在的不同动因，会有更精彩的发现。

天府新区3月到达波峰

4月走量大跌52.45%

正如很多观察家所言，始于去年9月的这一轮全国性量价齐升，是典型的“中产阶级焦虑”所引发的系列效应。在成都，一口气公布了10所名校落位的城南，涨势喜人。天府新区和高新南众多项目，几月之间价格翻番。

锐理君将大成都划分为成都城南（天府新区、高新区）、近郊（双流、温江、龙泉、郫都、新都）、远郊（金堂、都江堰、邛崃、蒲江、新津、崇州、大邑、彭州、青白江）三大板块，对比三个板块的成交套数，发现了有趣的现象。

△2017年1-4月（截止4月25日）成都城南、近郊、远郊大板块认购成交套数走势图（单位：套）

从上面的图表可以发现，1月份的春节，无论是城南还是近郊、远郊，都处于成交蛰伏期；2月之后，三个板块都开始发力；3月开始，城南和近郊进入高峰期，在上月基础上近郊认购攀升160.45%，城南攀升186.44%，继续量价齐升，而远郊则相对于上一个月有了些许下跌。这段时期，对于城南和近郊各项目来说堪称历史上较好的时期。

进入4月之后，调控组合拳连击开始执行，尤其天府新区有部分客源被挤压到了近郊，但近郊受新调控政策影响在成交方面也是颓势明显。截至4月26日，城南的认购成交套数从4305套直落到3589套，套数成交量下跌16.63%。其中天府新区最惨，大跌52.45%。与城南相反，远郊各区市县均为未限购区域，成交量一路走高。

主城区外溢人群担当远郊成交主力？

那么问题来了，天府新区成交在4月拐的这个弯，和远郊在4月的走量冲高，是否有必然联系？从城南挤压出去的购买力，真的到了远郊去吗？这个问题，从数据流中看不到直接的答案，可以尝试在其他线索中求索。

首先，我们把4月份的天府新区、高新区和远郊各区市县的成交房源平均面积进行比对。如下图，可以发现平均成交面积110平方米是一个分水岭，110平方米以下是还处在刚需型需求的市场，而邛崃市以上各区县则已经进入了改善型主导的市场。

△4月份天府新区、高新区及远郊认购房源平均面积比对（单位：平方米）

这些远郊区县对投资者及开发商的吸引力中，一个重要考量指标是去化周期。根据截至4月24日各远郊区市县取得了预售许可证的房源情况看，各区市县的预售去化周期如下。从账面上看青白江区住宅库存已经见底，金堂、新津、崇州紧随其后也呈现供不应求状态。

△各远郊区市县去化周期预估（单位：月）

仅看预售去化周期并不准确，还需要加上2016年这些区市县已经出让成交的住宅用地存量，一并进行估算，因为这些住宅土地可开发的存量，按照正常状态将在1年到1年零8个月内释放，这部分土地存量加上预售存量，可以估算整个区域的住宅理论去化周期。

这样一看，除了都江堰因为万达有大量住宅存量，彭州的存量接近2年之外，其他区市县都在良性库存范围以内，青白江和金堂依然是急需新产品入市的状况。

锐理君从位于库存中位数线的大邑、崇州两地投促局方面了解到，从3月初开始，两地高铁站点附近和主城区的楼盘已经遭到疯抢，过去均价在4500元/平方米的房价，全面过5000元甚至逼近5300元。

如崇州成蒲快铁旁边的南城锦地推400多套高层，一夜抢光；附近的中胜世家推500多套高层，也是几天售罄，出现了当地前所未见的晚上排队买房景象。

但据两地住建局对购房群体的调研发现，这些项目的购买者主要是当地地缘性客户和非主城区在当地就业的人群，主城区外溢人群微乎其微，“占不到2个百分点”。

锐理君从青白江房管、都江堰投促、新津县投促得到的市场调研答复基本如上，可以得出结论，目前主城区限购带来的外溢效应暂时未波及远郊。

产业升级 支撑远郊走量

既然主城区外溢购买群体并非远郊这波楼市行情的主力，那各区市县这一轮走量冲高的原因是什么？我们可以从土地出让中得到解释。

远郊中青白江和崇州的城市建设走了两条相反的路径，青白江通过“去产能化”，即对几个大厂的外移搬迁，进行了城市宜居度的培育，重新获得了本地购房群体的认可。

而崇州则在2016年乃至之前就开始了“再工业化”，当地去年出让的72宗地块里，工业地块竟达到66宗，占比91.66%。落地的项目包含3D打印、家具制造、航空航天器、卫星通信接收系统、通用机械零部件、精密模具、鞋类等等，不乏高精尖产业。这些产业导入的大量就业人口，在今年形成了海量的置业需求。

与之相仿的，周边大邑、彭州走的也是崇州这条路径，都成为常住人口大于户籍人口的净流入地区，其楼市也或将在未来几年再现几轮高峰。而对主城区高地价头疼不已的各家房企们，根据下表，也或许可以发现今后的新投资方向。