房价“刹”不住车 成都还会出台最严调控吗?

调控频频加码的背景下，很多人都在等在苦苦等待一张房票。但拿到了房票，未必就保证能买到一套房，就像我朋友一样。

朋友从福建来成都打拼已5年，前段时间，他终于熬到了头，有了买房资格。于是，排名前列时间微信问我，“主城区哪里有盘，帮忙推荐一下”。现在很多楼盘要么开盘即售罄，要么需要购房者全款支付，或许剩下的都是户型，楼层不怎么好的尾盘。

正好那天有一批楼盘取得了预售证，我截图发给他，并叫他先过去看看能不能排上号。在一阵又是感谢，又是要请客吃饭的寒暄后，他便马不停蹄去看房了。

其实，他去年就开始看房，当时还看上了攀成钢的一个楼盘，楼盘均价12000元/㎡，和大多数人一样，嫌贵，总觉得再等等，房价肯定会降。结果房价非但没降，却等来了一连串的调控政策，这下好了，购房资格也没了。

而他当时迟迟未下手的那个楼盘，现在整个区域全部没货，就是二手放出来也都要靠抢，均价在16000元/㎡左右。

昨天，我突然兴起，就问他选中了哪个盘？合同签了没有？可能是因为工作忙，半个小时后，他才回复我说：“我这几天看了很多盘，但是那些户型基本上都在120㎡甚至130㎡以上，我这种小刚需根本买不起。”感觉他像一只斗败的公鸡，言语间满是沮丧。

“购房资格”催生大户型集中放量

在成都，像我朋友这样的刚需置业青年应该大有人在。尽管熬到了购房资格，也存了一笔“巨款”，但却依然买不起房子。这主要是因为主城区的小户型早已处在缺货状态，现在的爆款几乎是130㎡以上的大户型。

据锐理数据对2016年1月-2017年3月期间，成都主城区（不包括天府新区，下同）销售情况进行统计，发现主城区的房源以130㎡为界限，呈现出两种不同的市场表现。

130㎡以下的房源，主城区销量远远落后于近郊；在130㎡以上的大户型产品中，主城区的销量则表现出明显的优势，主城区销量远远先进近郊地位。由此观之，主城区大面积产品备受市场热捧。

2016年1月-2017年3月，130平方米以上面积段主城区、近郊、 远郊成交套数对比

地价一路走高，主城区豪改“被动”加速深化

130㎡以上的户型受市场欢迎，这或许意味着，在限贷限购的不确定市场环境中，首次置业者或许考虑到主城区购房资格以及后续贷款问题，排名前列次就咬牙买改善产品，以免短期换房。也就是说，主城区的改善程度“被动”加速深化，人们对大户型需求的提前集中释放。

至于目前市场上刚需产品稀少，改善产品集中放量的原因，有人认为，这还与开发商利润空间有关。

进入4月份以后，很多房企的排名前列季度销售业绩陆续公布，像碧桂园、万科等房企一季度的销售业绩就达到了1500亿元，实现了增收增利的双重利好局面，这主要得益于他们战略布局和产品的升级。

然而也有一部分上市房企虽然一季度营业收入比去年同期实现了53%的增长，但是营业成本却同比增加了126%，营业成本增幅大于营业收入增幅。企业公告给出的解释是，由于一季度房地产业务结转收入中刚需产品较多，项目毛利率较上年同期降低。

况且，现在地价一路走高，为了保持利润空间，很多房企都不考虑刚需产品，而是热衷于打造改善产品，甚至是高端产品。

让房子回归居住属性还需调控供给端

眼看，成都楼市调控马上就要满半年了，按照某些数据机构的统计来说的话，调控效果明显，量价都在回落。但事实真实这样吗？

中国的楼市是一个政策市，为了让房子回归居住属性，政府对楼市的干预已经进行10多年了。尽管每次调控的对象不同，形式不一，但至始至终都有一个事实不曾变过，那便是屡调屡涨。

原因可能很多，比如说，很多人担心调控政策加码，信贷紧缩后，以后买房的门槛将提高，并且房价会不断上涨，因此，现在就不问价格、地段是否有购买力都要买房。

我的朋友就是恐慌性购房队伍中的一员，他之所以坐不住了，主要是觉得房价会越长越高，而且买房的门槛在不断提高，如果现在再持币观望，说不定好不容易等来的购房资格转瞬间化为乌有。

目前，已经有70个城市升级了调控政策，但主要集中在需求侧。对此，任志强公开表示，“这种错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，下一轮会比这一轮涨得更高。”

“9070”政策还会回来吗？

为了围堵房价上涨趋势，除了集中调控需求侧外，国家也开始对供给端进行调控了。

3月31日，北京市国土局挂出两宗昌平区南邵镇的宅地，挂牌文件中明确规定：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”9070政策重出江湖。

所谓“9070”，是指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“9070”政策的初衷是支持刚需买房。但该政策在2009年前后就已渐渐淡出。2014年前后，随着全国多地松绑限购，“9070政策”几乎名存实亡。

而在北京重申“9070”政策前一个月，上海就出台了房地产新政，明确中心城区中小户型不低于70%的要求。

在业内看来，随着“9070政策”的重现，将会倒逼开发商不得不开发刚需类产品。考虑到刚需客群的资金问题，开发商所能接受的溢价率也会降低，于是在扩大刚需供应量的同时也能够对地价起到降温作用。

很多人猜测，这一政策重现不仅仅是简单的“表姿态”，也有可能成为长期政策，并在全国热点城市落地。