成都人注意！限购令下要当心这些"购房攻略"

3月23日19:20日左右，成都市人民政府办公厅发布了限购政策，一时众生百态。这次限购不仅地区广，而且限度深（二手房也在内），购买条件严格，这对于想购房，而又没有购房资格的人来说，无疑晴天霹雳。上有政策，下有对策，各种限购下的买房攻略出炉，我们一起来看看这些对策是否可行，存在什么法律风险。本期揭秘维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、范云云（实习）律师、罗舒（实习）律师为您详细解答。

问题一：限购下，是否可购买法院执行程序中经公开拍卖的住房？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

《民事诉讼法》第二百四十七条规定“…被执行人逾期不履行的人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；…”，法律对于购买人是没有限制的，其目的是处置被执行人财产，保障当事人合法权益，如果对该财产设定限购，无疑阻碍了执行的到位，地方政策不应与法律相冲突。对此成都市房管部门在对限购政策的解答中也进行了明确，即“司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制”，因此，购买由司法机构、法院拍卖的住房对于不具有购房资格的购买人来说是一条顺利购房的有效途径。但需要注意的是被拍卖住房过户中产生的相关税费及房屋上是否存在租赁等权利负担以及房屋能否正常交付、腾退等问题。

问题二：“我与卖房人签订一个借款合同，以民间借贷纠纷到法院起诉，通过法院调解以房抵债、办理过户，这样能够买到房子吗？”

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：

较高人民法院认为：以物抵债调解书不具有发生物权变动的效力，因此，当事人之间就以房抵债达成调解后，仍需要共同办理过户登记手续，买受人才能取得物权。但是通过该方式购买房屋存在不少问题，如，双方根本没有民间借贷的真实意思表示，故意通过制造民间借贷的现象来购买房屋，是否已经涉嫌构成了虚假诉讼值得商榷，若被法院认定为虚假诉讼，则当事人双方都将收到处罚。又如，诉讼周期较长，在此过程中，若房价继续上涨，出卖人完全可以撇开买受人将房屋卖给其他符合资格的人，这样买受人的买房目的将无法实现，还不能追究出卖人的违约责任，只能要求其偿还借款。因此，通过该方式以规避限购政策购房，存在巨大的法律风险。

问题三：可否委托有购买资格的人帮忙买房？

北京安博（成都）律师事务所曾丹（实习）律师认为：

《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”签订隐名代理合同，由有购买资格代理人买房是合法的。这种方式买房，存在的缺陷就是买房后委托人没有产权证明，无法正常迁移户口，自己的子女也无法享受到学区房的便利入学条件。同时，还存在代理人将住房卖于他人的风险以及代理人因经济纠纷被司法机关、法院对房屋进行查封、拍卖，导致委托人的利益遭受重大的损失。

问题四：在限购的情况下，离婚买房安全吗？

北京安博（成都）律师事务所罗舒（实习）律师认为：

离婚买房是限购下最常见的规避限购政策的手段，但办理了合法的离婚手续（登记离婚、调解离婚），保护婚姻关系的屏障就彻底消失，一旦夫妻中的一方违背离婚初衷或别有用心，带来的不止是财产上的损失，更重要的是精神上的痛苦，这种情形在生活中也是屡见不鲜的。而且，政府对于这种离婚买房的钻空子行为随时有可能出台补漏政策，例如北京市在新一轮的楼市调控政策后，紧接着就出台了离婚一年内不得购房的措施，离婚买房的目的极易扑空，通过该方式购房实不可取。