商住购房者未能网签：被忽视的风险提示

3月以来，北京楼市调控趋严，3·17及3·26新政相继出台。本组报道聚焦于商住房购房者以及购买二套房已签约但尚未网签的人。通过讲述他们的故事，力图折射出整个行业、政策的变迁，探寻解决之道。

北京调控升级下的购房者群像

3月以来，北京楼市调控趋严，3·17及3·26新政相继出台。本组报道聚焦于商住房购房者以及购买二套房已签约但尚未网签的人。通过讲述他们的故事，力图折射出整个行业、政策的变迁，探寻解决之道。

3月26日晚上，王磊（化名）正在收拾房间，手机里忽然弹出一则消息，题目为“北京商住房全面停贷，无房者纳税满五年方可购买”。当他阅读全文之后，感觉就像“晴天霹雳”。

这就是北京“商住房限购令”。按照规定，个人在京购买商住房的，需名下在京无住房和商办类房产记录，且连续五年缴纳社会保险或个人所得税。新政还规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款。

作为一个两度赴外地工作的“北漂”，王磊无法提供连续在京纳税证明，因此也无法购买住宅产品。他把自己在京落脚的希望寄托在商住房上，并在此前敲定了房山区一套房屋的交易。他的网签时间定在3月27日，不想政策突然出台。

商住房是指商业、办公立项，但被做成住宅产品出售的一种房屋，目前占北京新房交易的半数以上。由于不受住宅限购政策的影响，商住房被指吸纳了不少投资需求。这也被认为是其遭遇本轮调控的主因。

和王磊同样烦恼的，还有约20万的商住房持有者。由于新政的出台，这些房屋的价值大幅缩水，且出手困难，其中的换房者更是进退维谷。

一单未能完成的网签

王磊于2012年来京，如今虽工作已满5年，但他于2013年、2016年两度赴外地工作，因此无法提供连续在京的纳税或社保证明。

今年年初，王磊准备在北京买房。他看中了房山区良乡大学城的一栋商住房。这是一栋面积仅为35平米的二手房，采用loft设计，实际使用面积超过50平方米，总价125万。算上各种税费，总成本131万。和周边动辄超过3万元单价的住宅产品相比，王磊觉得较为划算。

3月5日，王磊通过中介机构和房主签订购房合同，并缴纳了9万元的定金。做完资质审核后，他在等待房屋的评估结果。

因为当时交易量过大，评估结果一直等到3月下旬才出来。准备好材料后，王磊和业主在3月24日下午去做网签。但网签始终未能完成。由于当天是周五，中介人员与王磊、业主共同约定，到下个周一（3月27日）重新尝试网签。

变数出现在周末。由于王磊租住的房子已经到期，他和业主商定，提前搬到这栋房子里居住。于是，王磊在周六（3月25日）就搬到了这栋尚未成交的新房里。

周日（3月26日），王磊一整天都在收拾房间。直到晚上，他才知悉北京“商住房限购令”。

按照新的政策，这栋房屋不仅无法完成交易，王磊还必须从房子里搬出来，重新租房住。

王磊并不甘心，他觉得，政策不会如此无情。3月27日，他继续提交网签材料，但当日并未通过。他还向几家银行提交了贷款的面签资料。资料被接收，但他得到的回复是“希望不大”。

“黑白”商住房

王磊的遭遇并非个案。早在2011年，金立伟（化名）就在 “中弘北京像素”买了一套商住房，这套面积38平米的房屋，当时的总价还不到100万。

今年春节后，妻子怀孕。金立伟决定将这套房子卖掉，换一套大点的房子。3月16日，一名购房者交了定金，愿意以180万的价格买下这套房屋。

随后进入交易阶段，买卖双方按部就班地签协议、交定金、准备材料……按照正常的流程，网签时间应在4月初。与此同时，金立伟也四处看房，并在3月24日敲定了朝阳区甘露园小区的一套二手房。

但仅仅两天后，北京“商住房限购令”出台。按照新政，对方因购房资质不够而无法成交。

不仅如此，中介公司还拒绝了金立伟再次将这套房源上架的要求，因为按照新政规定，“对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。”

金立伟的换房计划就此搁浅，他无法理解的是，曾经风靡市场的商住房，为何遭遇突如其来的打压？

要理解商住房政策，需从商住房的历史说起。

2000年后，北京一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，将“类住宅”作为卖点，改变使用属性的形式，拉动销售。

2010年，北京出台住宅限购政策，随后住宅调控不断加码，商住房变得更加抢手。根据亚豪机构的统计，北京商住房成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%。成交均价从22959元／平方米，上涨到30069元／平方米，到今年的“326新政”时，已涨至44663元／平方米。

整个2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。

有分析指出，由于不受限购政策影响，商住市场中的投资需求比重，要明显高于住宅市场。且过去几年来，针对住宅市场的调控效果，都被庞大的商住市场所冲抵、削弱。这也是近期商住调控新政出台的重要原因。

但亚豪机构市场总监郭毅认为，在北京，此前商住房也是刚需住宅的替代型产品。若论投资属性，即使在纯住宅市场，很多商品房也兼具居住和投资的双重目的。

被忽视的风险

商住房限购新政的影响究竟有多大？根据亚豪机构的统计，2015年至今，取证未售的商办房屋共有22625套。有分析认为，即使按照其中的一半售予刚需购房者计算，将有超过10000名购房者的需求被抑制。

数据还显示，2010年-2016年，北京共成交商住房屋接近20万套，这其中既有投资客，也有金立伟这样有合理需求的换房者。

事实上，早在2007年，北京市住建委就曾针对商住项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。

2011年起，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

但是，由于利益驱动和迅速回款的需求，同时因为在审批和后续验收环节把关不严，迄今为止，仍有大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售。

截至上述调控政策出台前，商住项目的价值已被开发商、代理商、中介机构、购房者等所公认，其风险则被大大忽略。

一位不愿具名的开发商向21世纪经济报道表示，政府部门供应的土地中，商业用地比重较高。如果按办公楼的形式销售，市场相对较差。相反，以商住房的形式推出，反而能满足市场的购房需求。他认为对商住房的限购并不符合市场规律。

一位不愿具名的分析师向21世纪经济报道表示，很多商住项目的案场，并没有对项目风险的提示（包括政策风险）。销售人员的说辞中，也多强调其价值，而非风险。

与此同时，近些年很多商改住项目得以获批。这都导致购房者对风险缺乏预估。

无论如何，影响已经形成。多数受访者认为，现阶段，尚看不出对商住房政策进行松绑或修正的可能，只能静观其变。当21世纪经济报道记者提出这一问题时，北京市住建委新闻处相关负责人也未给予正面回复。

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