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前松后紧 政策上演过山车

2016/12/23 09:01 来源: 新京报 评论
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回顾2016年全国房地产政策,可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

回顾2016年全国房地产政策,可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

二孩政策

实施全面二孩政策,是继单独二孩政策之后生育政策的进一步调整完善,这是中央基于我国人口与经济社会发展形势做出的重大战略决策。2015年中国共产党十八届五中全会明确提出“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”后,全面二孩政策的影响成为社会关注焦点。2015年12月27日,全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案,全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。人口政策的调整,有利于优化人口结构、应对老龄化冲击、增加劳动力供给。

点评:二孩政策在2016年元旦正式实施之后,家庭对改善型住房的需求更为强烈。

降首付

2月2日,中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

点评:降首付政策把握住了救市的关键,购房者普遍“患首付、不患月供”,首付降低显著提高购房能力,加快置换频率,进而提振楼市成交。

推广街区制

2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

街区制,是城市建设布局的一种形式,其特点是在城市规划的道路边上建房子,且不设围墙。土地私有国家和我国改革开放早期,大多采用这一方式。

点评:拆掉围墙,推广街区制,不仅出门就有通途,还能将停车泊位,绿地、商铺等资源共享,这些神经末梢被激活,整个城市的经济被激活。还有社区活力,居民们往来密切,邻里关系更为融洽。

重启“70/90”

2006年,九部委规定,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。今年3月31日,北京市国土局网站挂出三块土地,其中两块是位于昌平区南邵镇的住宅用地。挂牌文件中明确,除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这意味着北京重启“70/90政策”。

点评:新政通过加大住宅用地,调整土地供应结构,从源头上保证了增加住房供给,既满足了百姓的刚性住房需求,又能对稳定房价起到一定作用。

环京县级市限购

4月1日晚间,河北省廊坊市政府出台九项措施稳定环京区域房价,内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、严格规划管控等方面。政策规定,在环京4个县市——三河市、大厂县、香河县和固安县,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。继河北廊坊多个县市实行楼市限购政策后,从2016年12月开始,河北张家口怀来县也正式启动了楼市限购,非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的,暂不得在本县购买住房。

点评:升级版限购令的出台,稳定了环京区域地产市场,房价快速上涨的态势被有效控制。

去库存

4月29日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作,中共中央总书记习近平主持会议。在房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

点评:尽管去年12月份中共中央政治局会议也提到了化解房地产库存,并将化解房地产库存视为今年的重要工作之一,但这次对于化解房地产库存的表述更为细致,尤其是“有序消化”四个字。

通州限购升级

在去年通州普通住宅限购政策基础上,今年5月5日,北京市住建委、通州区人民政府联合发布通知规定,购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一:没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

点评:此次通州由住宅限购升级到公寓限购,迅速降低了通州房地产市场热度,尤其是抑制通州公寓的火热成交,抑制了房价的上涨。

京版“9·30”

9月30日,北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。文件规定,首套普通自住房的首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

点评:提高首付款比例,认房又认贷,其目的在于打击投资性需求的释放,让住房回归居住功能,抑制投机、保证刚需、稳定市场和房价。

一城一策

从9月30日晚间到10月6日,限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上,又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。这是在“因城施策”的政策背景下,房地产限购政策相继在重点城市出台,每个城市出台的政策不尽相同。

点评:在楼市火热的背景下,短期内政策调控效果明显,平抑了市场的继续升温,对房地产市场回归理性发挥了重要作用。

限房价竞地价

北京“9·30”新政中提到,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

10月13日,国土局针对海淀永丰及大兴黄村的6宗地块采取“限房价、竞地价”的举措,对地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

点评:强化“控地价、限房价”的交易方式,有效控制房地产价格快速上涨,此举被认为将限制高价“地王”再现。

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责任编辑:刘爱琳  JN1692
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